精于单店，稳健扩张。
1.1.精于单店：精准定位下打造差异化单店，提供高品质精选服务
精准定位 35-45 岁白领圈层细分市场。公司的产品文化符号强烈，识别性强，主题性、 艺术性在同类酒店产品中表现突出；公司的客户定位聚集于 35-45 岁有较好教育文化艺 术涵养的白领圈层和相对精准细分的目标市场，形成独特的消费圈层结构；公司更加聚 焦于中产阶层的客户层，同时包含一定数量的休闲度假散客，文化艺术主题风格浓郁。 与市场定位相对应的是客户圈层和产品定价。
一店一品，门店定位差异化价值凸显。公司酒店在设计时做到差异化定位，一店一品。 即在保持品牌核心不变、技术标准和运营标准不变的基础上，单店做到每店不同、每店 出彩。酒店的产品界面结合单店具体所在城市、文化、建筑风格等，结合客群特征力求 与城市、文化、人群达成更深层的共鸣，从而形成具有排他性的品牌力。如上海徐汇同 文君亭酒店设计巴厘岛风情；夜泊秦淮系列由南京夫子庙文化旅游集团投资打造，君亭 酒店集团管理运营，在秦淮河两岸，以六间有故事的文旅酒店为组成部分，以“一泊一 旅”为概念，对所在目的地的历史痕迹、混合文化、传统再生、日常美学进行创新探索， 引领目的地探索风尚。
在品牌差异化单店基础上，“BAS”精选模式打造高品质住宿和个性化体验。中高端酒店 市场以产品为基础，注重品牌及体验。君亭确立“BAS”精选服务模式：Bed（住宿）、 Art（文化艺术）、Service（服务）三位一体。1）Bed 强调酒店的核心产品的品质。在客 房、早餐等关键产品方面公司保障品质。酒店设施选用具有较高品质和档次的硬件产品， 例如在客房核心产品上公司主要选取“金可儿”床垫、“科勒”卫浴和“康乃馨”棉织品 等五星级酒店档次的配套设施为客户提供舒适体面的入住体验。2）Art 即产品融入文化 体验，融入鲜明的东方文化元素、注重设计元素的运营。3）Service 即公司注重提供细 腻浓情的江南文化，通过服务提升消费者住宿体验。
精选有限服务满足升级需求同时提高经营效率。定位中高端的君亭酒店提供精选的有限 服务，根据携程显示，君亭酒店基本提供会议室、餐厅、健身室等服务及设施，与高端 酒店相比舍弃高投入、低效率的部分部分设施如泳池、宴会厅等；而对比中端酒店，又 能够为中高端消费者提供相对差异化服务。以餐饮为例，君亭酒店提供以江浙菜/杭帮菜 为主基调、独具特色的餐饮服务（需要额外付费点单），并对外营业，能够满足客户中餐 /晚餐的需求，乃至进行小规模的商务宴请；高水平的餐饮服务使得酒店不仅能够覆盖关 注 B&B（breakfast & bedding）的商旅客群，还能够充分关注到驻店时间更长的休闲客 群的需求。
1.2.单店价格表现稳健、单店盈利能力强
较强产品力体现为较高的单房售价，旗下直营酒店 ADR 与亚朵接近，显著高于中端酒 店。较强的产品里体现为较高的单房售价，对比来看，君亭旗下直营酒店 ADR 与亚朵接 近，ADR 基本介于 400-450 元，而锦江/首旅中高端平均 ADR 基本介于 200-300 元，与 锦江/首旅中高端酒店 ADR 产生明显的价格带差异，中高端产品地位凸显。此外，我们 以上海五角场 Pagoda 君亭设计酒店对比周边酒店价格，Pagoda 君亭价格显著高于周边 中端产品及部分中高端产品，对比中端产品价格带高出约 200 元/晚，对标中高端产品高 出约 100 元/晚，对比凯悦低约 80-100 元/晚。
较强的产品力体现为单店模型优质，盈利能力表现领先。对比开元酒店（以高端酒店为 主）及锦江（以中端及经济型为主）直营酒店收入结构来看：君亭以提供有限精选服务 为主，低毛利餐饮收入占比较低，收入结构更接近中端及经济型酒店。单店收入来看： 君亭/开元/锦江单店收入分别为 2292/6111/906 万元，君亭单个直营酒店体量相对于高 端显著较低，主要系君亭中高端精选服务下单酒店房间数显著少于开元旗下高端酒店。 而基本为锦江直营单店收入两倍体量，主要系君亭中高端价格领先，收入体量显著更高。 成本结构拆分来看：君亭租金成本占比与高端及中低端接近，人工成本占比显著较低， 物料成本占比显著低于高端、主要系餐饮收入占比很低，能源成本亦处于相对优势地位。
投资回报稳健，2 年盈亏平衡，经测算，预计现金投资回收期为 4-5 年。根据招股书， 公司新开业酒店一般选择 100-200 间客房的规模，公司 2018/2019 年平均单店客房均为 173 间，我们以单店客房 170 间计；单间客房的平均投资金额在 14-18 万元左右，假设 单房投资为 17 万元；我们估算一家君亭酒店总投资额约为 2900 万元，公司每年能够实 现现金收入约 850 万，在此假设下，预计公司开业后约 3.5 年能够实现现金回收。对比 中端酒店来看，君亭酒店在中高端的定位之下，基于其运营优势，能够实现较为稳健的 投资回报。
开发能力强：深耕中高端酒店的开发，积累单店开发经验。中高端酒店特色开发方案成 熟，具备定制化/多样化开发能力，适应中高端及以上酒店项目需求。公司深耕中高端精 选酒店领域多年，目前已经形成了“传统星级酒店改造”、“城市高端商业综合体及社区 商业配套酒店”、“城市文化街区及特色小镇配套酒店”等酒店开发技术，具备定制化的项目设计/开发能力，符合中高端赛段充分提高物业投资回报的需要。公司在酒店项目产 品开发过程中，创新性的推行酒店品牌溢出、高坪效设计、传统物业整体升级改造、目 标消费者需求定制设计等理念，得到酒店业主、同业和消费者的较高认可。公司较强的 中高端酒店开发和设计能力为公司扩张提供基础。
委托管理模式对于酒店强管理，复苏后有望带来更强业绩弹性。1）经营对比来看，委托 管理模式在经营中，公司占据更大的主动性，有利于管理团队的培养；同时在 GOP 激励 机制下，经理人与加盟商目标一致，提升管理团队积极性。公司通过受托管理模式既可 以统一执行君亭酒店特色的严格的服务质量标准，又可以根据各酒店的特点进行差异化 和个性化的产品竞争，提升对于产品个性化设计能力以及对于管理和服务的把控能力， 强化公司中高端定位下的品牌和产品优势。2）收费标准对比来看，与国内其他酒店龙头 加盟管理（以营业收入固定扣点为主要收取模式）的收费模式不同，委托管理模式以基 础管理费+GOP 提成为主，其中奖励管理费多采用按 GOPR 阶梯式的收取模式，与酒店 经营效益绑定，激励效果更强。未来若行业复苏，有望给公司成长带来额外业绩弹性。
公司创始人、实际控制人吴启元先生是中国酒店行业的领军人物代表，深耕酒店行业。 吴启元先生曾先后荣获“中国饭店业年度十大人物”、“亚洲管理创新百名杰出人物”、“中 国创建绿色旅游饭店特别贡献”奖、“首届亚洲品牌创新十大杰出人物”、“中国酒店业十 大领军人物”、“全国饭店业中华英才百福榜”、“中国饭店业３０年最具影响力人物”奖， 位列“世界酒店·2008 中国精英 100 榜”、第十六届“浙江省经营管理大师”、“中国经营 大师”、“中国酒店业杰出领袖金奖”、“浙江饭店业发展杰出成就奖”等多项殊荣。还担 任了中国旅游饭店业协会常务理事、国际金钥匙组织荣誉会员、浙江省旅游协会副会长、 中国饭店业名人俱乐部副主席、国家级星评员、浙江省旅游学院客座教授等职。
公司核心团队均具有多年中高端酒店设计、开发、运营、投资方面的经验，在中国酒店 业具备良好的口碑形象，且团队经历了长时间的磨合发展，相互间合作高效。公司管理 团队其他核心人员同样具备多年的中高端酒店运营和管理经验，在行业内具备较高的认 可度和知名度。公司的管理团队优势为公司的快速发展奠定了良好基础。
率先布局中高端，首创城市休闲，展现管理层极强的战略眼光。第一家君亭酒店于 2006 年开业，君亭酒店创立期间为经济型酒店黄金发展阶段，而公司率先投身并坚持发展中 高端酒店。同时在国内更加崇尚西方文化时，君亭酒店品牌设计和理念以东方文化为底 色；在休闲旅游仍主要兴起于度假景区时，君亭酒店首创“城市休闲”，将度假概念带入 城市中，提升商旅客人住宿体验。当前来看，消费升级、差旅标准提升等因素驱动下， 中高端酒店成为当前酒店行业升级方向，同时国潮兴起、休闲度假需求逐步发展，而君 亭酒店能够及早布局并坚持深耕，体现管理层极强的战略眼光。
引进行业资深经理人朱晓东，具备丰富的高端酒店管理经验。2021 年 12 月 4 日公司发 布变更公司总经理公告，原公司董事、总经理从波提交书面辞呈，辞去总经理职务，仍 担任董事。而后公司通过决议，宣布聘任朱晓东女士为公司新人 CEO。2021 年 12 月 3 日，公司总经理变更为朱晓东女士。朱晓东在中国高星级酒店有长达三十多年的从业经 验，曾深度主导北京银泰中心、凯悦国际酒店集团中国区业务的运营，因其在旅游与酒 店行业的卓越成绩屡获奖项。同时朱晓东为公司早期创业伙伴，管理公司拓展委托管理 的领军人物，对于君亭酒店有深入理解，引入自身经理人朱晓东，将有助于公司管理的 优化和视野的开阔。
会员体系完善。自有会员客户方面，公司自建的“君亭四季会”会员体系已经开始为公 司快速积累忠诚度客户，“君亭四季会”会员包括普通会员、金会员、铂金会员和钻石会 员等。面向该等会员，发行人会分会员级别提供预订房费折扣、入住权益（如送早餐、 预订保留时间、餐饮折扣、免费洗衣、mini 吧台畅饮等）、延时退房权益、生日礼遇、积 分兑换权益等，从而提升会员忠诚度，吸引会员再次消费。
会员数量稳步增长，直销占比提升。1）会员数量提升。在会员客户方面，公司自建的“君 亭四季会”会员体系已经开始为公司快速积累忠诚度客户。公司目前已经积累了较大规 模的客户资源，截至 2020 年，公司会员数量达到 48.7 万人，相较于 2019 年的 34.4 万 人显著增长。2）公司直销占比疫情前稳步提升，2020 年疫情期间公司旗下酒店多家被 征用，推动 2020 年直销占比提升，预计趋势延续。在会员数量提升、公司品牌力增强驱 动下，公司散客直接销售占比持续有所提升，疫情后预计趋势延续。此外，协议客户来 看：公司积累大量客户资源，在与华为、阿里巴巴、携程等大客户强化合作的基础上， 积极与广发银行、滴滴、春秋航空、英孚、南航、万达等进行会员推广合作，进一步推 进协议公司销售。综合来看，公司直销渠道占比有望持续有所提升。
