根据建设标准，仓储物流基础设施可分为高标仓和普通仓；根据仓储货物性质，仓储物 流基础设施分为保税仓库与非保税仓库。
我国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施类型仍是普通仓以普通仓为代表的常规仓 储物流设施仅能满足基本的仓储需求，但随着社会发展的需要，普通仓功能性不强、结 构不合理、存储品类有限等缺陷显现，同时增加了物流营成本和安全隐患。
相比之下，高标仓具有先进完善的建筑结构，充分利用计算机、自动化等技术和物流信 息规划系统，实现物流规模化效应、提高工作效率和准确性，从而减少了仓储成本。具 体来看，高标准物流仓储和普通物流仓储的区别体现在多个方面，包括建筑本体、消防 设施、温度控制、监控系统、通风系统等等。高标仓可以大幅提升效率，同时降低仓储 成本，根据中国仓储协会调研，以 20 年为测算期，使用高标仓的投入成本，比使用传统 仓的成本降低约 20%，高标仓的存货周转天数不到传统仓储的 10％，库存 SKU 能够达 到传统仓储的 10 倍，搜索清点货物时间比传统人工方式减少 95％。
在仓储物流业中，按仓储货物性质的不同，可将仓库分为保税仓库与非保税仓库。根据 海关总署的定义，保税仓库是指经海关批准设立的专门存放保税货物及其他未办结海关 手续货物的仓库，因此基础设施项目为保税仓。储存于保税仓库内的进口货物经批准可 在仓库内进行改装、分级、抽样、混合和再加工等，这些货物如再出口则免缴关税，如 进入国内市场则须缴关税。 保税仓库与非保税仓库有如下的区别： 1）保税仓库及其所有的货物受海关的监督管理； 2）保税仓库多分布于重要港区及保税区内，主要面向跨境商贸，与进出口贸易发展紧密 相连。 3）保税仓库具备报关费用成本低、时间短，享有税收优惠等特点，有利于降低企业成本， 缩短进口资金占用时间，提高企业经营效率。
从仓库类型梯度上，普通高标准仓库由于通用性更好，折现率低于保税仓。同时，运营 情况还会受到影响进出口贸易以及保税保税区内保税政策的影响。
总量方面，自 21 世纪初以来，中国物流地产市场就呈现出了乘数增长的态势，且区域方 面也从上海、深圳等逐渐发展至经济发达，人口众多，交通便利的全国多个地区。其中 三大经济圈是物流地产最主要的项目分布地。长三角地区以上海为中心，包括周边的昆 山、苏州、无锡、太仓、常熟、南京、嘉兴、杭州等地；珠三角地区以广州、深圳为中 心，包括了周边的东莞、惠州、佛山等地；环渤海地区以北京、天津为中心，包括周边 的廊坊、保定、青岛、济南、大连等地；此外，西南地区的重庆、成都，中部地区的郑 州、武汉等地，也是中国重要的人口聚集区和交通枢纽，具有一定规模的物流地产企业 纷纷在此五大区域布局。
但截至到 21 年底，目前整体的人均仍然较其他国家有明显的差距。另外，高标库的数 量及面积虽在提高，但高标库占比仍然较低，相较海外的人均面积差距仍大。根据CBRE 世邦魏理仕资料显示，目前中国人均仓面积为0.4 ㎡/人，不足美国的十三分之一；人均 高标仓面积为 0.1 ㎡/人，仅为美国的十二分之一。根据仲量联行报告显示：2018-2020三年间，我国仓储行业发展速度较快，2020 年高标 仓面积达到3.45亿平方米，增速达9.52%；横向来看，我国高标仓占比仍然较低，截至2020年，高标仓占比仅为30%，仍有较大发展空间。
新供给方面，物流土地供应有限。由于整体物流土地出让相较其他类型，土地出让金较 少，同时带动的税收较低，近几年在土地资源快速消耗的情况下，物流土地供给较为有 限。我国城市建设用地面积中，仓储物流用地占比较低且呈下滑趋势。需求方面，居民消费升级下电商以及快递行业的发展将持续推动仓储物流需求的释放， 同时对仓储物流尤其是高标库有了更多且更高的要求。据统计局数据，我国近年实物商 品网上零售额不断增加，电商渗透率呈上升趋势，2021 年电商渗透率达 25%。根据联 合国贸发组织数据，2021 年我国电商渗透率高于英国、美国等大部分国家，仅次于韩国。
