以下分别从公司业务结构去拆解各分部的运营情况。
考虑到公司管理项目中以 委托管理模式为主，此外还有整租项目。我们将整租项目剔除，同时将 2021 年收购 的浙江星汇项目剔除掉（2020 年 9 月并表，考虑收入体量相对较少，先忽略不计）， 发现 2021 年公司委托管理的项目 68 个，委托在管面积 609.4 万方（剔除停车场面积）。
（1）市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务：该业务主要包括市场研究及 定位、租户招揽、筹备开幕服务，是开业时的一次性收费为主，该业务单位面积收 费基准逐渐提升，2021 年单位面积的开业收费高达 376 元/平米。
（2）商业物管费：我们使用 T 期商业物业管理服务/（T-1）期委托管理面积， 同时假设可租售面积/总建面为 65%，则 2017-2021 年物管费为 14.95、17.04、19.00、 21.01、21.56 元/平米/月，物管费持续提升。
（3）租户管理及收租服务：即物业运营业务，服务内容包括调整优化租户结构、 处理租户投诉等事宜，是持续运营阶段的核心业务，该业务以酬金制模式收取服务 费，与商场租金收入呈正向关系。我们使用宝龙地产 2017 年以来的纯租金收入，计 算该项运营收入与纯租金收入的比例关系。最终发现，2017-2021 年租户管理及收租 服务/纯租金收入的比例分别为 4%、5%、9%、9%、14%（考虑到宝龙地产收取租金 的广场项目与宝龙商业在管项目不完全匹配，测算存在较小误差）。
（4）其他增值服务：包含停车场、公共区域及广告位管理服务，是传统意义上 的多经业务；具体来看，停车场业务主要与停车场面积相关、公共区域及广告位服务主要与商场、商业街面积相关。但考虑到停车费、广告费等多经收入也会随着整 体商场零售额、租金收入的提升持续增长，因此我们使用宝龙地产的纯租金收入衡 量发现：2017-2021 年其他增值服务/纯租金收入比例分别在 12%、9%、13%、14%、 22%。2019 年开始该比例提升明显，主要源于该业务从酬金制改成包干制。
