你好，《后疫情时代存量商业调改升级与创新研究报告》这篇报告中有对存量商业地产存在的难点及痛点进行详细的分析，本答案也都出自该报告，感兴趣的话可以下载查看。
存量商业自身存在多种问题，项目建筑的老旧， 亟需修缮，商业设施、物业老化、不够完善，空 间场景不够时髦，项目整改的资金压力，这些硬 性条件成为改造的难点与痛点。
在改造过程中，有些商业建筑老旧和街道风貌、 绿化、周边区域的整体调性不符，需要调整，有 些商业建筑已经存在安全隐患。 例如日本宫下公园在重建前，地基主体结构年久 老化，公园抗震抗灾性欠佳，无法应对日益严重 的城市灾害问题。南京夫子庙整体改造项目，原 建筑多为 20 世纪 80 年代按明清时期建筑形制修 建，外立面破坏十分严重，且与现代功能冲突。 这就需要在改造过程中，修缮补充，同时加以创 新升级，宫下公园一方面考虑到重建时的抗震抗 灾性，一方面也考虑到城市用地的紧张和消费者 对于开放性、自由性的向往。此次改造主要采取 的是立体公园的模式，将各个复合功能系统如下 沉广场、屋顶花园、停车路、商业空间等在立体 空间上互相穿插、有机融合，实现了公园绿地使 用最大化。并且在绿化步道上方装置了拱状管道， 拱状管道既能挡住倒塌的树木，抗震抗灾，还能 引导树木生长的方向，实现公园遮荫清凉、吸尘 降噪的效果，公共空间也不需要使用空调，实现一种可持续发展。再加上本身的结构也类似树冠，更有一种公园的象征意义，成为涩谷地区的新符号。
有些商业项目因历史年代观念和技术的问题需要更新变化，如在此前由于餐饮对于地产的排污温控处 理要求较高，成本和技术的原因导致不少百货大厦餐饮比例较低，然而现在对于消费者尤其是占据主 力的年轻消费者来说，往往因为聚餐，参与社交活动相约于购物中心，顺带进行购物、娱乐休闲活动， 因此很容易将没办法提供多类型餐饮的商场排除掉。 另一方面消费者升级，体验式经济已然成为商业发展趋势的主流，如何能让消费者先沉浸在商业空间中， 而非首要是消费，也成为购物中心和百货打造场景、引进业态时考虑的问题。 如主打夜经济体验的合生汇 21block，集聚了众多年轻人来这里吃喝玩乐；还有近期刚刚开业的北京富 力广场的戏精桃花源，打造了沉浸式的国风体验空间，顾客变游客，好逛又好玩，满足消费者多元化 的消费需求。
随着时代的变化和经济的发展，消费者自身也在进行结构升级，以 95 后、00 后为主体的这一代年轻 人逐渐成为消费者的主要人群。年轻人喜欢高颜值、酷炫的场景，新奇有趣的体验型业态，热衷打卡、 拍照，追潮流，非常注重体验感、情绪价值、喜爱社交，因此以往重视坪效、场景不再新潮时尚、业 态不够热门有个性，已无法得到年轻人的青睐。
消费者对购物中心不仅期待有自己想要的商品，更期待的是好逛。在电商团购冲击实体经济的当下， 消费者更需要在商场里体验到更新鲜的体验。然而“品牌很多很杂，可都不是我要的那一卦”，“购 物中心吃完饭，没预期要买什么，想逛却有觉得没什么眼前一亮的东西，只能空手而归”，“店里有 的网络上都有，除了电影院餐饮没有其他休闲娱乐的地方”……“不好逛”成了不少存量商业项目的 通病。
存量商业项目必须打造体验多变，充满悦己感和舒适感的第三空间，延长消费者的停留时间，改变消 费者对于购物中心、百货只是纯粹买卖商品的传统观念，打造新型的社交、休闲娱乐空间，并且有自 身的特色与标签，才能在打破同质化，带动了整个项目的流量增加。
