目前公司以“生物制药+生态健康”双轮驱动公司持续成长。
公司系山东省商业集团下属上市公司，自 1993 年成立以来，主营房地产开发与 经营，以及物业管理等业务。公司于 2008 年借壳 ST 万杰上市，2012 年初步构建 房地产开发价值链计划体系并新增酒店业务，2015 年涉足养老产业，2018 年收购 山东福瑞达医药 100%股权，产业布局逐渐由传统房地产向生物医药、化妆品等健 康产业转型。2019 年，公司更名为“鲁商健康产业发展股份有限公司”，并收购山东焦点生物（主营玻尿酸原料）60.11%股权，完善健康产业 上下游链条，丰富旗下生物医药产业的原料采购渠道。
当前公司形成地产业务和生物医药化妆品两大板块，2021 年公司实现营收 123.63 亿元，同比下降 9.20%，归母净利润 3.62 亿元，同比下降 43.34%，主要受地产业 务拖累，市场下行，销售价格下行带来资产减值准备提高，结算收入下降所致； 22H1 实现营收 48.35 亿元，同比+18.88%，归母净利润 1.89 亿元，同比-39.18%。
目前公司两大业务板块如下：房地产业务： 公司房地产开发以省内为主（21 年省内/省外占比分别为 85%/15%），2021 年全 年公司实现合同销售额 146.45 亿元，销售面积 137.11 万 m2，新开工面积 137.75 万 m2。省内以济南、青岛为核心，省外布局至北京、上海、重庆、黑龙江等省市。 另外，公司也开展了项目代建业务，并涉足招商运营、设计服务、园林绿化、社 区养老、健康驿站等业务。2021 年房地产业务收入 97.0 亿元，占比 75.06%，同 比减少 18.4%。22H1 房地产业务收入 32.78 亿元，同比增长 13.2%。
生物医药板块：主要包含化妆品、医药、原料及添加剂业务 1）化妆品：旗下包括“瑷尔博士”、“颐莲”、“善颜”、“伊帕尔汗”等品牌，2021 年 化妆品业务实现收入 14.95 亿元，占比 12.09%，增长 117.01%，成为推动公司业 务转型的主力；22H1 实现收入 10.12 亿，同比+62%，在今年疫情反复、流量红 利减弱背景下仍然实现高增长。 2）医药：公司拥有施沛特、颈痛颗粒、小儿解感颗粒等多个知名品牌，旗下明仁 福瑞达致力于中成药、化学药、保健食品的研发、生产和销售，产品涵盖骨科、 妇科、内科、眼科、儿科五大领域，其中，明仁颈痛系列产品是国内首个专业治 疗神经根型颈椎病的系列中成药。2021 年医药业务实现收入 5.41 亿元，营收占比 4.37%；22H1 由于国内疫情及能源、原料价格上涨，收入 2.11 亿元，同比-22%。
3）原料添加剂：通过收购焦点生物完成玻尿酸原料业务布局，焦点生物系全球第 二大玻尿酸原料生产商。此外，22 年初新推出原料业务品牌“百阜”。目前食品及 化妆品玻尿酸原料年产量 420 吨，21 年实现收入 2.41 亿元，收入占比 1.95%；伴 随产能提升及价格调整，22H1 实现收入 1.69 亿，同比+62%。
重点子公司介绍：福瑞达医药-透明质酸研发和应用技术的领跑者。福瑞达医药集团成立于 1983 年，依托山东省药学科学院（山东省核心药品研发机 构）和山东省医药工业设计院两家省级科研院所，旗下有博士伦福瑞达、明仁福 瑞达、福瑞达生物工程等多家高科技企业，所属行业涉及化妆品、药品、保健品、 食品、医疗器械、原料药等。福瑞达医药集团参、控股企业共 16 家，其中福瑞 达生物工程（持股 100%）主营化妆品，旗下有“颐莲”、瑷尔博士、善颜等品牌， 明仁福瑞达（持股 60.71%）、博士伦福瑞达（持股 30%）分别负责中成药、眼科 及骨科等业务。2021 年，福瑞达医药集团（合并口径）实现营业收入 21.81 亿 元，占公司营业收入的 17.64%，较 20 年增长 8.03pct。
2018 年鲁商发展受让福瑞达医药集团 100%股权，2018 年-2021 年，公司营收及 利润复合增速分别为 11.9 %/30.7%，不仅超额完成了此前收购时的业绩承诺，并 已逐步成为贡献公司利润的主要业务，21 年福瑞达医药集团利润占公司总利润 49.68%。
公司实控人为山东省国资委，第一大股东为山东省商业集团有限公司，截止 2022 年 6 月 30 日持股比例为 52.00%，股权结构相对稳定。背靠山东国资背景，近年 来公司在原有主业的稳健发展，以及新兴业务的转型，得到了大股东资源上有效 支持。
另外公司化妆品子公司福瑞达生物去年已引入战投，股权比例由鲁商发展全资控 股变为鲁商发展 82.42%+战投 16.90%+员工 0.68%。化妆品子公司福瑞达生物引 入投资方涉及腾讯、壹网壹创、众源资本等，阵容强大。具体是由南通招华贰号 新兴产业投资基金（招商局集团出资）、广西腾讯创业投资（隶属腾讯）、杭州众 达源（由众源资本及壹网壹创合资设立）、济南动能嘉福投资（由山东省财政厅、 山东省社保基金理事会出资）、上海众源二号投资基金（隶属众源资本）五家公司 组成的联合购买体，预计交易完成后，公司有望借助战略投资者的行业和资金优 势进一步拓展渠道和营销能力，进一步赋能化妆品业务。员工认购充分激发工作 积极性。
管理层经验丰富：公司核心管理层也具备较强的转型业务上的专业背景。公司董 事长贾庆文制药背景出身，曾任山东省药学科学院副院长兼新药评价中心主任， 参与过药明康德/昭衍新药/康龙化成等知名公司的药物非临床研究质量管理规范 认证，专业背景深厚。公司大股东鲁商集团首席科学家凌沛学，曾担任山东省药 学科学院院长，在国际上率先发明了利用生物技术发酵法生产玻璃酸钠，也是山 东福瑞达医药集团创始人。
股权激励激发活力：同时上市公司近年来在国企股权激励上积极进取，在 2018 年推出了股权激励计划，向包括公司董事、高管以及核心骨干人员激励对象共计 264 人授予 3,002.90 万股，约占当时股本的 3%。通过绑定公司核心管理层，实现 企业的长期健康发展。激励考核目标为以 2017 年度为基数，19-21 年度归母净利 润增长率分别不低于 40%/50%/70%，即 19-21 年目标净利润分别为 1.48/1.58/1.79 亿元，实际净利润 3.45/6.39/3.62 亿元，均已超额达成目标。
此外，公司旗下运营化妆品业务的山东福瑞达生物股份有限公司去年在增资扩股 引入战略投资者的过程中，公司化妆品子公司的业务高管也按引进战投价格协议 认购比例不高于 0.68%的公司股份。而通过绑定核心管理团队，也将有助于在激 烈的竞争环境下，更好的促进化妆品业务的长期健康发展。
公司 2021/22H1 分别实现营收 123.63、48.35 亿元，分别同比-9.20%、18.88%， 2016-2021 年复合增速为 10.09%；2021 / 22H1 分别实现归母净利润 3.62、1.23 亿 元，分别同比-43.34%、-39.18%。其中 21 年收入下降主要系地产业务拖累，市场 下行，销售价格下行带来资产减值准备提高，结算收入下降所致；今年上半年地 产和化妆品业务均取得良好增长。
分业务来看：切实推动业务转型，化妆品业务增长亮眼。房地产业务占比逐年下降，化妆品业务高速增长。公司切实推动业务转型，房地 产销售业务营收占比由 2018 年的 87%降至 2022H1 的 67.8%。生物医药板块业务 占比持续上升，其中又以化妆品业务发展最为快速，具体来看：化妆品/生物医药 /原料及添加剂业务营收分别由 2018 年的 2.21/5.08/0.63 亿元增至 2021 年的 14.95/5.41/2.41 亿元，2018-2021 年 CAGR 分别为 89.14%/2.09%/56.01%，营收占 比分别由 2018 年的 2.50%/5.76%/0.72%变至 2022H1 的 20.94%/4.36%/3.29%，具 体来看：
1）化妆品业务：公司化妆品业务呈现高速增长态势。22H1 年实现营收 10.12 亿 元，同比 62.31%，化妆品业务占比从 2020 年的 5.05%提高到 2022H1 的 20.94%。 具体来看，公司构建了“4+N”多品牌化妆品矩阵，妆药同源，定位区分。“4”指瑷 尔博士、颐莲、善颜和伊帕尔汗，N 指众多细分定位的中小品牌等。目前化妆品 业务收入主要由主打微生态护肤的“瑷尔博士”和玻尿酸护肤的“颐莲”两个品牌贡 献，2021 年两个品牌分别实现收入 7.44 /6.46 亿元，分别同比+ 272.14%/73.08%。
2）房地产业务：22H1 房地产业务实现营收 32.78 亿元，同比增长 13.2%。2021 全年实现合同销售额 146.45 亿元，同比减少 16.78%，销售面积 137.11 万㎡， 同比减少 18.19%；全年实现新开工 137.75 万㎡，同比减少 26.78%，竣工面积 114.73 万㎡，同比减少 1.69%。
分渠道来看：化妆品业务以线上为主，线下渠道积极调整。公司化妆品业务 2021 年网上零售和其他渠道营收分别为 13.96、0.99 亿元，分别 同比+144.84%、-16.82%，营收占比分别为 93.40%、6.60%。线上深耕直播赛道， 与抖音、快手等多家平台达成深度合作，助力线上收入增长。在后疫情时代下， 线下商超销售额下降，公司产品陆续退出大润发、青岛福兴祥等商超，导致线下 收入下降，但是公司在线下积极拓展其他销售模式，21 年开发直营店、加盟店百 余家。2022H1 网上零售和其他渠道营收分别为 9.22、0.91 亿元，分别同比+60.35%、 -92.33%。
同业比较。与 A 股上市化妆品企业相比，公司化妆品业务营收体量整体仍处于相对较低水平， 但成长性极为突出，布局了景气度高的功效性护肤赛道，近几年保持高增长态势， 2021 年化妆品板块营收同比增长 117.01%，处于高速成长期。22H1 化妆品板块 营收同比增长 45.19%，高于贝泰妮及上海家化。
盈利能力：生物医药化妆品业务占比提升推动毛利率提升。公司近年来盈利能力提升显著。21 年毛利率为 25.69%，较 20 年提升 5.36pct，主 要系高毛利率的化妆品业务占比提升及化妆品业务自身毛利率提升，22H1 毛利率 继续提高至 30.91%；21 年净利率 3.19%，下降 1.51pct，一方面系医药化妆品品 牌宣传、产品推广费等增加带来销售费率的大幅提升（+3.9pct至21年10.14%）， 加强信息化建设带来管理费率提高（+1.06pct 至21年4.03%），另一方面系地产 业务 21 年整体市场下行影响带来主业净利率下降，22H1净利率回升至 4.26%， 未来随着公司业务转型的持续推进，有望带动整体毛利率以及净利率回升。
单就公司化妆品业务来看，22H1 公司化妆品业务毛利率为 60.71%，与公司以线 上直营为主业务模式有关，公司线上零售毛利率较高，21 年为 64.38%，其他渠道 为 53.86%。
负债水平：生态健康板块带动净负债率下降。业务结构变化带来负债率下降，地产业务有望打通融资渠道缓解负债压力。从负 债水平来看，整体相对较高，预计主要与公司地产业务经营特点有关。公司 21 年净负债率为 63.71%，高于同业龙头地产公司，但是由于业务结构变化地产业务 占比下降，21 年该指标下降 34.40pct，22H1 则继续降至 40.72%；22H1 现金短债 比为 80%，处于可比公司中较低的水平。公司持续通过加大存货去化力度、引进 战略投资打通融资渠道等措施降低负债率，缓解主业现金流压力，如 2019 年与公 司与中国金茂、华润置地、中航信托和万科成立合资公司，将对标单位转变为战 略合作者，在此基础上进一步开放项目股权，打通融资渠道，加快轻资产发展步 伐，通过合作单位配资降低负债与主业现金流压力。
