我建议从以下方面入手：
奥莱业态虽然规模不大，但发展势头强劲，已经成为具有重要影响力的零售细分业态。 但不可避免的，在其快速发展过程中，存在人才培养、产权保护、过度竞争等问题，需要行 业协会进行协调、引导。建议政府主管部门重视和发挥行业协会的作用，引导行业规范发展。
中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委员会成立三年来，以推动行业发展为已任， 从解决产业问题入手进行产业研究，开展了多项活动。包括连续第 3 年发布行业官方白皮 书，洞察产业发展趋势、分析产业机遇与挑战，赋能决策指导，为行业更深层次理解产业价 值带来新的启示和思考。
“奥莱中国行”是中国百货商业协会奥特莱斯发展工作委员会的品牌活动。通过对行业 内明星奥特莱斯项目的深度探访，深入了解优秀奥特莱斯项目的运营经验，参与奥莱主题研 讨、考察奥莱模式精髓，为奥莱行业从业者、政府机关、商业研究机构、服务商、投资机构、 运营商、地产商等搭建了优质的沟通平台。
每年定期举办的“中国奥特莱斯产业发展峰会”，是国内奥特莱斯产业的高端盛会，会 议既有案例分享，更有思想碰撞，为奥莱产业及上下游供应链，提供创新性和实用性启示， 推动产业健康发展格局。
根据国家统计局的数据，从2000 年到 2018年，国内商业营业用房的面积累计达到27.1 亿平方米。其中，从 2008 年到 2018 年十年间的开工面积就高达 21.9 亿平方米；而从 2000 年到 2007 年期间，这个数据仅为 5.2 亿平方米的面积。
有学者研究认为，人均 0.3 平米购物中心面积，是国内各大城市的警戒线。2019 年， 上海人均购物中心面积已突破 0.9 平方米，而英法德日 2018 年人均购物中心面积分别为 0.4 平米左右、德国是 0.21 平米。另外，北京市 2018 年人均商业营业面积约 2 平方米， 人均商业建筑面积超过 3 平米。上海的人均商业面积为 1.4 平米，国际标准的合理面积是 1.2 平米。
人均商业面积过大，必然出现过度竞争，造成资源的浪费。特别是当前很多地方都有引 进奥莱项目的冲动，并且给予用地面积等方面的支持。建议政府部门加强城市商业规划，关 注城市人口与商业体量的比例关系，避免盲目上马商业地产项目，造成项目烂尾或闲置。
奥莱业态在中国二十年的发展，相比其它业态，展现出了新兴与活力。同时，由于发展 时间较短，行业缺乏相关的标准或规范。例如在投资开发、运作经营、品牌招商、业态组合 等方面都需要有相关标准规范引导。行业的标准和规范将有助于促使产业的精细化发展，提 升奥特莱斯业态的整体经营水平，建议政府主管部门和相关行业组织重视奥莱的标准建设工 作。
多年来，中国百货商业协会牵头起草了二十余项团体、行业和国家标准，涉及数字化、 客户服务、术语规范等多个方面，为行业规范发展起来了积极的作用。奥特莱斯产业发展工 作委员会在协会的指导下，围绕奥莱业态，将加大标准规范工作，包括建立行业标准体系、 起草共性急需的标准项目、引进国际管理规范和经验等，促进形成行业健康发展、有序竞争 的局面。
随着奥特莱斯连锁化进程不断推进，奥特莱斯企业竞争愈加激烈，各大集团对专业型、 创新型人才的培养和任用就显得更为重要。建议政府人力资源部门和相关中介机构重视奥莱 行业人才培训工作，引入先进的课程体系和优秀的培训讲师，为奥莱行业带来先进的开发、 运营、投资和资产管理理念。
中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委员会通过奥莱行业优秀标杆案例征集、展示， 在业内分享最先进的创新营销模式、提供创新体验、营造购物环境、拓展线上渠道，对推动 行业高质量发展起到了积极作用。通过组织区域性奥莱沙龙活动，邀请奥莱行业具有知名度、 典型商业项目的负责人，进行精彩的专题分享，促进企业间深度交流，探讨新的盈利模式， 共创奥莱良性发展。
2022 年 5 月 25 日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意 见》，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，提出要推动闲置低效资产 改造与转型，开发用于体育健身、休闲旅游、社区服务等新功能。以存量商业地产为例，随 着居民生活水平的提高以及对美好生活的追求，将奥莱商业与餐饮、娱乐、健身等体验业态 进行综合规划，打造都市生活微度假首选地将成为存量商业物业升级的重要方向。
今年 4 月 5 日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基 金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆 在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础 设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目， 保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。
由于 REITs 项目涉及业务范围、产权划分、收益归属等繁多细节，建议相关政府部门及 时出台细则，盘活存量商业资产，实现商业地产项目投资建设、运营盘活、退出再投资的良 性循环。
