了解国际先进奥莱的发展经验，对于促进我国奥莱产业的健 康发展具有重要意义。概括起来，主要有以下 5 个方面。
任何零售业态的产生、发展都是宏观经济发展的结果，是经济规律起作用的表现。例如 百货最早起源于 19 世纪 50 年代前后的法国，当时兴起于欧洲工业革命极大促进生产，城 市人口增加，人们的生活空前丰富，品质消费需求快速提升，在此背景下，百货业在追求时 尚浪漫的法国产生。超市则起源于 1916 年的美国，当时的美国市场日用消费品极大丰富， 更方便更直接的售卖方式：开架售货、顾客自选，应用而生。
奥莱同样如此。在经济由快速增长转向成熟或稳定阶段时，出现大量消费需求。一是经 济发展后的消费者特别是中产阶级，品牌意识提升，看重大品牌；二是经济增速减缓，对收 入预期减弱，对支出要精打细算。这是奥莱的消费特点：大品牌、小价格。
奥特莱斯源于 20 世纪 70 年代的美国。初期是工厂直销店（Factory Outlet）形式， 80 年代中后期形成当代奥莱的雏形。在 1960-1970、1970-1980 两个十年间，美国名义 GDP 年均复合增长率分别达 7.1%、10.3%，就业率显著增加，人均收入快速增长，中产阶 级数量明显增多。在 1983 年，美国经济迎来增长的高峰，此后是历时 13 年的滞胀。在这 样的大背景下，奥特莱斯业态应运而生，并快速发展。
日本奥莱起步于 1993 年，第一家店是位于埼玉县富士见野市的利兹木奥莱。2000 年 7 月日本最大的奥莱项目——御殿场开业。目前日本共有 37 家奥莱，三菱地产和三井是主 要运营商。从大的经济背景看，日本此时的经济形式与美国 80 年代的情况类似，经济由快 速增长转向平稳甚至出现下降。
中国经济在 20 世纪 90 年代初期腾飞，之后增长有所减缓，由于中国经济的强大韧性 和活力，随后经济增长又达到一个新的顶点。因此，中国的奥莱业态显示出比欧美更强的生 命力，从规模数量上看，大大超过欧美日等市场。从发展生态上看，由品牌商、开发商、投 资商和运营商组成的产业生态已经基本形成。
欧美和日本的奥莱项目，除了自身商品性价比高、运营水平较强外，借助游客购物成为 项目增长的一个重要抓手，大部分奥莱项目建设在周边旅游资源丰富、交通十分便利的位置。奥莱项目与旅游景点共享客户，来自都市的顾客，在购物的同时，也是一次身心放松的旅程。 在疫情前，中国游客为这些奥莱的销售做出很大的贡献。
比如号称风景最美的美国西部奥特莱斯的洛杉矶棕榈泉 DesertHills Premium Outlets、常年游客不断的拉斯维加斯 Las VegasPremium Outlets。
日本的冲绳奥特莱斯购物城 Ashibinaa，地处度假圣地冲绳岛；2000 年开业的御殿场 奥特莱斯则地处东京、富士山和箱根旅游核心地带。日本最大的奥莱项目—— 埼玉县深谷花园奥莱，虽仅有 2%的奢侈品牌占比，但项目提出以“区域共生”的概念，与 当地农业和旅游业的发展有效结合，2022 年底开业后预计每年吸引 650 万人次客流。
欧洲奥特莱斯与旅游的融合更加深入，大多建立在旅游度假胜地附近，比如 Value Retail 的欧洲 9 大购物村和 McArthurGlen 在欧洲的 24 家奥莱，充分利用项目当地优美的 自然景观，将购物与休闲观光完美结合。 中国市场，奥莱项目对游客也是充分重视，如八达岭奥莱毗邻知名景区八达岭长城、王 府井奥莱滇池小镇靠近云南旅游打卡地滇池、比斯特上海购物村建设在迪斯尼乐园旁边。正 在建设的北京副中心奥莱与与环球影城仅一路之隔。 有的奥莱项目虽没有知名的旅游资源，但提出文商旅结合、微度假等概念，通过打造舒 适的购物环境和多元消费体验，让消费者有休闲度假的感受。
疫情三年，零售各个业态受到不同程度影响，但奥莱业态是表现最好的，很多项目在 2020 和 2021 年逆势增长。虽然 2022 年总体有所调整，但业绩也明显优于其它业态。这 源于奥莱的抗周期性，在经济和零售市场下滑时，能够保持相对稳定
抗周期性的原因是消费群体的支撑。总体上，中产阶级是奥莱发展的基础，他们收入较 高，更关注品牌和质量；中产规模越大，奥莱发展越有前景。特别是消费者对名品消费的追 求，在经济增长时，低层消费群体上移，在奥莱进行消费。在经济下行时，部分高层消费群 体下移，在奥莱进行消费。同时，在奥莱消费一般有较强的目的性，奥莱商品的性价比较高、 奥莱具有丰富的品牌组合，这些也使得这一业态具有较强的聚客能力。
美国自从 70 年代奥莱出现，经济起起伏伏，零售业也是不断有收购兼并、破产重组的 案例，但奥莱始终保持增长，稳定发展。日本的奥莱在 20 世纪 90 年初开始起步到现在，正是经济学家对日本经济所描述的“失去的 30 年”期间，但奥莱依然凭借高性价比，在零 售市场拥有稳固的地位。
大型商业的运营需要成熟、健全的生态体系，其中商业运营商、地产开发商、资本投资 商、品牌商是生态的核心组成部分。这一生态随着经济发展和消费者接受程度的加深逐步演 化而形成。
奥莱在美国产生的第一个阶段，是 20 世纪 70 年代的工厂直销阶段，这一时期主要是 品牌商参与，他们把仓库积压的货品以极低的价格在工厂仓库里直接销售，因此初期得名工 厂直销店（Factory Outlet）。到了 80 年代后期，为了方便顾客，厂家们集中到一起开设直 销店，形成直销中心（outlet center），诞生了奥特莱斯的雏形。90 年代末出现了奥莱的专 业运营商，主导奥特莱斯的运营。2000 年之后，由投资商、地产商、大型奥特莱斯品牌运 营商形成三位一体的商业集团，资本的力量发挥更大的作用，包括发行 REITs，实现商业地 产的盘活与流转。在这一过程中，大集团逐步形成，如通过并购形成的大型集团，如西蒙地 产占据了美国约 70%的奥特莱斯商业。在欧洲和日本市场，集中化程度更高一些。
中国第一家奥莱——燕莎奥莱的产生，是由具有品牌资源的商业运营商发起，并取得 巨大成功。后期大型商业集团（如百联、王府井）、专业奥莱运营商、商业地产商纷纷进入， 进而与资本开始结合，形成产业生态。如砂之船 REITs 于 2018 年登陆新加坡交易所，当时 募集金额约 20 亿元人民币。近期随着商业地产 REITs 的放开，将有越来越多项目上得到资 本的助力。
奥莱在 70 年代的美国产生，根本动力是品牌商面临库存压力，采取消化库存的行为。 从目前的市场来看，这一动力不仅仍然存在，而且还在增强。因为随着市场的扩大，知名品 牌的数量在不断增加，商品的产量也大幅提升，尽管企业普遍采用数字化等手段进行生产管 理，但由于市场的波动带来的不确定性，企业的生产预期和实际销量不能总是完全相符，且 大部分情况下是生产过剩，由此产生库存周转减缓、现金流回款变慢的问题，去库存成为必 然选择。
近些年，随着中国经济的发展，国际知名品牌纷纷进入国内市场，同时国潮国货也在快 速兴起，他们不同程度地面临库存和周转的问题，这为奥莱的发展提供了商品基础。
