在存量运营时代，商业管理作为经营型业务的代表，在开发业务遇冷、 销售规模见顶的情况下，运营管理规模呈现增长态势，越来越体现出 自身的价值。
近几年，商业地产运营收入和新开业项目数稳定增长。2020年受疫情 爆发影响，新增项目及租金收入下降，但受益于我国疫情防控，消费 领域恢复态势明显，商业规模及营收稳步复苏。2021年TOP20房企 总租金收入增速达27%。随着疫情防控精准化、消费促进政策多样化， 消费需求持续释放，商业地产市场发展整体向好。
同时，商业业务存量竞争日益激烈，商业运营型业务不同业态发展不 均衡，购物中心增长稳定但增速放缓，商办市场进入重存量的下半场， 长租公寓市场回暖。
在存量经营业务稳健发展大背景下，也不能忽视持有运营业务在资金 沉淀上的难题，前期投入大、业务周期长、资金回收慢，都带来极大 业务挑战，这也是多数以商业投资运营模式为主的公司面临的巨大挑 战。面对业务的不确定性和竞争日益激烈的市场，领先商业地产公司 纷纷探索新的业务发展破局点，谋求业务转型与创新发展，轻资产业 务和资产管理模式迎来机遇期。
围绕商业业务价值链，根据所聚焦业务环节的不同，商业地产公司业 务模式大致可以分成三类：投资运营模式、轻资产模式和资产管理模 式。目前多数商业地产公司采用投资运营模式，通过自有投资、自主 建设和自持运营获取商业运营收益，但该模式对资金占用高，灵活性 较低、规模扩张速度有限，部分商业地产公司开始向两端延伸，通过 轻资产模式或资产运作退出等模式，拓展业务发展空间。
轻资产模式转型风口下，商业地产公司面临诸多挑战，该模式对运营方 的全价值链组织能力提出了更高的要求。能否在激烈的市场竞争中获取 轻资产合作项目，在于运营方是否具备强大的品牌影响力和市场口碑， 是否具有市场认可的产品线或IP，是否拥有丰富的租户资源和系统的招 商体系，是否拥有强大的运营管理团队输出领先的管理经验，是否有先 进的数字化平台及智慧运营工具……无论输出管理的内容是“轻”还是 “重”，都要求运营方具备相应的能力。
资产管理模式对比投资运营模式，更加强调资产增值和退出，通过持续 运营使资产增值，一方面获取运营收益，另一方面获取资本运作收益。 资本运作方式除了比较常规的通过资产出清实现退出外，领先商业地产 公司纷纷探索新的退出模式，也是另一种形式的“轻资产”，比如在运营 成熟后通过REITs退出，甚至在投资开发阶段就以产融模式实现阶段退 出，确保“轻着陆”。
无论是哪种业务模式，都离不开商业的核心环节，即运营管理环节，强 大的商业运营管理能力是拓展项目、获取运营收入和资产收益的前提。 对于商业地产公司来说，前端拓展、产品策划、规划设计、招商运营、 营销推广、客户服务、数字化等组织能力的打造，是获取行业竞争优势 的关键。
