以下是对 S-REITs 背后的成功经验的探索。
S-REITs 市场发展始于 1999 年，自 2002 年正式推出第一支 REIT（凯德商用新加坡信托）以来， S-REITs 的规模、资产覆 盖面和重要性均在不断提高，同时也获得了 REITs 行业内各利 益相关方的支持，包括新加坡证券交易所（SGX）、新加坡金 融管理局（MAS）以及在上市初期为投资者提供研究和教育 的金融机构。在短短 20 年的发展中，S-REITs 已迅速获得本 土及外国投资者及发起人的青睐。
截至 2022 年 6 月底，共有 42 支 REITs 于新交所上市，总市 值约为 724 亿美元，新加坡成为继日本之后的第二大 REITs 市 场。凭借广泛的资产类别和地域覆盖，截至 2022 年上半年， S-REITs占新交所总市值约16.2%，占新加坡总GDP约19.1%。 二级配售在亚洲 REITs 中也最为活跃，多年来再融资额远超 IPO 融资额，表明新加坡 REIT 市场和政策环境利好 REITs 的 外延增长。正因如此，我们选择深入探讨 S-REITs 市场成功背 后的原因。
2022 年是 S-REITs 上市 20 周年。在这 20 年中，我们见证了 这一行业的惊人增长，S-REITs 数量从 2002 年的 2 支上升至 目前的 42 支，总市值已接近 724 亿新元。S-REITs 为投资者 提供了大量的选择，可在多个国家投资于不同的资产类别（酒 店、写字楼、商铺、工业、数据中心，医疗资产等等）。
新加坡土地面积有限，在潜在的可投资资产方面存在劣势，与 其他 REITs 地区相比，S-REITs 主导跨境 REITs 交易的重要性 不言而喻。截至 2022 年 9 月，约 90%的 S-REITs 及不动产信 托（按数量和市值计算）拥有新加坡以外的物业。近年来，为 了寻找增值性收购项目并提升可供分配收入，REIMs将目光投 向新加坡之外，新加坡以外的资产收购趋势逐步上升。近期， 部分拥有海外业务的 S-REITs 亦扩大了其投资地域覆盖范围， 从而使投资者能够接触到世界各地的物业资产。我们预计这一 趋势将在未来继续下去。
