香港豪宅市场中"一手资产配置市场"与"二手豪宅"的统计口径如何界定，这种界定方式对分析结论有何影响？

报告对两个口径的界定基于业务目标与分析可比性的双重考量。一手资产配置市场采用"港岛九龙+800万以上"门槛，核心目的在于聚焦跨境配置资金的主要流向区域——内地与新移民买家的目标范围高度集中于港岛及九龙的新区新盘，将军澳、荃湾等新界项目虽有个别高价个案，但整体上不构成配置型资金的主航道。800万港元起点则覆盖了豪宅市场的"腰部"，使价位段结构分析能完整呈现从入门豪宅到顶豪的迁移路径，若采用2000万或5000万更高门槛，将截断中段换楼与升级需求，无法解释"哑铃型"市场中2000万至5000万区间两头受挤的现象。

新界项目的排除对启德分析影响有限——启德行政上属九龙，完整纳入统计；但对将军澳日出康城的影响显著：该盘上半年供应量大、成交活跃，却因地处新界而被排除在一手资产配置市场之外，其成交被归入全市总量分析而非豪宅结构分析。这导致报告中的"一手豪宅"版图更聚焦于城市核心与新供应带的交汇点，而非单纯按价格筛选的全港高价新盘。

二手豪宅楼盘池名单的构建以"持续跟踪+可识别"为原则。多期大盘（如汇玺、宝翠园、启德1号等）此前存在漏标或期座列标注为"车位"的误登记，报告通过"盘名+日期+价格"对整个上半年去重，并以商圈校验剔除同名异盘（如大角咀御峰、贝沙湾南湾期等）。匹配—去重—校验逻辑已固化为可复核脚本，确保同盘两年同期的呎价比较（30个可比盘、28个上涨、中位+13%）建立在真实同质交易基础上。

口径差异确实导致价位段结论的"镜像"效果：一手资产配置市场因包含800万至1200万入门段，整体结构呈现顶端扩张（5000万以上占比6.1%→7.5%、1亿以上1.6%→2.8%）；二手豪宅楼盘池因名单本身筛选了高端物业，其3000万以上占比收窄（16.3%→14.8%）反映的是"在已筛选的豪宅中，高价段成交占比下降"，而非全港二手豪宅萎缩。两者不可直接比较绝对占比，但各自内部的时间序列变化（2025同期vs2026同期）具有独立分析价值。报告明确提示"与市场上其他'豪宅'定义存在差异；须并读时先对口径"，正是为避免误读。