我来简单介绍一下首开股份核心竞争力。
2022 年前三季度，全国商品房销售面积 101422 万平方米，同比下降 22.2%，其中 住宅销售面积下降 25.7%。
2022 年前三季度，北京市商品房销售面积为 737.8 万平方米，同比下降 5.1%。其中，住宅销售面积为 540.1 万平方米，下降 15.5%；办公楼为 45.5 万平方米，增长 38%； 商业营业用房为 42.1 万平方米，增长 1.4 倍。
2022 年前三季度，全国商品房销售额 99380 亿元，同比下降 26.3%，其中住宅销 售额下降 28.6%。2022 年前三季度，北京市商品房销售额为 2842.4 亿元，同比下降 12.6%，其中住宅销售额下降 14.9%。
2022 年 9 月，全国商品住宅销售价格环比总体呈降势，70 个大中城市新建商品住 宅价格指数环比下降 0.3%，同比下降 2.3%。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价 格环比一降一平，二三线城市环比下降。具体来看，70 个大中城市中商品住宅销售价格 下降城市个数增加，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有 54 个和 61 个，比 2022 年 8 月分别增加 4 个和 5 个。 2022 年 9 月，北京新建商品住宅价格指数环比上升 0.2%，同比上升 6.1%，在全 国整体销售价格下跌的背景下仍然保持增长。
我们认为北京相对全国来看，房地产市场销售和价格韧性明显，未来依旧具备加强 增长空间，属国内房地产商选择的理想区位。
政策方面，北京市住建委、经开区管委会、通州区政府 2022 年 11 月 8 日发布通知， 经市政府批准，即日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品 住房，包括新建商品住房和二手住房都执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。 这意味着台湖、马驹桥地区将不再执行通州限购的“双限”政策，而是按照经开区的住 房限购政策，和北京其他区的限购政策一致。
今后，这一区域的京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续 5 年社保或纳税可拥 有一套住房。不需要执行 3 年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税的“限购”政策。 我们认为这一政策发布进一步释放更多市场需求，对深耕北京的房地产商产生利好。
作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来， 已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领军地位；另一 方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市 场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。公司将贯彻深耕北京的战 略，继续通过多种形式新增北京区域土地储备。
运营方面，我们依然将持有待开发土地规划计容建面加上房地产开发投资项目总建 面扣除已竣工部分面积作为总土储面积的估计基础。公司估计总土储面积京内占比从 2017 年的 30.4%增长至 2021 年的 35.9%，增加 5.5 个百分点；截至 2022 年 1H 底， 公司估计总土储面积京内占比为 35.8%，较 2021 年同期下降 1.0 个百分点。公司销售 面积京内占比从 2017 年的 30.2%增长至 2021 年的 35.0%，增加 4.8 个百分点；2022 年 1H，公司销售面积京内占比为 42.1%，较 2021 年同期提升 7.8 个百分点。
收入方面，公司主营收入京内占比从 2017 年的 49.2%下降至 2021 年的 40.9%， 减少 8.3 个百分点；2022 年 1H，公司主营收入京内占比为 35.3%，较 2021 年同期增 加 7.2 个百分点。公司京内主营收入毛利率从 2017 年的 37.8%下降至 2021 年的 22.1%， 减少 15.7 个百分点；2022 年 1H，公司京内主营收入毛利率为 28.6%，较 2021 年同期 提升 4.0 个百分点。相较于京外地区，公司京内主营毛利率呈现出更强的韧劲。
近几年公司受行业寒冬期影响，利润率端持续下行，2020 年 3Q 毛利率端开始有企 稳迹象。公司销售毛利率从 2017 年的 32.7%下降至 2021 年的 19.8%，下降了 12.9 个 百分点。近期公司销售毛利率有企稳回升趋势，2022 年 1-3Q 公司销售毛利率为 21.6%， 较 2021 年同期上升 4.5 个百分点。公司销售净利率从 2017 年的 9.9%下降至 2021 年 的 3.1%，下降了 6.8 个百分点。近期公司销售净利率仍维持低迷，2022 年 1-3Q 公司 销售净利率为 0.5%，较 2021 年同期下降 3.7 个百分点。
近年来公司大量计提减值。公司资产减值损失从 2017 年的-0.99 亿元下降至 2021 年的-10.84 亿元。公司资产减值损失主要组成部分为存货跌价损失，公司存货跌价损失 从 2017 年的-1.36 亿元下降至 2021 年的-10.83 亿元。
我们认为公司在 2022 年预计充分计提资产减值准备。在行业不发生较大波动前提 下，随着后续优质项目进入结算阶段，我们认为公司未来利润率端会有改善。
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融 机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融 资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
面对融资政策收紧带来的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。 通过多措并举，公司融资结构得到优化，负债率指标稳步下降。公司 2021 年整体平均 融资成本为 4.85%，较 2017 年下降 0.3 个百分点。
2022 年上半年公司累计新增融资约 265.7 亿元，其中开发贷 93.4 亿元，信托 29.5 亿元，保债计划 7.6 亿元，发债 135.2 亿元；累计归还融资约 332.23 亿元，有息负债净 减少 66.53 亿元。
公司 2022 年半年报期内继续保持最高的 AAA 级企业主体评级，代表着公司经营业 绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努 力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其 在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可：顶层设计 谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收 购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发 掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。截至 2022 年中报，公司已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公 司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
在房住不炒的基调下，北京市政府在 2022 年 5 月 11 日发布加快发展保障性租赁住 房的实施方案。方案提出，“十四五”期间，北京市争取建设筹集保障性租赁住房 40 万套（间），占新增住房供应总量的比例达到 40%，新市民、青年人等群体住房困难问 题得到有效缓解，促进实现全市人民住有所居。
2022 年 11 月 8 日，中国建设银行在北京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪 式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司成立， 并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议。
2022 年 11 月 17 日，首开股份官网信息公告，企业与建设银行发起设立的住房租 赁基金——建信住房租赁基金正式签订合作意向协议。此次意向协议的签订，旨在双方 就首开股份在手商办、自持类资产的盘活、提效，寻求多方面的合作。
建信住房租赁基金的设立是建设银行深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持 租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给的重要举措。建设银行通过 出资设立住房租赁基金，深入推进住房租赁战略，以市场化、法治化、专业化运作，投 资房企存量资产，与有关方面加强协作，增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给， 助力探索房地产发展新模式。同时推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升 级的模式发展，形成集股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营、REITs 发行等为一 体的全方位住房金融服务体系，持续提升建设银行在住房金融领域的服务优势。
建信住房租赁基金募集规模为 300 亿元。其中，建设银行认缴 299.99 亿元，建信 信托有限责任公司全资子公司认缴 0.01 亿元。截至目前，重点推进项目 20 余个，项目 资产总规模超过 100 亿元。基金投资项目成熟稳定后，可通过 REITs 发行或国家政策许 可的市场化转让方式退出。
我们认为首开股份深耕北京四十年，在北京有深厚的土地储备，当地优势得天独厚。 此次合作后，首开股份可与建信住房租赁基金进行合作，盘活各类历史存量资产，并为 后阶推动住房租赁基金 Reits 合作奠定基础，实现社会责任和企业收益的双赢。
