有关土地市场何时修复的问题，在报告《房地产投资修复展望：决定地产板块修复时长的关键因素》中可以找到答案，具体以原报告内容为准，下面的内容也出自该报告。
房地产项目开发的标准周期为：融资→拿地→开工→销售→竣工。销售虽然作为中后端环节，对前端的拿地和开工有着直接和间接的影响：1）直接： 影响拿地信心和开工意愿；2）间接：影响融资进而影响房企拿地和开工的能力。资金实力强的房企擅长在市场左侧布局拿地，对于短期市场下行带来 的资金压力影响不大；而资金不算太充裕的房企在市场下行时则会担忧逆势拿地带来短期资金压力，因此选择右侧拿地。很少有公司能实现左侧加 仓。
我们认为2022H2销售进入修复阶段，这将对房企拿地和开工形成一定正向拉动作用。但由于本次市场修复的宏观背景和政策调控方式和以往周期不 同，我们预计H2是弱修复，对应的土地市场的修复将会较销售市场修复的节奏有所延后。新开工面积增速将受到销售修复的带动而修复，但受制于土 储不足导致整体产能受限，2022H2新开工修复空间可能有限。
房企拿地多遵循以销定产策略：市场下行期销售走弱导致房企回款受阻，此时房企拿地决策主要考虑行业下行持续时间和自身资金充裕程度。市场左 侧逆势补充土储的房企同时也会面临两个风险：1）拿地资金之处加剧资金紧张；2）项目入市时市场依然疲软，导致项目去化和利润实现不及预期。 因此大部分房企会选在市场出现一段时间修复之后再开始拿地。
通过复盘历史三轮周期，我们发现：1）土地成交面积同比降幅见底往往较销售滞后3-8个月，同比增速转正则需要更长时间；2）行业下行持续时间越 长，土地市场拐点出现的时间越滞后。
从房地产企业开发资金来源情况来看，主要分为国内贷款、境外资金、自筹资金及其他。近年由于房企融资监管趋严，房企资金来源更多倾向于销售 回款中的个人按揭贷款、定金和预付款，以及经营杠杆中的应付工程款。
1）受2021Q2开始的市场下行影响，国内贷款、自筹资金、以销售回款为主的其他资金累计同比增速均出现明显回落，并在2022年进入负增长阶段。 2）单看与销售回款挂钩的定金及预收款和个人按揭贷款，两项资金来源均在2022年持续负增长，2022年6月累计同比降幅有所收窄，但定金及预收款 同比下降37.9%、个人按揭贷款同比下降25.7%，降幅仍然较大。我们认为，在当前销售弱修复背景下，如果供给侧融资政策无法打开，将严重影响今 年房企的拿地的资金实力，土地市场修复预计将较销售修复更为延后。
1）2022年第一季度和第二季度，土地成交价款分别同比下降16.9%和54.3%。商品房销售有望在2022Q2触底，2022H2进入长周期弱修复阶段，而根 据前述分析，土地市场修复往往滞后销售市场约3-8个月，所以我们预计土地市场将在2022Q3完成触底。 2）针对全年土地市场的判断，我们分三种情景假设进行讨论：中性假设下2022年第三批次土拍有所修复，但仍处于同比负增长；乐观假设下第三批次 土拍修复较为明显；悲观假设下第三批次土拍延续较冷趋势，直至2023Q1方开始修复。低基数效应下，乐观、中性、悲观假设2022Q4土地成交价款 同比增速分别为-5%、-10%和-20%。
