主要利润来源，业绩表现亮眼。
公司商业运营及物业管理服务主要针对购物中心和写字楼两个主体，服务内容主 要包括商业运营服务、商业分组服务、物业管理及其他服务。
公司是国内领先高端商业管理公司，购物中心管理是公司的核心业务。2022 年 公司购物中心实现营业收入 24.82 亿元，同比增长 16.5%，毛利率 62.4%，购物中心 是公司商业管理业务的主要利润贡献来源，收入利润保持高增。
我国购物中心已成为线下消费核心载体，是城市生活的中心枢纽。近年来国内 购物中心数量快速增加，面积不断扩张，2020 年以来，我国购物中心面积增速有所放 缓，步入平稳增长期，购物中心已经成为人们日常生活的枢纽。未来随着我国中高收入人群的不断增加，人们对高品质购物中心的需求有增无减，购物中心仍然会是线下 消费的核心载体。
公司购物中心业务有序扩张，规模稳中有增。2020-2022 年，公司旗下在营购物 中心数量为 59 个、71 个、86 个，在营购物中心的管理面积已达 640 万平米、760 万 平米、920 万平米，公司购物中心在营项目数量、在营项目面积实现稳步增长。
公司购物中心零售额市场领先。2020-2022 年，公司购物中心累计零售额分别为 827 亿元、1189 亿元、1264 亿元；公司零售额排名当地市场第一位的购物中心达 21 个、27 个、33 个；公司零售额排名当地市场前三的购物中心多达 40 个、54 个、69 个；公司零售额排名当地市场前三的购物中心占公司购物中心的 67.8%、76.1%、80.2%。 说明公司购物中心零售额在当地市场处于领先地位，多个购物中心零售额高居当地市 场榜首。公司着力打造高品质购物中心，2022 年公司重奢购物中心项目数量达 11 个， 品牌影响力不断提升。
公司购物中心租金收入实现稳步增长，购物中心出租率维持高位。2020-2022 年 公司购物中心租金收入分别为 112 亿元、152 亿元、158 亿元；公司购物中心出租率 分别为 94.3%、96.9%、96.1%。近三年来公司购物中心租金收入稳中有增，购物中心 出租率维持在 95%左右，波动率较小。2020-2022 年公司 NOI 分别为 54 亿元、93 亿 元、95 亿元，公司 NOI margin 分别为 51.0%、60.9%、59.7%，接近百亿级的 NOI 为 公司未来资本化提供良好储备。公司旗下购物中心分为“万象城”、“万象汇”和“万象天地”三大商业产品线。 公司凭借强大的商业运营管理能力打造出各具特色的三个品牌线，定位不同人群和城 市，实现业务错位竞争。
“万象城”是公司旗下的高端商业品牌，力图打造城市地标性商业建筑。万象城 定位引领高品质的风尚标杆，主要针对中高端人群，是全国重奢门店数量最多的购物 中心之一，该品牌主要布局于一二线城市的核心区域，2004 年建立的深圳万象城是 该品牌首次推出的购物中心。 深圳万象城于 2004 年 12 月 9 日正式开业，位于深圳市罗湖区——深圳金融商 业核心区域，是深圳颇具示范效应的大型室内购物中心。深圳万象城总建筑面积达 18.8 万平方米，采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式，整合了百货公 司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐 天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服 务。
成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的第四座万象城，于 2012 年 5 月 11 日开业。成都万象城总建筑面积 31.8 万平米，其中购物中心 24.4 万平米，华 润大厦超高层甲级写字楼 7.4 万平米。项目位于二十四城西北角，斥资 25 亿打造汇 集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体的大规模 都市综合体。
“万象汇”是公司旗下的优质生活商业品牌，力图打造活力生动的购物及社交胜 地。万象汇面向家庭和年轻人，提供购物、餐饮、娱乐活动服务。该品牌于 2013 年 首次推出，主要布局于一、二线城市区域中心或三线城市的核心地段。“万象天地”是公司旗下的潮流品牌，力图打造“街区+MALL”的特色商业空间。 万象天地系列试图挖掘所在地的自然元素、保留历史文化，模糊商业与公共空间的边 界。万象天地主要聚焦一二线核心城市，面向青年及潮流人群，于 2017 年在深圳首次推出。
上海苏河湾万象天地创造性地利用城市公园和历史建筑群，打造独具开放性和文 化性的时尚地标。万象天地以“城市峡谷”为设计理念，6 万平方米开放式商业空间 与 4.2 万平方米苏河湾绿地公园共生，营造了“地面公园+地下商业”的独特下沉购 物空间，为人们营造的一种轻松惬意的生活方式。同时，苏河湾万象天地保护性修缮 了上海两大老派建筑“慎余里”和“天后宫”，使它在重现历史风貌的同时，实现了 从民居到商业功能的转型，为人们提供高品质的、具有历史韵味的消费体验。
南京万象天地由“Mall+街区+古建”组成，是定位高端的现象级城市商业综合体。 项目主体建筑为传统风格的现代诠释，内院保留黑簪巷、弓箭坊等历史街巷肌理，场 地以原址原貌修缮的历史文化资源点云章公所为核心，形成古街巷融合的文化商业氛 围。万象天地将建于 1895 年、曾是云锦织造业行会的云章公所原地复建，并联合罗 浮紫公共艺术，以云章公所为核心打造南京万象天地首届公共艺术季“X·超体都市”。
写字楼业务规模持续拓展，出租率较为稳定。在优质运营能力及高品质物管服务 的保障下，公司写字楼规模稳步增长，2022 年公司写字楼业务营业收入 17.32 亿元， 同比增长 20.7%；公司写字楼在管项目数量 145 个，在管项目面积 1050 万平方米； 公司写字楼合约项目数量 158 个，合约项目面积 1320 万平方米；公司写字楼出租率 达 80.7%。
