作为一个从国外引进、在国内市场快速增长的零售业态，在发展过程中自然存在诸多问 题。主要概括为以下几个方面：
奥莱项目占地相对较大，特别是近年兴起的文旅奥莱，要求更大的用地面积。但从商业 用地的供应来看，收紧是大趋势。
一方面，中国的存量商业面积过大，多个指标超过了发达国家的人均水平（在本报告六.2 中详细阐述），政府部门在规划上将会逐步减少商业供地；另一方面，土地资源本身就有稀 缺性的特点，特别是城市商业用地供应。
数据显示，2022 年上半年，全国 300 城商办用地推出面积为 6520 万平方米，同比下 降 33.1%，成交面积为 5177 万平方米，同比下降 41.1%，供需规模均降至近十年同期最 低点。分城市等级来看，各线城市商办用地供需规模均缩量；二线城市降幅最大，推出及成 交面积同比降幅均在五成左右。
据中指研究院的数据，2022 年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均 值为 483.8 万平方米，同比增长 9.6%，近五年来首次降至 10%以下，增幅较 2021 年收窄 3.7 个百分点。
首先是品牌的同质化。奥特莱斯以“名品折扣”为卖点，对消费者的吸引力是“大品牌 小价格”，因此品牌，特别是名品的入驻是奥莱的核心竞争力。但名品品牌的资源是有限的， 有的奥莱不惜牺牲租金收益，或提供各种补贴，甚至是销售保底的方式，来吸引知名品牌的 入驻，实际是在很大程度上造成行业的内卷。有一些项目因名品招商困难，退而求其次，大 量引入非名品牌类商户，又形成了与传统百货和购物中心同质化竞争的局面。
连锁奥莱集团，具有更强的品牌资源以及供应链能力，品牌的层次和丰富度明显优于单 体奥莱项目，但也在内卷中被切分蛋糕，收益受到不同程度影响。 其次是营销方式的趋同。奥特莱斯的活动多为店庆、周年庆、会员日等传统促销活动， 能够打造独有自营 IP 营销的只有少数企业。另外，除了品牌，各个奥莱项目的环境、建筑 也出现同质化，如大量的欧洲小镇风格，造成消费者的审美疲劳，使奥莱的吸引力减弱。 近期兴起的文旅奥莱，有的项目确实做出特色，成为休闲购物的目的地，但也有相当一 部分项目，与其他奥莱甚至是与购物中心雷同，失去业态自身的特点，发展可持续性存疑。
据国家统计局数据显示，2022 年全国实物商品网上零售额 11.96 万亿元，同比增长 6.2%，占社会消费品零售总额的比重为 27.2%。分城市看，北京的电商销售占比已达 39%， 其它一线城市情况相差不大。如此高的比例，对线下造成巨大冲击。 线上对线下冲击，从最初的 3C 数码，到食品饮料、服装服饰，到最近一两年的生鲜； 奢侈品是线上的最新攻势。艾媒数据显示，2016-2020 年中国奢侈品电商渗透率逐渐提高， 其中 2016 年为 6%，2020 年达到 11%。
据《2022 中国奢侈品报告》，奢侈品牌 2022 年在中国的线上交易取得了 31%的增长， 达到 2200 亿元人民币。在中国奢侈品线下交易下降 31%的情况下，线上交易占比达到破 纪录的 40%。
一方面是京东、天猫等大型电商平台拓展奢侈品经营。据京东新百货发布的消费数据显 示，今年 3 月 3 日至 6 日，奢侈品、美妆等销售大幅增长，三八”国际妇女节期间，顶奢 品牌整体成交额同比增长超 240%。 另一方面是名品自建电商渠道，他们成为品牌商和面向 C 端分销商的复合体，也在一 定程度上分流了线下的消费。
据统计，2019 年有 1.55 亿中国人出国旅游，消费达 2500 亿美元左右。中国游客曾经 占欧洲大陆外游客总数的10%。2019年夏季，中国游客占赴日本和韩国游客总数的30-35%。 但是在 2020-2022 三年中，因疫情影响，出行受阻，绝大部分消费留在了国内，带动了包 括高端百货、奥莱的销售增长。
随着疫情防控的放开，出国旅游快速复苏。根据携程网数据，2023 年中国春节期间海 外旅游预订量与 2022 年同期相比飙升了 540%。麦肯锡预测，到 2023 年夏天，中国出境 市场将恢复到每月 600 万人次左右。 随着出境人群的增长，部分原来在国内的消费将会流失。例如，在穷游网发布的 2023 年出境游趋势中，“美食购物”排在了最期待出境游主题的第四位
零售是劳动密集型行业，人的因素直接关系到业务的成败。对于只有 20 年发展积淀的 奥莱业态来说，更是如此。随着奥莱规模的扩大，管理人才和专业人才稀缺等问题也开始暴露，团队发展滞后成为企业发展的一大阻力。特别是当前行业亟需转型创新和差异化经营， 专业和创新型的人才需求就更为迫切。 解决当前的人才问题，重点从两方面入手。一是留住人才，通过文化理念、价值利益等 多种手段，提高人才的忠诚度和成就感。二是培养人才，加大人才培养力度。
如武商城市奥莱广泛开展对标学习，每月安排相关部门进行“月月谈”研学分享，提高 了管理人员的业务能力。 砂之船认为人才是商业模式、资本模式之后的第三极核心竞争力，公司以机制和环境， 推动、践行“成为奋斗者，共创、共享美好品位生活”的精英人才理念。扎实的人才储备为 公司的快速发展奠定了基础。
