地产周期降温对实体经济有什么影响？

你好，在报告《宏观深度研究：再论地产周期加速下行的多米诺效应》中，可以找到地产周期降温的介绍，以下是部分摘录，如果想要查看更多内容，可以下载原报告。

我们从地产投资、销售及服务、及相关产业链和消费三个维度分析地产周期降温的影响。

1) 地产行业最直接影响名义 GDP 的途径之一为地产投资——地产投资占固定资本形成 总额的约 25%，而固定资本形成总额占名义 GDP 的约 43%。由此，地产投资占名义 GDP 比例约为 10%左右。

2) 投资活动之外，地产交易降温将主要影响地产销售交易及后续相关的服务业。地产服务业 GDP 增速与地产销售增速高度相关，而地产服务业占名义 GDP 的比例为 6%（2021 年数据）。

3) 此外，地产相关消费面临的潜在冲击不容小觑，我们选择从（狭义）地产相关零售品 增速的变化来测算其对名义 GDP 的影响。从社会消费品零售总额分行业的角度看，地 产后周期的消费行业主要包括家用电器和音像器材、家具，以及建筑及装潢材料。上 述产品占限额以上商品零售总额的权重大约为 10%左右，抑或占 GDP 比例约为 5%。 今年 2 季度，地产相关消费较为疲弱——家用电器和音像器材类商品销售额环比折年 增速下降至-24.5%，家具及建筑装潢材料类商品销售额季年化增速降至-12.6%。

按目前趋势推演，三项加总、地产周期降温对 2022 年全年名义增长的直接影响约 3-4 个百 分点——（其中对 2021 年名义增长总体正贡献 1.5 个百分点、对 2022 年 GDP 整体拖累 1.7 个百分点）。而由于基数高，1 季度的表观拖累更大，达到 6.7 个百分点。

然而，仅从对增长压力的绝对值本身而言，2022 年 3 季度可能与受疫情冲击的 2 季度相当， 而考虑地产销售到对消费、投资可能的滞后效应、4 季度影响可能进一步加大。由目前可 得的环比增速和领先指标走势，我们对 2022 年下半年各项指标的预测进行了更新，并总结 其对经济增长的潜在影响如下：

1) 地产投资同比增长可能从 2020 年的 7.0%、2021 年的 4.4%降至 2022 全年的-10%左 右。虽然统计局公布的 1Q2022 地产投资录得正增长、2 季度仅同比收缩 9.2%，但我 们预计地产投资将在 2022 年下半年下行 15%左右（今年 1 季度水泥产量同比增速下 滑 13%，2 季度同比下滑 17%，。由此，地产投资降速对 2022 全年 GDP 的负面影响为 1.5-2 个百分点左右（2021 年正贡献 0.5 个百分点，而预计对 2022 年 名义 GDP 增长负贡献 1.2 个百分点）。值得注意的是，剔除掉基数原因，地产投资减 速在 2022 下半年对总需求的影响更大。

2) 按目前趋势，地产销售额同比增长可能从 2020 年的+8.7%、2021 年的+4.8%，降至 2022 年的-27%。同时，2022 房屋销售面积可能下行 24%。投射到 GDP 的地产及相 关服务增加值，可能同比明显收缩。预计 2022 年 GDP 名义增长将由此下降约 0.8 个 百分点（2021 年正贡献 0.4 个百分点，预计对 2022 年名义 GDP 增长负贡献 0.4 个百 分点），而对 2022 一季度名义增长的影响可能已经达到 2 个百分点左右。

 3) 地产相关产业链，尤其建筑装潢和置业相关消费面临的潜在冲击也不容小觑——2022 年家具及装潢材料的同比增长可能降至-4~-5%左右（2021 年+17.6%）、而家电销售 也可能下降 2-3%（2021 年+10%）。从以上三项狭义的地产相关零售板块约占总零售 额 9-10%、GDP5%。地产周期降温由这些渠道对 2022 年全年名义 GDP 的负面影响 可能约为 0.5-1 个百分点（2021 年正贡献 0.6 个百分点，预计对 2022 年名义 GDP 增 长负贡献 0.1 个百分点）。值得注意的是，出口较强对这些行业的需求有边际提振的 效应，尤其是家电和家具，所以，随着外需降温及内需受地产周期冲击加大，这些板 块 2022 下半年所受的挑战可能更大（参见《北溪 1 号断供威胁如何影响 中国？》，2022/7/19）。