杭州房地产行业有何表现？

2022 年杭州商品住宅销售面积下滑 49%，预计需求中枢约为 1400 万方。

1.2022年杭州商品住宅销售面积下跌49%，外围区域跌幅较大

2022 年杭州商品住宅销售面积下滑 49%，大于全国跌幅。1）2022 年全国商品住宅销售 面积下滑 27%，杭州跌幅大于全国，但从成交规模来看仍有 1100 万方的市场需求。2） 市场下行期，杭州传统核心区、外溢区域、外围区域住宅市场呈现分化，具体区域来看， 上城区、余杭区商品住宅成交面积跌幅较小，而外围区域钱塘、富阳、临安区有 60%跌 幅，临平、萧山区占地面积较大，区域内部的外围板块也有较大跌幅，导致两区住宅成 交面积下降超 65%。

2022 年以来杭州调控政策针对性较强，有效刺激改善性需求释放、促进二手房流通。1） 限购方面，杭州放松城西大走廊、钱塘区等非核心区限购，增加三孩家庭购房套数，降 低二手房限购门槛，实现针对性放松。2）限贷层面，杭州 22 年 11 月放松认房认贷，二 套房首付比降低至 40%，有效刺激改善性需求释放。3）2023 年 3 月，杭州再降落户门 槛，大专可直接落户，郊区三县市零门槛，意在吸纳人口，利好房地产市场长期发展。

2.2021年杭州土地依赖度降低，供求平衡下库存去化周期较短

2021 年杭州调整房地产发展与产业兑现的节奏，政府性基金收入与税收比降至 1.1，在 可比城市中表现较好。1）2017-2020 年杭州政府性基金收入与税收比升至 1.5-1.9，政府 卖地谋发展，2017 年政府性基金收入同比增加 71%；2021 年政府性基金收入同比下降 33%，而税收收入稳步增长 13%。2）2021 年杭州政府性基金收入/税收收入 1.1，相比广 州及长三角其他核心城市，杭州土地财政依赖度较低，但相比北京、上海、深圳三城仍 有一定差距。

杭州宅地与新房成交供求平衡，2021 年下半年以来房价增长速度放缓。1）2010、2013 年杭州存在明显宅地超供，宅地成交/住宅成交接近 2.0，自 2015 年起杭州住宅成交扩容， 城市库存得到有效去化，近年来杭州维持供求平衡。2）2016 年杭州房价增速达到历史 高位，2018-2021 年上半年房价涨幅稳定在约 10%，2021 年下半年以来房价增速明显放 缓，当前新建商品住宅销售均价 29536 元/平。

供求平衡推动城市库存合理，整体新房去化周期 4.5 个月，仅外围区域临安、富阳去化 周期略长。1）近年来杭州房地产市场供需平衡，城市库存量维持低位，截至 2022 年底， 杭州十区住宅库存 610 万方，去化周期 7.4 个月，其中临安、富阳库存量占比约 39%， 去化周期也超过 18 个月，其余区域去化周期均在 10 个月内。2）2023 年一季度市场回 暖，促使杭州新房库存去化周期进一步降至 4.5 个月，在全国重点城市中表现较好。

3.近期新房二手房市场回暖，预计中长期新房需求中枢在1400万方左右

2023 年一季度杭州新房、二手房市场明显回暖。2023 年 1-4 月杭州新房成交 304 万方， 同比上涨 25%；二手房成交面积 140 万方，同比上涨 73%。2022 年杭州新房热度有所下降，但整体仍保持供不应求态势，核心区域与外围区域分化。 1）从杭州新房摇号登记户数来看，2022 年登记户数降低至 28 万户，下降 60%，居民购 房需求降低，但相比 7.8 万套的成交，仍然保持供不应求状态。2）区域冷热分化明显， 西湖区、拱墅区、上城区、余杭区、滨江区等区域保持热度；萧山区、临平区热度有所 下降，仅核心板块如钱江世纪城、临平新城等表现较好；富阳区、临安区新房开盘去化 率由 2021 年 60%降低至 18%。

杭州二手房存量较高，热门区域一二手倒挂预计回归理性，倒挂空间缩小。1）杭州当前 二手住宅存量较高，挂牌量已突破 17 万套，近 6 个月月均成交 2984 套，二手房出清周 期需 57 个月。2）杭州部分区域存在一二手房倒挂，本质是因为局部区域产业超前兑现 吸引人口流入，需求旺盛而新房供应有限，导致局部区域出现供不应求情况，居民形成 房价上涨预期，但实际高倒挂二手房有价无市，成交量较低，随着片区新房供给，投资 水分将被挤压。如未来科技城板块红盘远洋西溪公馆，2020 年 2100 余套房源吸引超 6 万人摇号，二手房预期价格 6 万/平，但项目交付后挂牌价一路下跌，投资水分被挤出， 当前成交均价 33000 元/平，与新房价差较小。

杭州常住人口稳定，预计城市新房销售面积中枢仍然在 1400 万方左右。1）近年来杭州 商品住宅销售面积与常住人口比例波动较大，2016 年市场上行期达 1.6，而 2022 年不到 1.0，杭州生产性服务业发达，优势持续保持，带动制造业高质量增长，预计未来常住人 口将维持稳定在 1400 万人以上，即使人均商品住宅销售面积降低至 1.0，预计从中长期 看杭州商品住宅销售面积中枢水平仍有 1400 万方左右。2）当前杭州常住人口/户籍人口比例达 1.5，住宅销售面积仍有一定释放余地。

4.杭州住宅销售与产业结构较匹配，余杭未来科技城、云城成为第三中心

杭州住宅销售与产业结构匹配度较高，外围临安、富阳区成交占比较低。1）杭州中心城 区产业集聚度较高，其中余杭区生产总值及数字核心产业增加值排在首位，而富阳、临 安等外围区域产业兑现度一般。2）杭州商品住宅销售区域与产业结构匹配度较高，2022 年上城、拱墅、余杭、萧山四区住宅销售面积占比 64%，而滨江、西湖区宅地供应较少， 住宅成交处于低位。

余杭区未来科技城、云城板块成为杭州第三中心，主城区范围扩大，纳入余杭、萧山、 临平、钱塘部分板块。1）2022 年 8 月杭州规划城市新中心格局，余杭区未来科技城、 云城成为杭州第三中心。2）主城区范围扩大，将余杭区未来科技城、云城板块，萧山区 钱江世纪城、萧山科技城，临平区临平新城，钱塘区金沙湖、下沙开发区等板块纳入主 城区。3）杭州目前职住分离度较低，随着主城扩容，基础设施完善，产城融合度预计进 一步提升。

杭州数字经济产业优势持续，健康产业增长潜力较大，主要聚集地为余杭、萧山区，预 计将引领未来杭州地产发展方向。1）余杭为杭州数字经济产业重要承载区，产业增加值 占杭州 33%，目前依托未来科技城，以阿里巴巴全球总部、中电海康总部、抖音、vivo、 OPPO 等龙头企业带动产业链发展。2）健康产业方面，萧山区依托生物科技谷打造产业 集群，目前集聚赛默飞、健新原力、药源新地等 30 家生物医药项目头部 CDMO 和 CRO 企业；余杭区借助未来科技城赋能数字健康产业。数字经济与生命健康产业的高质量发 展，将支撑余杭、萧山两区产业人口兑现，进而释放住宅需求。