有关智慧园区顶层设计三步走的方法，在报告《德勤-2022未来智慧园区白皮书：探索智能世界，共创园区未来》中可以找到答案，具体以原报告内容为准，下面的内容也出自该报告。
第一步，洞察与现状分析。剖析智慧园区建设的内外部因素，将园区内部的业 务诉求与外部的宏观环境与洞察分析相结合。从内部视角看，通过对园区各业务部 门的深度调研，理解园区的业务战略和发展理念，梳理客户业务发展的痛点及需求， 明确符合客户园区建设方向的智慧化顶层规划重心。
从外部视角看，全面洞察园区智慧化建设的上位政策、行业发展趋势、技术发 展应用、全球智慧园区建设最佳实践等，并结合外部专家访谈，开展潜在核心客群 需求调研。其中，深度调研及分析核心客群需求至关重要，利用科学的调研方法如 问卷法、观察法、互动法，深度挖掘及量化用户的真实需求。根据需求分析结果， 对客群特征进行细化，并提炼出如简约便捷的访客体验、无处不在的高速网络等智慧化诉求，为项目智慧化场景设计及智慧化建设提供输入。如武汉某智慧科技园项 目中，对核心关注的创新群体、留学群体开展调研，并对获取的 1000+ 条调研结 果进行充分提炼，设计对应的智慧化服务和场景。
通过内外部视角的综合分析，提炼与客户需求相匹配的智慧园区建设建议与内 容，总结符合园区业务发展和项目特征的智慧化需求，制定园区的智慧化愿景和目 标，指导园区智慧化建设。
第二步，蓝图框架设计。以智慧园区建设的愿景及目标为基础，以业务蓝图和 总体框架为牵引，以用户体验为中心、以数字技术为手段、根据智慧化设计原则， 进行园区的业务设计和系统设计。
首先，面向园区各业务部门、B 端企业、入驻商户、消费者及居民等核心客 群，根据人本设计、绿色低碳、技术前瞻、实用实效等智慧化设计原则，设计智 慧化业务场景和理想用户旅程。理想用户旅程是以用户体验为中心，运用 Design Thinking 和 Customer Journey 等方法，设计体验型的用户旅程，从而识别最优、 最理想的智慧化场景，为用户提供智慧服务。如郑州某大型智慧商务综合体顶层设 计项目中，围绕办公群体重点用户，设计理想用户旅程，识别办公群体所需的智慧 化场景及服务，实现真正“以客户为中心、以客户需求为导向的”的设计，提供人 本化极致体验，树立良好品牌形象。
其次，从业务场景技术实现落地的角度，明确支撑业务场景实现所需的智慧化 能力、核心技术、软件系统及硬件设备等，从系统架构层面设计应用系统、数字平 台和智能基础设施，形成与园区业务发展诉求高度匹配的智慧化系统框架，指导智 慧园区落地建设。
第三步，实施路径设计。基于总体蓝图框架，依据紧迫性、重要性、成熟度、 经济性等原则，结合智慧园区建设的统一的标准规范体系与信息安全体系，设计智 慧园区建设的实施路径。
首先，通过对总体蓝图框架的逐项拆解与解读，识别需建设实施的智慧化应用、 平台及基础设施，确保落地建设内容与整体规划、场景设计等内容保持一致。其次， 基于业务紧迫性和实施难度划分智慧化建设阶段，并根据智慧化建设内容的功能属 性，形成项目清单。如在上海某智慧城区顶设项目中，以业务紧迫度和实施难度两 大维度为依据，制定具有针对性的、有序的项目实施计划，从而划分出最优先如数 字平台、网络等一期实施项目，有序规划数字平台二期项目、智慧办公等次级优先 实施项目，识别后期运营所需的会员管理系统等远期实施项目，指导后续项目实施。
然后，根据项目对业务支撑的紧迫性、客户实际诉求、资金投入等条件，制定 清晰的近、中、远期实施计划、明细建设内容和投资匡算。
