将消费基础设施纳入公募基础设施REITs底层资产 意义深远。
2023年3月，236号文将消费基础设施纳入公募基 础设施REITs底层资产范围，支持百货商场、购物 中心、农贸市场及社区商业项目发行公募基础设施 REITs，标志着我国的公募REITs进入了一个崭新的 阶段，意义深远。
首先，在国际REITs市场中，以零售物业、办公物 业等为代表的商业不动产是公募REITs最主要的底 层资产类型，而经历了过去几十年前的经济高速发 展，我国的商业不动产也积累起近50万亿元的存 量规模。但长久以来，商业不动产除了大宗交易、 商业房地产抵押贷款支持证券和类REITs等债类产 品外并没有形成有效的退出机制，从而压抑了商 业不动产的价值，积累了大量的市场风险。将公募 REITs试点范围拓展到消费基础设施，也为商业不 动产中占比最大的一类资产开辟了新的权益类退出 渠道，有助于实现商业不动产的价值发现及存量风 险释放。 其次，在过去2年中，我国的房地产行业经历了去 杠杆、挤泡沫、化风险的艰难过程，过去20多年形 成的以住宅为核心的粗放式零售物业开发模式将会 有所改变，满足个性化需求、更注重消费体验的新 一代零售物业将更多的出现于市场之中，也契合未 来数年扩大内需、刺激消费的宏观政策方向。将公 募REITs试点范围拓展到消费基础设施有助于拥有 高质量零售物业资产、高质量信用体系的房地产开 发商在降杠杆、获得权益性融资的同时实现产品的 迭代。
第三，将公募REITs底层资产范围拓展到消费基础 设施，也将使拥有卓越资产管理能力的不动产私募 基金及部分转型后的房地产开发企业真正受益，使 专业的管理和服务成为资产增值的重要要素，促进 房地产市场进入良性循环。
吸引更多元化的原始权益人将促进公募基础设施 REITs市场的健康发展。 2022年10月，国家发改委颁布发改投资[2022]1652 号，“支持民间投资项目参与基础设施领域不动 产投资信托基金（REITs）试点，在发行基础设施 REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出 民间投资具体项目”。中国证监会主席易会满也在 《求是》上发表了文章提到“深入推进基础设施领 域不动产投资信托基金扩募和试点范围拓宽，抓紧 推动保障性租赁住房、民营企业试点项目落地，助 力加快形成存量资产和新增投资的良性循环。”
在已纳入公募基础设施REITs试点范围的产业园区、 仓储物流设施、人才公寓及即将纳入试点范围的长 租公寓及商业地产领域，外资及民营资本已经深耕 多年，且部分优秀外资及民营资本的投资效率和资 产管理能力也领先于行业，因此，无论是资产储备 还是管理赋能，外资及民营背景的原始权益人都能 够为公募基础设施REITs带来有益的补充。
截至2023年5月末，已发行的27只公募基础设施 REITs中有24只的原始权益人为国有企业，而来自 国家发改委和中国证监会的上述表态支持能进一 步增强非国资背景的原始权益人以优质资产参与 公募基础设施REITs的积极性，而更多元化的原始 权益人势必会促进公募基础设施REITs市场的健康 发展。
公募基础设施REITs与不动产私募基金共同构成完 整的底层资产投资闭环。 经过2年的发展，公募基础设施REITs作为基础设施 及不动产投资退出新渠道已经获得市场广泛认可， 但公募基础设施REITs对于底层资产规模、权属合 规性、项目运营时间及净现金流分派率都有较高的 发行要求，大部分底层资产从开发到满足公募基础 设施REITs的发行要求，需要经历至少5年的培育期 及资金支持。
2023年2月，中国证监会启动了不动产私募投资基 金试点工作，中国证券投资基金业协会发布了不动 产私募投资基金试点备案指引(简称“不动产试点 指引”) ，新设“不动产私募投资基金”产品类型 实现差异化管理，明确了参与不动产私募投资基金试点机构的资质条件及不动产私募投资基金投资范 围包含住宅地产、商业经营用房及基础设施项目， 对项目公司的股债结构、融资方式及杠杆使用的比 率、扩募条件等进行了优化，以确保不动产私募投 资基金的投资投向能够涵盖处于不同生命周期阶段 的不动产。
2023年4月，不动产私募投资基金试点的6家专业 机构出台，均为不动产投资领域具备丰富经验和实 战能力的机构。这些机构作为不动产私募投资基金 管理人能够利用自身在前期资产选择、资产运营及 长期资金支持方面的优势，为后续公募基础设施 REITs市场扩容提供足够的合规资产保障，通过一 级市场发行及二级市场交易退出并再投入培育期底 层资产。
不动产私募投资基金试点丰富了Pre-REITs的投资主 体，满足市场中不同风险偏好的投资主体和资金的 投资需求，并同公募基础设施REITs一起，逐步构 建起以公募基础设施REITs为核心的完整的不动产 投资闭环。相信在未来的市场上，类似华安张江光 大REITs等以不动产私募基金为代表的Pre-REITs进 行资产培育并通过公募基础设施REITs发行实现退 出的范例将越来越多。
公募基础设施REITs的ESG正逐渐成为关注热点 。在全球倡导可持续发展及我国提出“双碳”的大背 景下，加快发展方式绿色转型的需求愈发迫切，企 业践行环境、社会和公司治理（“ESG”）理念的 重要性愈发突出。而公募基础设施REITs的底层资 产主要是基础设施及不动产，天然就是践行ESG理 念并提供高质量ESG投资标的的优质产品。
截止到目前，多只公募基础设施REITs在公开披露 文件中涉及ESG的披露，3只公募基础设施REITs发 布了完整ESG报告，公募基础设施REITs的ESG正逐 渐成为各方关注热点，相信后续也会有更多只已上 市公募基础设施REITs会跟进ESG披露，进而逐步提 升公募基础设施REITs ESG信息的披露质量，逐步 建立起具有公募基础设施REITs特色的完善的ESG评 价体系，最终推动整个市场达成有效降低ESG相关 风险、提升运营效率及资产估值的目标。
