我来概括一下，内容都来自报告《REITs行业专题报告：首批保障性租赁住房REITs成色几何？》，如果想要更多了解的话，可以前往原报告查看。
常住人口增长较快的城市对于扩大保障性租赁住房供给的意愿更强，一、二线城市的 保障性租赁住房凭借其质量更合适作 REITs 底层资产。对于过去 10 年期间面临较大常住 人口增长压力的城市，其在“十四五”期间计划新增的保障性租赁住房数量也较多，显示 出增加供给的积极性更高。从 REITs 产品的角度看，考虑到潜在的高出租率、更具竞争力 的地理区位等因素，来自一、二线城市的保障性租赁住房的质量更佳，也更适合作为公募 REITs 的底层资产。对于首批申报的两单保租房 REITs：2010-2021 年期间，深圳、厦门 常住人口的年化增长率分别达到 5%和 3.6%，增速均超过了同期一、二线城市的平均增速。
根据住建部以及厦门市住房保障和房屋管理局的公开资料显示，两个城市在“十四五”期 间分别计划新增保障性租赁住房 40 万套和 21 万套。在较大的保障性租赁住房供给压力下， 其也成为了首批尝试通过发行保障性租赁住房公募 REITs 支持保租房建设和运营的城市。
两单 REITs 的保租房项目均选址于生活配套设施完善的就业集中区域，底层资产质量 有保障。深圳地区的四个保租房项目分散于福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，而厦门 的两个保租房项目则集中在集美区。总体来看，各项目周边均配备了公园、商超、医院等 公共配套设施，同时便利的交通以及临近商业办公区、软件园等优势使得周边区域就业人 口集聚。良好的区位优势以及低于周边可比项目的租金使得保租房在首批保租房 REITs 的 底层资产质量有保障。
政府配租的模式下，保租房出租率水平较高，且在散点疫情扰动下保持稳定。综合前 文所述，首批保租房 REITs 涵盖的六个保租房项目均选址于当地的就业集中区域，人口密 度较高，同时周边的生活配套设施较为完善，区位优势明显。叠加一、二线城市较大规模 租房需求以及政府配租的支撑，截至 2022 年一季度末，六个保租房项目的出租率均在 99% 及以上的较高水平，受散点疫情的负面冲击有限。
两单保租房 REITs 底层资产的承租人结构各具特点，红土深圳保租房的租户结构更为 均衡。从出租面积占比来看（2022 年一季度数据）：红土深圳保租房项目的承租人中，用 人单位和个人的比例分别为 57%和 43%，其中安居锦园项目的配租房源全部由企业承租； 中金厦门保租房项目以个人为主要承租人，占比读数接近 90%。不同类型的承租人对于保租房项目的影响或有一定差异：用人单位在租约和续租上相对稳定，批量租赁的行为或带 来租金优惠，并在一定程度上拉低保租房的整体租金水平；个人的租赁行为更为灵活，租 约稳定性或弱于企业，同时议价能力偏弱使得个人租户的签约租金或相对偏高。
红土深圳保租房项目的租金定价折扣高、租金增长缓慢；中金厦门保租房租金价格折 扣偏低、且租金能够保持一定增速。根据政策文件，红土深圳保租房 REIT 底层四个保租 房项目的租金定价为“同地段市场商品住房租金的 60%左右”；中金厦门保租房 REIT 底 层两个保租房项目则以“同地段同品质的市场化租赁住房租金的 95%”为标准进行租金的 确定。对比保租房实际的租金单价和周边可比项目租金单价，发现六个保租房项目的定价 比例远低于政策要求，其中深圳保租房的定价比例均在 45%以下、厦门保租房的定价比例 则在 55%-65%区间。租金增长前景方面，红土深圳保租房假设每三年合同到期后进行一 次租金调整，增长率为 2%，即年化增长率 0.66%；中金厦门保租房则假设 2023 年-2031 年期间的租金年增长率为 2.5%。
租金定价及涨幅限制并不一定导致保租房 REITs 盈利增长受限，稳定的高出租率是营 业收入的重要支撑。从营收指标看：（1）红土深圳保租房 REIT——2022 年 1-3 月期间， 项目综合营业收入为 585.44 万元，毛利率为 51.9%。根据招募说明书中的预测，在假设 四个底层项目未来两年内出租率仅小幅下调 1 个百分点的情况下，随着项目运营不断成熟， 预计 2022 年和 2023 年项目综合营业收入将持续上涨，毛利率水平也有望进一步提升，租 金定价折扣高和租金增长缓慢对于项目盈利的拖累并不明显；（2）中金厦门保租房 REIT ——随着出租率不断提升，2022 年 1-3 月期间，项目实现了约 1687 万元的综合营业收入。 根据招募说明书的分析，后续来看，项目底层资产已运营超一年，换租、房屋装修改造等 原因使得项目面临一定的房屋空置情况，将导致 2023 年的综合营业收入增长或有所放缓， 同期毛利率水平也可能回落至接近 2021 年水平。
