公司客户类型不断丰富，涵盖业主、企 业及其他机构客户，并不依赖万科集团获取项目或产生收入。
万科集团是中国地产行业极具声誉的品牌地产商，拥有非常高的品牌美誉度，亦 是中国深圳证券交易所和香港联交所两地上市的房地产龙头企业。根据弗若斯特 沙利文的资料，截至 2021 年年底，万科集团的品牌价值超过 1,300 亿元人民币。 根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的 “2021 中国房地产开发企业中国综合实力测评”中，万科集团排名第一位。在 2021 年《财富》500 强榜单中，万科集团位列 160 位。与此同时，万科集团亦 是少数始终保持三大国际评级机构一致授予投资级评级的中国房地产开发商。
关联方万科集团销售保持强劲，收入名列前茅
2021 年全年，万科集团累计实现销售面积 3,807.8 万平方米，销售金额人民币 6,277.8 亿元。根据弗若斯特沙利文的资料，2021 年万科集团位列中国房企第二 名。2022 年上半年，万科集团实现销售面积 1,290.7 万平方米，销售金额人民 币 2,153.9 亿元。
拆分收入结构来看，万科集团的房地产开发业务为其主要收入来源，2022H1 收 入为 2069 亿元，其中地产开发业务收入为 1917 亿元。毛利率方面，2022H1 地产开发业务毛利率为 20.9%。
截至 2022H1，万科净负债率为 35.5%，一年内到期短债占比为 22.4%，剔预后 资产负债率为 68.4%，“三道红线”持续保持绿档。万物云与万科集团长期持 续的良好业务关系也为公司持续成长提供源源不断的动力。 万科项目开发质量高，且住宅项目主要为中高端住宅物业，万物云来自于关联方 的住宅项目物业费高于独立第三方项目，拥有一定的品牌溢价。
随着业务的持续扩大和服务范围的拓宽，公司客户类型不断丰富，涵盖业主、企 业及其他机构客户，并不依赖万科集团获取项目或产生收入。品牌是公司的重要 资产，公司主要通过万科物业、万物梁行、City Up 和万睿科技这些品牌开展社 区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及 AIoT 及 BPaaS 解决方案 服务。我们认为，在口碑良好的“万科”品牌及万物云系列品牌赋能下，公司具 备多方品牌优势，利于吸纳和维持客户，可持续发展能力强。 万物云以住宅物业管理起家，服务品质高，品牌力强，使得物业管理协议留存率 接近 100%，平均物业管理费温和上涨，新签约项目基本等价于“永续增长年金”， 不断增厚基础物管基本盘（2022H1 住宅基础物管收入占比 51%，商企物管占比 24.3%，二者合计占比 75.3%，对比招商积余 78%、中海物业 75.5%），保障 了公司业绩稳健增长。 2019 年-2022 年第一季度，公司物管费持续稳步上升，其中，22Q1 办公空间物 业费平均每月每平方米的饱和收入为人民币 6.06 元，相较于 2019 年底 5.14 元 /平米/月的物业费，实现 17.9%的提升。 截至 2022 年 3 月 31 日，公司住宅物业服务的留存率达 99.8%，物业及设施管 理服务的留存率达 99.7%，均接近 100%。其中，独立第三方的住宅服务留存率 在 22Q1 达 99.6%（对比 2019 年底 92.3%）。
我们认为 IFM 是物管公司发展的一条路径，在中国市场的潜力较大（万物云物 业及设施管理收入 2019-2021 年实现收入翻倍至 52.9 亿元），详见我们 2021 年 11 月 23 日外发报告，《物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二）： 借鉴索迪斯（SW.PA），五十年领跑全球 IFM》。
万物云提前布局抢占市场，锁定大量优质客户；展望后续，公司先发优势明显： 一方面万物云通过优质服务提升客户粘性，获取更多单客户价值，同时保持较高 协议留存率，另一方面中小企业在外包趋势发展下也有可能存在“羊群效应”， 进而成为万物云的潜在客户。
2022 年 5 月 20 日，九部门发文推进智慧社区建设，物业企业作为“社区治理 基层支柱”及“关键实施载体”，将在智慧社区建设中发挥关键作用。详见我们 2022 年 5 月 22 日外发报告：《“基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重 要性再提升——对 5 月 20 日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点 评》。 我们认为，在政策指引下，各方参与者会充分发挥自身优势，走向合作，提高效 率，如软件供应商的技术优势、物业服务商丰富的管理经验相结合，共同推进智 慧云服务市场的发展（详见我们 2020 年 3 月 5 日外发报告：《物管搭台，科技 唱戏——光大证券物业管理与科技行业联合研究报告（1）》），具备行业领先的科技能力以及拥有近三十年丰富的物业管理经验的万物云在市场中具有明显 的竞争优势。 为使一系列服务场景信息化、可视化和智能化，公司开发了全方位空间运营的技 术体系，通过万睿科技、祥盈服务及“第五空间”三大品牌进行运营和管理。万 睿科技作为万物云的科技分支，负责一站式的 AIoT 解决方案，涵盖从初始建设 规划设计、技术开发与集成，建设及安装到交付后实施运维服务的智慧物业生命 周期的各个阶段。根据客户的具体需求，公司客户可签订合同，一次仅提供上述 一项、全部服务或其任意组合。
AIoT（人工智能物联网）+BPaaS（云技术流程管理）解决方案服务将线上云服 务与线下智能硬件及线下服务相结合，可实现调动资源和精细工作流程，提升空 间服务效率，从而降本增效、精简运营。按 2021 年的收入计，公司在智慧城市 云服务提供商中的排名为前 10-20 名之间，市场份额为 1.45%，预计公司上市 后会持续挖掘科技化潜能，增加智慧城市云服务市场的份额。 对比同业，万物云的科技板块产品更为丰富，服务范围更广，能应对多种复杂场 景（智慧社区、智慧园区、智慧楼宇、智慧工地、智慧城市的设计、施工、运营 一体化服务），且万物云具备提供产品+解决方案的全套服务能力，辅助客户进 行运营管理和决策分析，收入规模也领先同业，万物云在智慧科技领域龙头地位 稳固，并且具备向同业输出的能力（向城市服务提供商输出 BPaaS 解决方案， 为行业制定标准流程）。
