土地资源集中京区，未来销售预期看好。
截至 2022 年三季度报，公司持有待开发土地（包括项目代征用地的项目总土地面 积）的面积为 77329 平方米，未开工规划计容建面为 197358 平方米，未开工合作开发 项目涉及的面积为 54204 平方米。其中，京内项目分别占公司持有待开发土地面积、未 开工规划计容建面、未开工合作开发项目涉及面积比例为 85.0%、84.8%、78.7%。
2022 年上半年开复工面积 1808 万平米，新开工面积 246 万平米，竣工面积 124 万平米；截至 2022 年 1H 底，公司开发投资的房地产项目预计总投资额（含地价）为 7744.84 亿元，总建筑面积为 4477.61 万平方米，累计竣工面积为 2287.65 万平方米。 2022 年三季度，公司已开工的房地产项目实际投资额为 298.18 亿元，在建建筑面积为 1871.90 万平方米，新开工面积 310.15 万平方米，竣工面积 215.23 万平方米。
总土储方面，我们将持有待开发土地规划计容建面加上房地产开发投资项目总建面 扣除已竣工部分面积作为估计基础。据此，截至 2022 年 1H 底，公司总土储面积估计约 为 2242.73 万平方米，较 2021 年同期下降 7.7%，其中估计总土储面积京内占比为 35.8%。
截至 2022 年 1H 底，公司开发投资项目未结算面积为 2189.96 万平方米。公司现 有土储主要集中分布在京区以及南方高能级城市。在具体的城市分布上，截至 2022 年 1H 底，公司在北京、苏州、葫芦岛、福州、成都、厦门、温州、天津、贵阳、南通等城 市的开发投资项目未结算面积占比分别为 34.6%、8.1%、6.4%、4.7%、4.7%、4.2%、 4.1%、3.8%、3.8%、3.4%。
截至 2022 年 1H 底，公司京内开发投资项目未结算面积为 758.44 万平方米。在具 体的区域分布上，截至 2022 年 1H 底，公司在顺义区、昌平区、密云区、丰台区、通州 区、房山区、大兴区、朝阳区、海淀区、平谷区、延庆区、东城区等城市的未结算面积 占京内开发投资项目未结算面积的比重分别为 14.8%、13.1%、12.6%、12.5%、11.4%、 10.5%、7.7%、4.5%、4.2%、4.0%、3.3%、1.6%。
公司物业形态丰富，开发投资项目类型包括住宅、商业、住宅+商业等，也包括多 种业态融合的综合开发项目。在具体的物业类型分布上，截至 2022 年 1H 底，公司住宅、 住宅+商业、住宅+商业+办公+酒店、住宅+商业+酒店、住宅+教育、住宅等、住宅+商 业+办公、住宅+商业+办公+教育、商业+办公、商业+办公+酒店等业态的开发投资项目 未结算面积占比分别为 40.0%、15.4%、11.1%、9.6%、4.8%、3.7%、3.3%、3.2%、 2.6%、2.5%。
截至 2022 年 1H 底，京内公司住宅、住宅+教育、住宅+商业、商业+办公、住宅+ 商业等、住宅+商业+办公、商业、住宅等、住宅+商业+酒店、住宅+办公等业态的未结 算面积占京内开发投资项目未结算面积的比重分别为 56.5%、13.9%、8.7%、7.4%、 3.1%、2.3%、2.3%、2.2%、2.1%、1.6%。
2022 年 1-9 月，公司共计新增三块土地储备，其中两块通过公开市场获取，一块通 过收购取得，共计拿地金额 78.295 亿元。
首开股份志信公司和北京金茂联袂打造的望京樾项目（崔各庄乡奶西村地块）于 2022 年 8 月 20 日正式开放售楼处，于 2022 年 9 月 3 日正式开工。顺义新城第 19 街 区 19-85 地块、19-86 地块由中海竞得，后首开加盟了地块开发；首开股份亿信公司所 属湖光玖里项目（顺义新城第 19 街区）于 2022 年 8 月 27 日取得商品房预售许可证。
券研究所 截至 2022 年 9 月底，我们认为公司继续保持审慎的拿地策略，拿地主要集中北京 高能级地区。公司新拿土地快速进入预售阶段，开工销售速度大幅提升。
2022 年 10 月份，公司共实现签约面积 31.00 万平方米，签约金额 86.67 亿元。 其中：公司及控股子公司共实现签约面积 14.89 万平方米（含地下车库等）,签约金 额 40.06 亿元。公司合作项目共实现签约面积 16.11 万平方米（含地下车库等）,签 约金额 46.61 亿元。
2022 年 1-10 月份，公司共实现签约面积 264.64 万平方米，同比降低 18.16%，完 成全年销售目标的 69.6%；签约金额 733.98 亿元，同比降低 26.89%，完成全年销售目 标的 68.0%。我们预计伴随明年公司重点项目推盘，未来销售趋势会有改善。
截至 2022 年 3Q 底，公司共实现结转面积 73.09 万平方米，较 2021 年同期下 降 55.27%，其中结转面积京内占比为 48.64%。 近两年受到行业调控因素影响，公司存在结算下滑和增收不增利的负面情况。 我们认为公司 2022 年财报将对以上行业利润率和销售波动问题进行充分反映。从 2023 年开始，考虑企业京内资源和政策本身逐步调整，企业各项经营数据有望触底。
