工业投资正成为新动能，房地产投资陷入低迷。
珠三角投资驱动的特征非常明显。如图 8 所示，珠三角2014 年至2018年投资的平均增速、2019 年至 2022 年投资的平均增速、2023 年一季度投资增速分别为 12%、7.6%、8.7%，较全国同期分别高出 3.5、3.0、3.6 个百分点。珠三角作为中国重要的增长极，投资驱动的特征非常明显，主要是消费和出口增长乏力，政府投资作为逆周期调节的重要手段，起到稳增长的作用。
从内部结构来看，珠三角九市投资增速分化。2014 年以来，深圳、广州、惠州和东莞投资增速保持较高水平；佛山、中山、珠海和肇庆投资增速自 2019 年以后出现明显回落；2023 年一季度，江门投资增速出现明显反弹。
从主要行业来看，珠三角的制造业投资增速呈上升趋势，房地产投资增速回落，基建相关行业投资增速呈下降趋势。制造业投资增速由2018 年的3%震荡升至2021 年的 25%；房地产投资增速由 2018 年的 16.3%降至2021 年的4.6%；基建相关的电力、交运、水利行业投资增速基本呈下行趋势，电力投资增速由2018年的8.4%震荡降至 2021 年的 6.2%，交运投资增速由 2019 年的13.3%震荡降至2021年的 8.1%，水利投资增速由 2018 年的 20%震荡降至 2021 年的-15.5%。
从珠三角不同城市的工业和房地产投资增速来看，工业投资正成为拉动投资的新动能，但可持续性存疑；多数城市房地产投资增速陷入低迷，政策导向是主要影响因素。如图 9 所示，从 2020 年开始，珠三角九市的工业投资增速要么处于上行趋势，要么处于较高水平，这与国家大力发展制造业密切相关。但考虑到工业投资主要由政府投资拉动，而政府主要是建设产业园区，如果没有优质的企业入驻园区以及民间投资的跟进，这种工业投资的可持续性和投入产出效率存疑。
房地产投资方面，自 2014 年至 2019 年的高增长后，多数珠三角城市房地产投资相继陷入低迷，与监管政策收紧和城市发展模式有关。从2022 年开始，多数珠三角城市房地产投资增速走低，2023 年一季度，除深圳和东莞外，其他城市房地产投资增速都是负增长。珠三角多数城市房地产投资增速的低迷，与2021年底开始的房地产调控收紧密切相关。不过，珠三角九市的房地产投资增速在2014年至 2019 年间基本上都保持了较高的增长速度，如果没有相应规模的实业支撑，建造的楼宇将被大量空置，制约房地产投资的可持续性。比如，中山的房地产投资增速在 2019 年率先出现大幅负增长为-24.5%，且后续陷入低迷，中山前期借势深中通道的修建大力发展房地产，但本土制造业发展没有跟上来，导致本土房地产发展难以为继，就是典型教训。
香港和澳门的经济增长都不是靠投资拉动。2022 年，香港的固定资本形成总额（2020 年不变价）为 4.5 万亿港元，占香港 GDP（2020 年不变价）的16%；澳门的固定资本形成总额（2020 年不变价）为 415 亿澳门元，占澳门GDP（2020年不变价）的 23%。如图 10 所示，投资对香港和澳门的拉动率偏低，2022 年，投资对香港和澳门的经济增速拉动率分别为-1.1 个百分点和-4.0 个百分点，当年香港和澳门的 GDP 增速（2020 年不变价）分别为-1.4%和-26.8%。从投资增速来看，从2019 年开始，港澳的投资增速基本处于低位。
