如果你对该问题感兴趣的话，推荐你看看《2022中国住房金融发展报告》这篇报告，下面是部分摘录的内容，具体请以原报告为准。
在全球金融市场中， REITs 已成为仅次于股票和债券的第三大类基础 性金融产品， 不仅打通了不动产资产与金融市场间的投融资路径， 而且所 具有的亦股亦债的特性也使其带来可观的收益率， 成为投资组合中重要的 配置品种。 美国、 澳大利亚、 新加坡、 中国香港等全球重要 REITs 市场的 研究数据显示， 2012 ～ 2019 年， 考虑分红后的 REITs 总体年收益率为 9% ～14%， 它的多数市场表现优于证券市场组合水平。 另外， 根据进一步分析 结果， 在经济周期和金融波动期间， REITs 回报率的方差较小， 说明表现 更加稳定。
从中国基础设施 REITs 上市以来的实际表现看， REITs 指数 （以全部 REITs 通过除数修正法拟合） 在 2021 年 6 月至 2022 年 2 月呈现波动上涨趋 势， 最高涨幅 （较 2021 年 6 月首发期间） 达到 42. 51%， 到 2022 年 3 月虽 有回落， 但仍有 20%以上的涨幅 。 在同期股票市场中， 上证指 数、 中证 500 指数这两大指数的最高涨幅出现在 2021 年 9 月， 且仅有约 5% 和 15%的涨幅， 时间上和 REITs 存在错配， 涨幅也有较大差异。 在品种上 有一定类似性的港口股指数、 高速公路股指数和园区综合开发股指数等在涨 幅和上涨时间上也和 REITs 存在一定差异。 中证全债指数在上述时间段内则 表现得相对平稳， 最高仅有 5%的涨幅。 综上所述， 我们可以发现， 基础设 施 REITs 在上市后不到一年的时间内， 在市值变化方面取得了和其他品类较 独立的走势， 且在价值呈现方面优于股票和债券。
2022 年 3 月 25 日， 市场共计只有 11 只基础设施 REITs 基金， 合计 市值为 445. 73 亿元， 和 A 股市值以及境内债券市场市值相比， 可谓九 牛一毛。 考虑到 REITs 的特殊性， 对于市场投资人来说， 其成为高度稀 缺的品种。 2022 年 以 来， 多 个 REITs 呈 现 快 速 上 涨 趋 势， 有 4 只 在 2022 年 2 月中 旬 较 年 初 的 上 涨 幅 度 超 过 20%， 其 中， 富 国 首 创 水 务 REITs 的最高涨幅达到 38. 1%， 次高的红土创新盐田港仓储物流 REITs 的涨幅也达到了 35. 0%。
在这一背景下， 富国首创水务 REITs 在 2022 年发生了 3 次停复牌事件， 最典型的为 2 月 9 日停牌时的情况。 前一交易日， 富国首创水务 REITs 的收 盘价格为 7. 263 元/ 份， 按富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金发布 的 2021 年第一次收益分配公告， 该基金该次分红方案为 2. 714 元/ 10 份基 金份额。 假设投资者在该次分红的权益登记日前通过二级市场交易买入本基 金 1000 份， 买入价格为 7. 263 元/ 份， 则该投资者在 2021 年的净现金流分 派率= 2. 714×100 / （7. 263×1000） ×100% = 3. 737%。 假设投资者在首次发 行时买入本基金 1000 份， 买入价格为 3. 700 元/ 份， 则该投资者在 2021 年 的净现金流分派率 = 2. 714×100 / （3. 700×1000） ×100% = 7. 335%。 两次相 比， 净现金流分派率相差 3. 598 个百分点。 除富国首创水务 REITs 外， 红土 创新盐田港仓储物流 REITs 也因交易价格大幅波动发生了两次停复牌事件， 建信中关村产业园 REITs、 博时招商蛇口产业园 REITs 也发生过停复牌 现象。
造成这一现象的根源， 还是投资人对于 REITs 的估值存在分歧。 一方 面， 在 “资管新规” 全面落地的 2022 年， 叠加股市整体下滑、 债市频繁 爆雷等情况， 底层资产明晰、 分红水平稳定的 REITs 对于投资人来说确 实是具有良好特质的品种。 另一方面， 我们还必须看到， 作为证券投资 基金， REITs 本身的净值必然受到市场因素影响， 随着市场整体情况波 动， 当市值提升速度过快时， 分红水平并不会大幅提升， 从资产净值角度来看， 投资回报率将下降， 投资人有可能无法实现投资收益目标甚至 面临浮亏。
根据美国、 日本、 新加坡等 REITs 较为成熟市场的经验， REITs 之所以 广受青睐， 是因为收益率较高且稳定。 其中， 税务优惠政策是 REITs 实现稳 定高收益率的重要原因之一。 上述市场均通过专门立法或修改已有法案的方 式， 做出诸多 REITs 税收优惠安排， 包括在 REITs 产品认购资产和规模扩张 时提供税收优惠、 在产品层面进行所得税减免、 在投资人分红时给予优惠 等， 至少会保障在 REITs 这一层面对应税所得额进行中性处理。 由于此次公 募 REITs 仍采用券商资产管理计划 （ABS） 作为实际 SPV， 目前， ABS 对应 的文件体系并非针对 REITs 或不动产， 实际上仍只能按照前期类 REITs 的模 式进行税务筹划。 这一模式造成中国基础设施 REITs 负担较重， 可能存在重 复纳税、 标准化程度不足等问题。
这一问题从研究 REITs 的制度方案以来就得到了各方的高度重视， 要求 建立专项税务政策的呼声不绝于耳， 并在 2022 年初迈出了重要一步。 2022 年 1 月 29 日， 财政部、 国家税务总局发布了 《关于基础设施领域不动产投 资信托基金 （REITs） 试点税收政策的公告》， 明确了公募 REITs 搭建、 设 立阶段的税收支持政策， 对公募 REITs 市场发展具有重大的积极影响。 公告 的主要内容包括： 一是原始权益人将资产划转到项目公司以及原始权益人取 得项目公司股权， 增值部分暂不缴纳所得税； 二是 REITs 完成资金募集且原 始权益人在收到对价款后， 才针对转让评估增值部分缴纳所得税， 对战略配 售自持部分比例对应增值的应税所得额， 可按照先进先出原则递延至在未来 实际转让时缴纳； 三是追溯适用， 2021 年 1 月 1 日前发生的符合规定的事 项， 也可按规定享受相关政策的优惠。
对于持有优质基础资产的原始权益人， 这一政策在调整后可实现更加经 济的税务安排， 有利于提升其转让优质资产并发行 REITs 的积极性。 一是明 确了特殊性税务处理的直接适用性， 对于需要资产剥离并创立项目公司的情况， 可减少 12 个月的时间； 二是明确将增值带来的所得纳税时间放在 REITs 完成募集资金并交付原始权益人之后， 避免出现先期支付税务成本， 对于发行失败或受阻的情况也减少了损失； 三是明确递延缴纳自持份额增值 部分的对应所得税款的时间， 可有效降低当期税务成本， 改善原始权益人重 组阶段的现金流， 并鼓励原始权益人长期持有资产。
