龙湖集团-0960.HK-深度覆盖报告：守底线谋长远，穿越周期再出发.pdf

民营房企龙湖集团凭借2011年前置布局的"持商业"战略和成熟的公司化治理，在行业深度调整中成为少数未暴雷的全国化房企。本报告为长江证券2026年7月发布的首次覆盖报告，系统分析龙湖从传统开发商向"开发、运营、服务"协同发展的综合空间服务商转型进程。

核心经营数据与转型进度

2025年龙湖实现营业收入973亿元，同比维持双位数降幅，综合毛利率降至9.7%，核心净利润首次转负；但运营及服务业务实现核心权益后利润79亿元，成为周期中的压舱石。开发业务全口径销售金额降至632亿元，较2021年高点减少78%，收入占比已降至70%，预计最晚2028年将降至50%以下。商业航道已运营99座商场，2025年实现营业额824亿元、租金收入112亿元；资管航道收入29.8亿元，冠寓贡献超八成；物业服务收入112.3亿元，龙智造收入13.0亿元。

财务安全性修复路径

公司有息负债从2022年末压降552亿元至2025年末的1528亿元，经营性物业贷及长租贷占比达66%，通过长周期、低成本融资置换信用融资，已平稳度过偿债高峰，连续三年含资本性支出后的经营性现金流为正，三道红线维持"绿档"。

治理与战略优势

家族信托持股约44%确保控制权稳定，"仕官生"体系支撑内生人才培养，现任董事会主席陈序平即为该体系代表。公司坚持"以始为终"的长期主义，住宅不做顶豪、商业不做重奢，保持战略清醒，财务纪律贯穿周期。

盈利预测与评级

预计2026~2028年归母净利润分别为6.3/20.8/29.7亿元，同比-39%/+231%/+43%，对应PE为67.3x/20.3x/14.2x，给予"买入"评级。主要风险为老库存去化不及预期、消费承压拖累商场经营、物管外拓放缓等。