下面是对基础设施REITs对基建企业高质量发展的影响分析。
2022年国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有 效投资的意见》，引导国有企业积极盘活存量资产、防范债务 风险、优化资产结构，并通过盘活存量资产实现新增投资的资 金筹集。
“投资-建设-运营-退出-再投资”是基础设施领域的完整链条 和良性循环模式。由于基础设施项目的巨大投资规模和长期投 资期限，基础设施项目普遍缺乏投资退出渠道，企业除了等待 项目运营期结束，并无其他选择。
基础设施公募REITs则为这 一完整链条打通了“最后一公里”。基础设施REITs为参与基 础设施项目投资的社会资本方提供了退出渠道，提高了基建企 业整体的资产周转效率和资金回收效率。 基础设施REITs，为基建企业提供了将投资金额大、回收周期 长、投资门槛高的基础设施项目，以完全公开、透明的方式将 其项目背景、法律手续齐备、运营情况和财务数据呈现给市场 和投资者的机会，多年之前投资建设、目前已经进入稳定运营 或稳步增长阶段的基础资产，其价值可以通过基础设施REITs 市场得以体现，优质资产可以实现溢价增值出售，在加快投资 回收周期的同时，实现了投资的高回报。
基础设施公募REITs的推出，基础设施项目的原始权益人可以 通过发行REITs，在不提供任何担保、回购、差额补足、流动 性支持等增信措施的情况下，提前获得资金回流，进行基础设 施项目的再投资或偿还现存债务。同时，通过发行基础设施公 募REITs，降低负债，降低资产负债率，提升基建企业的再融 资和再投资能力。
基础设施REITs，在银行借款和公开市场发债之外，为基建企 业又提供了一个有效的融资渠道，而且是同股同权、不设固定 成本、不存在任何增信担保的权益性融资工具，在降低资产负 债率、降低有息负债规模和获取资金回收的同时，不增加基建 企业的财务负担和未来需要承担的固定债务和利息成本，增强 基建企业抗风险能力。
2022年4季度，受疫情对于出行的严重影响和国家出台针对货 车通行费优惠10%等因素的影响，高速公路类型的REITs业绩 显著下滑，导致2022年所有高速公路REITs实际实现的可供分 配金额均未完成发行时预计的2022年可供分配金额。然而， 由于基础设施REITs的业务特点，是所有投资者共同承担运营 风险，当出现实际运营业绩不如预期时，作为原始权益人的基 建企业完全不需要进行任何收益补足，这也从另一方面增强了 基建企业的抗风险能力。
2022年以来，国资委、财政部等央企主管部委，与证监会、上 海和深圳证券交易所多次就如何提升中央企业上市公司高质量 发展、促进中央企业上市公司市值合理回归下发文件和指导要 求，鼓励央企充分运用资本市场工具。优质业务分拆上市、专 业化重组整合以及优质资产公募REITs上市，是提升资本市场 和投资者对于基建央企的价值发现、促进资本市场对企业价值 认定合理回归的重要举措。
基础设施REITs，让基建企业可以将投资巨大、回收漫长、投 资门槛高的基础设施项目，以完全公开、透明的方式向监管 机构、市场、机构投资者和个人投资者进行信息和财务业绩披 露，有效地解决了信息不对称的难题。投资者既可以了解基建 企业推出的优质资产的具体情况，又可以通过基础设施REITs 进一步了解基建企业的整体运营资产的大致情况，包括整体运 营资产的规模、资产质量、潜在的扩募备选项目等，进一步深 入了解潜在的优质资产情况和基建企业在由建筑商向运营商转 型方面的进展，提升投资者对于基建企业的整体市值和市净率。
一项长期运营的资产，其目前价值如何、经营情况如何，是 评价前期投资决策是否有效、进行投资后评价的重要标准。 基础设施资产的经营期限长、收入稳定、现金流可预测等特 点，更适合使用收益法进行价值评估。目前，基建企业在进行 BOT、PPP等投资项目的投资决策时，也是通过类似于收益法 的未来现金流折现的方式进行投资可行性评价分析。
以收益法进行价值评估，会涉及到多个关键参数，如收入增长 率、折现率等。在基础设施REITs申报阶段，基于收益法的资 产评估价值是发行人对于项目价值的自我认定和判断。而基础 设施REITs发行就是市场和投资者对于发行人的自我认定和判 断的市场检验过程。REITs发行时，有询价区间和投资者的网 下认购倍数；REITs发行后，基金价格的走向也会进一步体现 资产价值的修正。
由于折现率对于收益法价值评估影响较大，因此折 现率与REITs发行后的二级市场涨跌幅关联性很高。折现率越 低，基础设施资产估值越高，二级市场REITs基金涨幅越小或 跌幅越大；折现率越高，基础设施资产估值越谨慎，REITs基 金发行后的二级市场表现越优质。
基础设施REITs中对于基础设施资产估值中所采用的折现率， 实质是反映了市场和投资者对于基础设施项目的收益率回报要 求。而在基建企业对于BOT、PPP等投资项目进行投资可行性 评价分析时，也会通过内部报酬率是否达标来进行投资决策。 对于同一类型基础设施资产，REITs市场的折现率和内部报酬 率的对比，可以让基建企业更为直观的了解到自身的投资评价 标准与市场和投资者要求的回报率孰高孰低，差异几何；也就 可以倒逼基建企业为后续新增的投资项目决策设定更符合市场 预期的投资标准，实现高质量发展。
目前已经上市的7支高速公路REITs，其折 现率均不低于8%，这也基本可以反映出针对高速公路资产， 市场和投资者要求的收益回报率水平。从这个角度，基础设施 REITs市场可以给基建企业一个清晰的“市场价值镜子”，不 断调整修订自身的项目评审标准。从所有项目都参与、所有项 目都希望赢取的心态，调整至有所为有所不为、项目优中选优 的心态，而选择哪些项目，哪些项目属于优中选优，基建企业 应充分利用好REITs市场所带来的市场和投资者的信号，进行 选择。由重视量的增长转为量质并重，从而实现高质量发展。
长期以来，我国存量基础设施的运营管理处于被轻视的地位。 而基础设施的投资，主要集中于地方政府和央企国企背景的社 会资本方，由于很多基础设施，尤其是高速公路、污水处理、 新能源发电等经营权类资产的运营关系到安全运营、国计民生 等领域，目前模式基本都是谁投资、谁运营，国内没有形成基 础设施运营管理领域充分竞争、优胜劣汰的竞争市场。缺少了 市场的竞争机制，整个行业与从业企业的运营能力和运营效率 也就受到很大的影响。
基础设施REITs为建立基础设施运营管理公开、透明、充分竞 争的市场，提供了机遇。基础设施REITs，由基金管理人通过 向公众投资者公开募集资金购买基础设施资产，并负责后续的 经营管理。基金管理人作为从事基金投资、金融资产管理等领 域的专家，对于涉及到高速公路、仓储物流、污水处理等领域 的运营能力并不足够，因此目前基础设施REITs发行后，原始 权益人会继续被基金管理人聘用作为基础资产的运营管理机构 进行运营管理，并通过固定运营管理费用和绩效服务费用的方 式，支付委托运营管理费用。但是，作为基础设施REITs的管 理人，基金管理人拥有选择并向基金份额持有人大会推荐委 托运营管理机构的权利。长远来看，待REITs市场进一步成熟 后，基础设施REITs市场必将出现委托运营管理机构调整、更 换的安排，运营能力出色、运营效率高的机构可以为不同的基 础设施REITs提供运营管理服务。REITs市场将促进我国基础设 施资产专业化运营和管理的市场的形成，而且，由于总量巨 大，这个市场一旦形成，规模增速会很快。
从基建企业的角度，大型基建企业拥有的已经建设完成进行运 营或者正处于建设过程中的基础设施项目众多，而且很多基础 设施资产的类型一致或区域相近。在基础设施资产专业化运营 管理市场，基建企业具备先发优势。在这一赛道中，提前布 局，提前着手，将其作为未来发展战略方向的重点，组建专业 化的运营管理团队，既可以提升集团自身的基础设施项目的运 营效益收益，又可以提前为未来的运营市场布局，在未来的资 产运管蓝海中占得先机。
