下面我来详细介绍一下境内REITs市场的发展历程。
在这一阶段， 国内金融监管层推出了信托业务方面的多个法规， 交易所 则先导性地启动了 REITs 的行业研究， 同时， 越秀 REITs 成功赴中国香港发 行， 为后续 REITs 的发展奠定了良好的基础。
《信托法》 《信托投资公司管理办法》 《信托投资公司资金信托管理暂行 办法》 等一系列文件的发布， 在推进我国信托业务发展的同时逐步开启了 房地产信托业务的发展之路。 2001 年， 国家发展计划委员会牵头起草了 《产业投资基金管理暂行办法》 并向社会公开征求意见。 2003 年， 深交所开 始研究 REITs 发行的可行性。 这都一度引起社会对 REITs 的讨论热潮。 2005 年末， 越秀集团携所辖的广州和上海 7 处优质物业赴港发行 REITs 成功， 成 为我国第一个真正意义上的不动产投资信托基金， 至此， 国内资产以在境外 发行的方式进一步点燃了国内房地产金融行业的热情， 也使国内推动 REITs 业务的热情在这一期间达到顶点。
但是， 后续监管机构出台了 《关于加强商业性房地产信贷管理的通 知》、 《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法 （征求意见稿） 》、 《中 国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 以及 《关于加强 信托投资公司部分业务风险提示的通知》 等文件， 提高了房地产信贷和房 地产信托业务的门槛， 加强了对业务的管控。 2006 年， 国家外汇管理局、 国家发改委等部门联合发布 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意 见》， 通过投资主体、 资金、 外汇管理等多方渠道， 严格限制境外公司收购 内地物业， 导致 “越秀模式” 难以复制， 这些政策在一定程度上减缓了中 国 REITs 的发展步伐。
在此阶段， 证监会、 央行及银监会几乎同时启动了 REITs 方案研究工 作， 之后， 在国务院发布的文件中也明确出现了发展房地产信托投资基金的 表述， 表明对 REITs 的研究工作不断深入； 与此同时， 国内房地产企业和相 关金融机构通过境内境外多个渠道尝试进行产品发行， 推动业务落地， 最 终， “中信启航 ABS” 产品的发行正式标志着国内首个具有 REITs 框架的产 品诞生。
2008 年， 央行在 《2007 中国金融市场发展报告》 中指出， 要充分利用 金融市场存在的创新空间， 择机推出房地产信托投资基金产品。 2008 年， 银监会召集业内机构共同起草了 “信托公司房地产投资信托计划试点管理 办法”， 虽然其未能发布， 但这是 REITs 作为一个独立的金融产品第一次在 中国被监管层面正式研究推进。 2008 年 12 月， 国务院办公厅发布 《国务院 办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 （即 “金融国九条” ）， 房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓展企业融资渠道的创新融 资方式被提出。 2009 年， 央行和银监会联合拟定了 《房地产集合投资信托 业务试点管理办法》， 提到 REITs 将被两家监管机构共同监管， 明确了中国 REITs 的产品结构、 投资范围和收益分配等内容， 在业务方面实质上又向前 推进了一大步。 2009 年 11 月， 中国人民银行征求试点城市和试点项目参与 机构的意见， 起草了 “银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法”， 并向九部委、 全国社会保障基金理事会和北上广三个试点城市政府征求意 见， 但由于种种原因未能最终下发。 2010 年， 住建部等七部门联合发布 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》， 鼓励金融机构探索运用房地产 信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。 2014 年， 《中国人民银行 中国 银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 清晰地 指出， 积极稳妥开展房地产投资信托基金 （REITs） 试点。
实务推进方面， 2009 年， 经中国人民银行和证监会牵头研究部署， 上海、 北京和天津获得了保障性住房 REITs 试点资格并制定了试点方案， 但最 终未能获得国务院批准； 2014 年 1 月 16 日， 证监会下发 《关于核准中信证 券股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复》， 同意中信证券设 立中信启航专项资产管理计划， 4 月 25 日， 中信启航 ABS 成功发行， 虽然 部分分层产品仍具有债权性质， 但底层资产为国内优质商业不动产资产的股 权权益和经营性现金流， 这标志着中国通过私募方式成功实现了权益型类 REITs 产品的破冰。 与此同时， 大量机构通过各种方式在境外进行 REITs 产 品尝试， 包括 2011 年汇贤产业信托在中国香港上市， 鹏华美国房地产基金 成为内地发行的首只投资美国房地产的基金； 2013 年， 开元酒店作为内地 首个酒店房地产投资信托基金成功在中国香港上市， 广发美国房地产指数基 金作为国内首只美国房地产指数基金开盘。
随着中信启航项目的破冰， 私募 “类 REITs” 的模式逐渐成熟并成为主 流的业务模式。 政策层面的进展主要体现为对资产支持专项计划的发行从审 批制转为备案制， 实践层面的类 REITs 在交易所和银行间市场蓬勃发展。
2014 年 5 月， 证监会在 《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意 见》 中提出研究建立 REITs 的制度体系及相应的产品运作模式和方案； 当 年 11 月， 证监会颁布 《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管 理规定》， 正式将类 REITs 载体———资产支持专项计划的发行模式从行政审 批转向备案管理。 2015 年 1 月， 住建部发布 《关于加快培育和发展住房租 赁市场的指导意见》， 明确提出积极推进房地产投资信托基金 （REITs） 试 点。 2017 年 7 月， 住建部等九部门联合发布 《关于在人口净流入的大中城 市加快发展住房租赁市场的通知》， 提出积极支持并推动发展房地产投资信 托基金 （REITs）。 2018 年， 证监会系统年度工作会议提出研究出台公募 REITs 相关业务细则， 支持符合条件的住房租赁、 政府和社会资本合作 （PPP） 项目进行资产证券化探索。 2018 年 4 月， 证监会与住房和城乡建设 部联合印发了 《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》， 表示重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券 化产品并试点发行房地产投资信托基金， 再一次强调了 REITs 的重要性。 2019 年， 交易所多次表示正在研究进行公募 REITs 试点， 国家发改委在 4 月发布的 《2019 年新型城镇化建设重点任务》 中指出要支持发行有利于住 房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。
实践方面， 2014 年 12 月， 中信华夏苏宁云创资产支持专项计划在深交 所上市， 成为国内第二个类 REITs 产品， 开启了交易所类 REITs 蓬勃发行的 大幕。 2015 年 6 月， 鹏华前海万科 REITs 封闭式混合投资基金发行， 并于 9 月 30 日登陆深交所开始交易， 虽然由于投资不动产比例和底层资产等问题， 其不是真正的 REITs①， 但这是目前国内首个也是唯一一个可面向普通公众 发行的大规模投资不动产对应权益的公募基金产品。 2017 年 2 月， 我国首 个银行间类 REITs———兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金发行。 2020 年 底， 各交易场所②共发行类 REITs 产品 91 只， 上市资产规模达到 1712 亿元。
以 2020 年初的证监会系统工作会议作为标志， 其时， 证监会在会议纪 要中明确提出了 “稳妥推进基础设施 REITs”， 这是多年来公募 REITs 首次 被明确提上时间表， 同时， 资产也被明确限定至基础设施范畴。 2020 年 4 月底， 证监会和国家发改委联合发布了 《关于推进基础设施领域不动产投 资信托基金 （REITs） 试点相关工作的通知》， 随后， 证监会又发布 《公开 募集基础设施证券投资基金指引 （试行） （征求意见稿） 》， 这正式标志 着境内公募 REITs 的起航。 后续， 国家发改委办公厅和证监会陆续发布 《国家发展改革委公办厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点项目申报工作的通知》 和 《公开募集基础设施证券投资基金 指引 （试行） 》 正式版。 2021 年 1 月， 国家发改委办公厅进一步发布了 《国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs） 试点项目库的通知》； 随后， 沪深交易所和中国证券业协会陆续 出台了与 《 公开募集基础设施证券投资基金 （ REITs） 业务办法 （ 试 行） 》、 《公开募集基础设施证券投资基金发售业务指引 （试行） 》、 《公 开募集基础设施证券投资基金业务审核指引 （试行） 》 和 《公开募集基础 设施证券投资基金网下投资者管理细则》 等配套的一系列文件， 对基础设 施 REITs 在交易申报、 审核、 上市、 认购等事宜进行规范； 2021 年 2 月， 中证登记公司发布了 《公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施 细则 （试行） 》， 中国证券投资基金业协会则发布了 《公开募集基础设施 证券投资基金尽职调查工作指引 （试行） 》 和 《公开募集基础设施证券投 资基金运营操作指引 （试行） 》， 规范了基础设施 REITs 登记结算、 尽职 调查和运营管理的主要要求， 进一步为公募 REITs 的落地奠定了完善的政 策基础。
中国基础设施 REITs 的首批项目在 2021 年 6 月 21 日实现上市， 首批上 市的共有 9 单项目， 合计募集金额达到 314 亿元， 基础资产类型包括生态环 保、 交通设施、 园区设施和仓储物流四大类。 2021 年 12 月， 第二批 2 单项 目再次进入市场发行， 发行规模达到 50 亿元。 2021 年末， 11 单项目的市值 已经达到 408 亿元， 多数项目的市场价格较上市初期有了明显的上涨， 初步 体现了 “第三大类” 资产的稀缺价值。
