2023 年上半年结束，本篇报告从市场和企业两个角度分析土地市场运行情况及参与主体的 投资决策行为。
2023 上半年，300 城整体供应建面下降 14.6%，涉宅用地建面下降 33.7%；整体成交建面 下降 9.9%，涉宅用地建面下降 31.4%。涉宅用地缩量更多也反映供地中宅地占比的持续下 降，2022 年之前土地供应/成交结构中涉宅用地占比 40-50%，2022 年这一比例下降至 32.9%，2023 上半年下降至 22.0%。
300 城土地供应整体依然较弱。2023 上半年，300 城涉宅用地供应建筑面积同比下降 34% （2022 全年同比下降 40%，2022 上半年同比下降 47%），降幅有所收敛。分城市来看， 一线、二线、三四线城市涉宅用地供应建筑面积分别同比下降 8%、25%、41%（2022 全 年同比下降 61%、50%、31%），降幅收窄 53、收窄 25、扩大 10 个百分点。
多数城市去年土地供应计划完成度较低，我们注意到重点城市今年普遍降低土地供应计划 规模，除广州保持供应计划增长，大部分城市供应计划都有所减少。2022 年，合肥、无锡、 成都供地完成率较高，分别达到 94.2%、98.2%、75.2%，样本 20 城市总体完成率 45.7%。 2023 上半年，样本 20 城市总体计划完成率仅 19.9%，其中杭州、合肥、济南、长春领先。
成交面积同比降幅小于供应，但较 2022 全年有小幅扩大，一、二线城市成交热度明显改善。 2023 上半年，300 城涉宅用地成交建筑面积同比下降 31%（2022 全年同比下降 30%，2022 上半年同比下降 53%）。分城市能级，一线/二线/三四线城市涉宅用地成交建筑面积分别同 比下降 31%、26%、35%（2022 年全年同比下降 41%、40%、20%），降幅收窄 10、收窄 14、扩大 15 个百分点。2023 年 6 月，300 城涉宅用地成交建筑面积同比下降 47%，一线、 二线、三四线城市涉宅用地成交建筑面积分别同比下降 54%、51%、42%。
300 城涉宅用地成交金额同比下降 20%（2022 全年同比下降 30%，2022 上半年同比下降 54%）。分城市能级，一线/二线/三四线城市涉宅用地成交金额分别同比下降 16%、17%、 29%（2022 全年同比下降 19%、35%、29%），降幅收窄 3、收窄 7、收窄 0 个百分点。 2023 年 6 月，300 城涉宅用地成交金额同比下降 35%，一线、二线、三四线城市涉宅用地 成交金额面积分别同比下降 30%、39%、30%。 由于土地市场持续缩量，2023 上半年的成交建面已经回落至 2006-2007 年的水平，成交金 额回落至 2016-2017 年的水平。
土地市场微观分化，但低能级城市流拍率仍处于高位。2023 上半年，300 城涉宅用地单月 成交溢价率在 1-4 月由 3.8%攀升至 7.8%，5-6 月有所回落至 6.2%；上半年累计成交溢价 率约为 6.7%，较 2022 全年的 3.0%提升 3.7pct，其中一线、二线、三四线城市分别为 8.9%、 6.3%、5.6%，较 2022 全年分别提升 4.7/3.4/2.9pct，各线城市溢价率水平均有所修复。 此外，2023 上半年整体流拍率约 13.4%，较 2022 年全年的 15.7%降低 2.3pct，依然处于 14 年以来的相对高位，但趋势上逐渐降低。分城市来看，2023 上半年一线/二线/三四线城 市涉宅用地流拍率分别为 3.1%/9.4%/17.4%，三四线城市土地流拍率依然处于高位。
华东区域为绝对主力。华东区域成交建面/成交金额占全国总成交建面/金额的 48%/55%。 华东区域土地市场走弱对全国土地市场有较大影响，2023 上半年，华东区域涉宅用地供应 /成交建面分别同比下降 41.4%/41.7%，成交建面同比降幅为各区域最大。 而在华东区域中，长三角依然是备受市场关注的区域，2023 上半年土地成交建面/金额 TOP30 城市中，有 12/15 个长三角城市，较 2022 年又有所增多。
值得关注的是，土地市场热度分化的环境下，天津、南京、石家庄、济宁、义乌、西安、 芜湖、武汉、太原、佛山、保定 11 个城市 2023 上半年土地成交建面同比实现正增长，较 2022 全年增加 5 个；济宁、义务、芜湖、佛山、保定均为三线城市。而在成交建面与金额 同比下降最多的城市中，多数都为三四线城市，其中福州、西宁为二线城市，但涉宅用地 成交建面与金额均有所下降。
土地市场分化依旧在延续，具备点状复苏特征，成交金额边际改善优于面积。我们对 300 城市（实际 287 城市）的土地成交建面与成交金额累计同比进行统计，2023 上半年土地成 交建面同比为正的城市较 2022 全年有所减少，但成交金额同比为正的城市数有所增加。 2023 上半年，涉宅用地成交建面累计同比为正的城市有 122 个，较 2022 全年减少 12 个； 累计同比为负的城市有 162 个，较 2022 全年增加 10 个。分城市能级，与 2022 全年相比， 一线城市，涉宅用地成交建面累计同比为正的城市由 1 个增加至 3 个；二线城市增加 2 个， 而三线城市减少 16 个，三线城市中土地市场减量的城市个数依旧保持高位。分区域，西北、 华北、东北、华南四区域涉宅用地成交建面累计同比为正的城市个数均有所增加，而华东、 西南、华中地区则有所减少。 涉宅用地成交金额累计同比为正的城市有 109 个，较 2022 全年增加 44 个；累计同比为负 的城市有 175 个，较 2022 全年减少 43 个。分城市能级，与 2022 全年相比，一线城市， 涉宅用地成交建面累计同比为正的城市由 1 个增加至 3 个；二线城市增加 8 个，而三线城 市增加 9 个。分区域，仅西南地区涉宅用地成交建面累计同比为正的城市个数均有所减少， 其他大区均有所增加。
土地市场延续平淡，土地购置较弱拖累开发投资走弱。据统计局数据，2023 年 1-5 月，房 地产开发投资同比下降7.2%，降幅较2022年收窄2.8个百分点。土地购置费同比下降0.5%， 降幅较 2022 年收窄 5.2 个百分点，土地购置费占房地产开发投资完成额的比例 35.4%，土 地购置费增长较弱或是房地产投资趋弱的主要原因之一。
