我来简单回答这个问题，如果你想更深入地了解，可以下载《后疫情时代存量商业调改升级与创新研究报告》这篇报告查看。
商业地产正在从增量市场转入存量市场，据中国连锁经营协会统计，截至 2021 年底全国在营 3 万平以 上购物中心约 6300 个。至 2025 年，预计购物中心存量超过 6 亿平方米，TOP30 的购物中心的存量规 模近年上涨速度变快，可见存量改造的空间巨大。
据 2021 年度《中国实体商业客流桔皮书》的报告中可知在存量购物中心数量 TOP10 中，存量改造主 要集中在北上广深等经济相对发达的核心一二线城市，并且多数位于城市的核心商圈、成熟商圈，周 边的商业、住宅配套趋于完善。
2021 年上海商业存量居一线城市之首，全年新开业达到 243 万㎡，其中包括因 2021 年受疫情影响延 迟开业的项目， 改造的总体量达 96 万㎡，占新开商业体量的近三分之一。北京、深圳、广州及成都存 量商业也在近五年持续递增。
北京预计在 2025 年内完成新一轮改造计划，共拥有 52 个商圈，目前改造完成 22 个，剩余商圈将持续 改造升级，形成 2-3 个千亿规模的世界级商圈。2022 年，商店一店一策及商街的改造与商圈的体制升 级进行结合。2022 年不少项目改造已升级开业或正在启动，如 2022 年 1 月 19 日亮相的东安市场，正 在改造的北京中关村广场。
而不少未开发的下沉市场也是潜在蓝海，商业准 一线、二线、三线及五线城市（赢商大数据划分 的城市商业线级）城市存量占比正逼近商业一线 城市，分别为 934、882、781、847 个。
在 2021 年各类型存量改造项目体量统计中购物中 心存量改造以 53.7 万平方米位居首位，第二位是 非标商业改造，项目体量为 12.4 万平方米。发展 购物中心和非标商业仍是主要的发展趋势。
中商数据，各类型体量统计中包含 3 万㎡以下项目在百货方面，不少百货仍以传统理念在经营管理， 运营团队不够年轻化，店面形象、装修设计也需 要更新换代。疫情之下，更是将一部分商品同质化、 经营无特点的门店问题暴露出来，无论是建筑设 计、场景设计还是固有的业态格局都无法吸引新 一代的消费者，百货面临关闭和改造升级两个选 项。 老旧项目如何焕新重生，以新面貌回归到人们视 野当中，并重新获得消费者的青睐，成为行业关 注的重点。
理规划，打造适合新时代的吸睛引流的场景与设 计，创造网红标志打卡点，引进最新最潮的业态、 新店等，最终让原有的商业项目焕发出新的光彩。 但不少项目还面临着地理环境限制、改造预算有 限、空间改造施工困难、部分下沉市场存在信息 差、招商团队人才不足等多个问题影响了改造的 进程和最终成果，不仅造成了资源与投资的浪费， 也错失了重新站立在时代浪潮中的机会。
当前是大数据时代，信息瞬息万变、消费者的审 美品味与喜好变化较过去呈倍数快速更迭，商业 趋势也随之不断更新，并且疫情之下，存量的方 向是提高顾客游逛频次，延长游逛时长，提高提 袋率。存量商业改造只有摸清商业趋势，对顾客 圈层更准确的细分，才能正确吸引流量，借势翻盘。
目前在存量改造的浪潮中已经有不少项目成功华 丽变身，成为改造道路的先驱者和领头人，例如 TX 淮海项目，新颖的建筑空间、吸引年轻人的策 展型商业，迅速聚拢年轻消费者；西安大悦城， 全面改造融入在地性文化，利用传统文化 IP、艺 术与商业的成功结合，打造了西安商业的新地标。
以上这些成功的先行者用实践证明了存量改造项 目出圈具有多种可能，多种思路，但需要明确自 身现状，抓住存量改造的重点，重新定义和打造人、 货、场的关系。
