在报告《保障性租赁住房专题研究：住房供应生力军，REITs市场优等生》中，对保障性租赁住房进行了研究分析，下面就来总结下核心观点。
保障性租赁住房成功登陆 REITs 市场。保障性租赁住房是我国住房供应体系的重要组 成部分，对服务城市新市民、低收入人群等有重大意义。REITs 的破局，也对发展保障性 租赁住房，鼓励房地产企业探索新模式有积极意义。2021 年国务院办公厅发布《关于加 快发展保障性租赁住房的意见》，明确了我国以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为 主体的住房保障体系。
保障性租赁住房覆盖面广、运营要求高。保障性租赁住房主要针对人口净流入的一二 线城市有住房困难的新市民、青年人群等，申请不设收入、户籍限制，覆盖面广泛。同时 建设运营要求项目选址在就业岗位集中片区，周边公共交通便捷，以不超过 70 平米的小 户型为主，租金不超过周边同类型住宅租金九折水平，租赁年限在 3-5 年内，同时项目配 套土地、金融、税收等多项支持政策，最大限度满足目标人群住房需求。
保障性租赁住房，保障面更广，租金更贴近市场化水平，社会需求量较大。但在我国 住房体系的历史上，此类住房的供给确实偏少。这也决定了近几年住房供给体系可能补短 板，保障性租赁住房的规模或持续明显放大。
在已公布“十四五”住房规划的城市中，广州、深圳、上海规划新增的保障性租赁住 房分别占新增住房供应的 46%、45%和 43%，占新增保障性住房供应的 91%、74%和 67%。
我们认为，保障性租赁住房已成为未来一线城市解决低收入人群住房困难问题，保持高人 才吸引力的核心策略之一。
2022 年 1 月 11 日，住建部表示将进一步扩大保障性租赁住房供给，40 个重点城市初 步计划于“十四五”期间新增 650 万套（间），各地方政府部门也相继明确建设目标。当 前已公布保障性租赁住房建设规划的省及直辖市中，广东、浙江规划建设总量居前，均超 120 万套，分别对应我国珠三角、长三角城市群庞大的外来人口住房困难问题。
在已公布的具体城市“十四五”住宅建设规划中，广州、上海、深圳、北京、重庆以 超过 40 万套的建设量位于第一梯队。四个一线城市保障性租赁住房新增套数均超过“十 四五”期间规划总新增住房供应套数的 40%，其余城市大多占比也达到 30%的高水平。
未来两年是保障性租赁住房落成的高峰期。根据住建部预测，2022 年全国将建设保 障性租赁住房 240 万套，较 2021 年全国 40 个重点城市累计建设 94 万套增长超 1.5 倍。 在各地公布的建设规划中，2022-2023 年深圳计划建成 20.7 万套保障性租赁住房，占“十 四五”规划总量的 52%；东莞占比达 60%。此外，上海也提出 2022 年之前完成“十四五” 规划目标的一半以上。大量保障性租赁住房的建成，也意味着此类 REITs 的底层资产十分 充裕。
保障性租赁住房的租金更接近市场化租金水平（九折较常见），供给也比较充裕，不 存在其他类型保障房常见的分配难、轮候长等问题。所以保障性租赁住房的土地一般也不 是来自于划拨，市场化供给之下地方政府往往仍然能获得土地出让金收入。
2021 年全国共推出涉租赁土地约 616 宗，规划建筑面积达 1284 万平米，其中纯租赁 用地和配建租赁用地占比分别为 40%和 43%，为主要出让方式。纯租赁用地约 79 宗，规 划建筑面积 511 万平米，创近 5 年新高，同比增长 66%。
一线及新一线城市涉租赁用地出让最高。2021 年土地集中出让中，上海出让涉租赁 用地规划建面最大，达 272.9 万平米，涉及 76 宗地块；杭州涉租赁用地成交宗数最多的 城市，共计 101 宗，总计规划建面 155.8 万平米。此外，深圳、上海、北京涉租赁用地出 让建面占住宅用地建面比例均突破 10%，分别为 15.8%、13.0%和 12.9%。所以，保障性 租赁住房本身是有大量位于核心一线城市的亮点资产的。
保障性租赁住房要实现可持续的盈利模型，关键前提是地方政府让渡土地出让红利。 上海 2021 年底成交的租赁住宅用地楼面地价仅为相似区位商品住宅用地的 10-30%；福州 明确规定租赁住宅用地基准地价参照同区位住宅用地的 50%确定。
于投融管退渠道的缺失，尤其是民企融资成本偏高，纯租赁用地开发仍以国企为主。 2021 年上海港城开发（集团）有限公司在 22 城集中土地出让中获租赁用地建面最大，达 44.7 万平米，其中纯租赁用地达 35.0 万平米。当前，纯租赁用地拿地主体仍以国企为主， 22 城约 89.9%的纯租赁用地由国企拿地开发，而民营企业租赁用地来源则以配建配套用地 为主。
在符合相关规划条件的前提下，集体经营性建设用地、企事业单位划拨用地、产业园 区用地、闲置非居住存量建筑均可用于保障性租赁住房建设，且属于国有用地的变更土地 用途无需补缴土地价款。
根据北京市政府网，北京 2022 年拟供租赁住房用地 87 宗，占地面积 307 公顷，其 中近 80%将用于建设保障性租赁住房。在供给的租赁住房用地中，仅 23%来源于新增国 有建设用地出让，其余均来自存量土地及建筑。同时土地区位条件优异，85%的项目位于 “三城一区”等重点功能区、产业园区及轨道交通周边，项目配套设施进一步完善，有助 于未来项目持续稳定运营。
