二手房复苏强于新房。
二手房修复进程明显快于新房，但近期复苏有所转弱。根据我们统计的高频数据，2023 上 半年，26 城二手房累计成交面积同比+46%，为 2019 年的 101%，2021 年的 96%；二手 房复苏明显优于新房；分城市能级，一线、二线、三线二手房房累计成交面积同比分别为 +24%、+57%、+42%。与新房市场不同，二三线城市的二手房市场复苏行情优于一线城市。 截至 2023 年 7 月 15 日，二手房复苏指数为 81，同比-16%（上周-13%）；分城市能级，一 线、二线、三线二手房复苏指数分别同比-18%、-13%、-20%。23 年 7 月 1-15 日，26 城 二手房累计成交面积同比-20%，环比-17%；23 年 1 月 1 日-7 月 15 日，26 城二手房累计 成交面积同比+39%。
据有二手房数据的城市成交数据显示，各城市上半年二手房成交均有不同程度的增长。其 中烟台、青岛、西安的成交同比均超过 100%，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都分别 同比增长 31.5%、71.9%、13.7%、68.8%、53.0%、68.1%。
我们在 4 月 28 日发布的报告《二手房持续回暖能带动新房复苏吗？》中强调，2023 上半 年二手房复苏快于新房有三点原因：1）二手房相对供给平稳，新房存在供给弹性的季节性 效应，一季度供给偏少一定程度上抑制了成交水平；2）“地产业主风波”导致购房者在进 行购房决策时将更多地倾向于购买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房；3）二手房 挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。 关于二手房和新房之间的传导关系，我们认为，短期来看房地产市场目前仍处于销售复苏 初期，整体预期较弱，当前二手房在一定程度上是对新房的替代作用，而非引领作用。从 中长期来看，二手房如果能保持一到两个季度的持续改善，将有望激活新房改善链条。后 续需关注二手房成交的景气持续度、成交结构以及价格变化等因素。
二手房市场二季度以来景气程度有所下滑。据领先指标，贝壳二手房市场相关景气指数自 3 月起环比下滑；6 月二手房折价率指数 88.8%，环比-1.3pct，成交价相较挂牌价的折价幅 度有所扩大。
分城市来看，二手房市场景气指数 TOP10 的城市分别为福州、佛山、珠海、中山、泉州、 厦门、杭州、深圳、宁波、温州。二手房折价率指数 TOP10 的城市分别为济南、太原、北 京、成都、西安、昆明、长沙、福州、石家庄、银川。
在经历了 2、3 月份的景气修复后，贝壳领先指标在 4 月份开始走弱。6 月，新房领先指标 同比表现弱于二手房，案场指数由 3 月的 24.8 回落至 18.0。二手房方面，带看指数由 27.2 回落至 21.6；二手房景气指数 16，环比下降 0.8，成交量 KMI 指数经历了 2、3 月份的短 暂复苏后，从 3 月 5 日的 74 下降至 7 月 2 日的 27，反映了经纪人信心的走弱。
多数城市热度较低，一线城市依旧占优。新房案场指数 TOP5 为上海、西安、太原、呼和 浩特、成都；分位数角度，上海、嘉兴、银川、哈尔滨的新房案场指数历史分位比较高（2020 年以来），均在 40%以上，其中上海高达 83.7%，且指数绝对值为第一，热度独占一档。二 手房带看指数 TOP5 为北京、上海、成都、西安、深圳，均为热度比较高的城市。
