品牌房企赋能市场，保障房、REITs 支 撑行业成长。
龙头房企品牌优势凸显，中小房企代建需求扩张。地产行业 政策调控进入常态化阶段，融资端、土地端、销售端均有相关调 控政策。龙头房企凭借其在行业内深耕多年积累的土储、融资优 势，知名度高，品牌溢价明显；中小开发商则由于信用评级不高 等因素，在拿地、销售、融资等方面均存在一定劣势。因此，在 市场压力不断增大的情况下，中小开发可以考虑选择品牌开发商 代建，品牌开发商对其进行品质背书，增强市场信心。保障性租 赁住房、城市更新相关政策密集落地，政策利好可形成代建企业 新的经济增长点。政府、国企等专业性开发需求量巨大，专业服 务价值凸显。
中国代建市场发展迅速，预计 2025 年市场规模达到 9 亿平方 米。目前，中国房地产代建主要分为三大类：政府代建、商业代 建和资本代建。政府代建是中国房地产代建的起源，项目拥有人 主要为政府机构，政府代建一般是为了满足社会需求、承担社会 责任，从而多涉及保障性住房、博物馆、体育馆、学校、医院等 业态。市场竞争愈加激烈的情况，中小开发商的代建需求更加凸显，根据中指院数据，中国代建市场的潜在市场规模将由 2020 年 的 6.84 亿平方米增长至 2025 年的 9.11 亿平方米。
行业发展迅速，预计 2025 年代建行业收入将达 317 亿元。房 地产代建业务目前正处于快速发展过程中，根据中指院数据，中 国房地产代建市场新签约合约项目数量从 2010 年的 46 个提升至 2020年的 415个，年均复合增长率为 24.60%，新签合约项目建筑 面积从 2010 年的 910 万平方米提升至 2020 年的 8060 万平方米， 年均复合增长率为 24.37%。从代建行业收入规模来看，2020年， 中国代建行业市场收入达到 110.2 亿元，同比增长 21.63%。代建 行业的市场需求正逐步被打开，行业成长的空间巨大，预计到 2025 年，代建行业市场收入能达到 317 亿元。
传统开发商入局，市场竞争激烈。随着房地产市场面临下行 压力，不少开发商开始探索房地产行业新的发展模式。代建作为 品牌开发商赋能操盘市场的重要手段，轻资产属性明显，市场上 旭辉、朗诗、金地、当代等开发商已经布局代建赛道，未来随着 更多的开发商进入代建市场，市场竞争将更加激烈。
保障性租赁住房政策密集出台，加速落地实施。地产投资下 行，销售承压，同时考虑到地产行业调控进入常态化阶段，保障 性租赁住房政策密集出台，解决大城市新青年住房问题，促进房 地产行业健康发展。
保障房、REITs支撑行业需求扩容。代建行业主要包含政府代 建、商业代建和资本代建。近年来，保障房租赁住房建设提速， 保障房作为底层资产也已经纳入公募REITs试点范围，未来随着保 障房市场开拓、REITs 建设提速，政府代建市场空间将进一步打开。 行业结构调整，中小开发商品牌能力不足，商业代建需求有望打 开，此外，有代建需求的开发商多为非百强房企，随着房地产整体毛利率下行，中小开发商支付高额代建费用的意愿或将降低， 商业代建毛利率将受影响。
