背靠万科实力强韧。
尽显巨擘风范 万物云背靠万科，拥有坚实的发展历程： 1992 年，万科物业正式注册，公司化运作启动。 2001 年，获得物业管理一级资质证书，成为中国首批国家建设部认证的一级资 质物业管理企业。 2009 年，正式成立万科集团物业事业部。 2014 年，借助互联网技术，将积累 20 余年的流程和体系“数字化”。 2019 年，成立合资公司万物梁行，与戴德梁行强强联合，形成“两翼齐飞”格 局。2020 年，万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公 司”，致力于空间科技服务，旗下有 Space（空间）、Tech（科技）和 Grow （成长）三大模块。 2020 年，“万科物业”宣布回归，精工住宅物业服务，成为以住宅物业为主、 提供高品质服务的品牌。 2021 年，万物云与阳光城（000671）达成换股协议，同时，双方成立新合资公 司承接阳光城新开发项目。 2021 年，万物云发布安防机电服务品牌“万御安防”，是万物云向平台型企业 发展的重要一步。 2022 年，万物云在香港联交所主板上市，股票中文简称“万物云”，股票代码 “HK. 2602”。 2022 年，5 月 26 日，万物研选品牌发布。全国原万科物业装修服务中心、美居 中心等社区门店同步更名为“万物研选·万科物业装修服务中心”。
万物云股份中，母公司万科企业占最大部分，员工持股及外部持股也是重要组成 部分，股权结构稳定。截至 2023 年 5 月，万科母公司共持有万物云 50.91%的股 份，为最大股东；此外，由睿达数字系列有限公司所构成的员工持股平台也持有 万物云一部分股份，占 7.64%，另有部分其他投资人持股，其中包括战略投资者、 Pre-IPO 投资者及基石投资者。
我们前述认为当前物业与地产仍处于同涨同跌的阶段，故万科集团的各方面表现 同样较为重要。万科集团土地储备、销售及新增货值方面持续助力万物云在管项 目持续提升。同时，拥有国资背景的万科在财务及融资方面亦有相对优势，在行 业总体承压的大环境下，万科依旧保持相对稳健的经营情况。
22 年销售面积承压下行，但于 23 年出现明显的边际改善。22 年受行业下行因 素影响较大，销售面积同比下滑 30.93%，但表现仍好于百强房企，根据中指研 究院的数据，22 年百强房企权益销售面积同比下滑 48.1%。从 23 年销售面积同 比增速来看，累计销售面积同比增速已于 4 月回正，截至 23 年 5 月，万科累计 销售面积同比增速达 6.52%。
土地储备充裕，持续优化土储结构。根据中国房地产报的数据，截至 22 年底万 科仍有总土储（含在建项目计容面积及规划中项目计容面积）11853 万方，在上 市房企中排名第 5。同时，万科持续优化其土储结构，截至 22 年万科上海、北 京和南方区域在建和规划中建面占比之和达 52.1%，有利于助力万物云持续提 升其住宅物管盈利能力。
23 年 1-6 月万科新增货值排名第三。继前四年的拿地面积总体较处于低温的态 势后，万科地产 23 年上半年新增土地货值水平呈现良好的发展势头。根据克而 瑞的数据，23 前 6 个月万科地产的新增土地货值水平在中国房地产企业中位列 第三，彰显出万科地产稳健的开发节奏以及对于买地节奏的良好把控。
万科在财务和资金状况方面保持相对稳健。于 2022 年，万科企业信用评级依旧处 于行业领先地位，稳定在“三道红线”指标“绿档”水平。万科现金保持充裕， 拥有货币资金 1372.7 亿元，对短期债务的覆盖倍数为 2.1 倍；净负债率持续处于 较低水平，截至 22 年万科净负债率为 43.7%。
万科有息负债结构健康，2022 年末有息负债总计 3141.1 亿元，其中，无质押无 抵押的融资占有息负债总额比例达 95.2%。万科 22 年有息负债中银行借款占比 最高，为 60.6%；同时，在债务结构方面，绝大部分负债来源于境内负债，占 比 78.1%，银行借款及境内借款的较高占比反映了万科有息负债结构改善的成 效。
万科企业资产负债率持续走低，现金短债比维持在健康水平。近四年的数据显 示，万科的扣预后资产负债率保持逐年下降，由19年76.51%下降至22年68.61% 的水平，在一定程度上反映了企业经营能力比较强，同时，万科近三年现金短 债比均保持在 2 以上，反映万科现金流压力较低，安全性较高。
万科企业募资幅度大，资金充裕。23 年 2 月 13 日，万科 A 发布公告称，公司将定 向增发不超过 150 亿元，用于旗下 11 个房地产开发项目及补充流动资金。此外， 万科于 23 年 3 月 2 日发布公告称，其将通过 H 股配售筹资预计约为 39.03 亿港 元。万科在 A 股和 H 股中体现出了较大力度的募资动作，为现金周转和业务扩张 提供了夯实的基础，反映其在市场日渐回暖的大环境中进取性的态度。
