发展规模保持领先。
2022 年上半年，公司继续保持房地产轻资产开发领域第一身 位，连续六年保持 20%以上代建市场份额。截至 2022 年 6 月 30 日，公司于中国 28 个省、直辖市及自治区的 107 座主要城市拥有 390 个代建项目，合约项目总建筑面积 94.3 百万平方米，较 2021 年同期增长 12.3%；合约项目销售金额人民币 279 亿元，较 2021 年同期下降 19.8%；在建面积 44.8 百万平方米，较 2021 年同期增长 2.7%。
“绿城”品牌价值。公司深耕代建行业十余年，凭借丰富的管理经验和品质项目， 连续六年蝉联中国代建行业 TOP1，强大的品牌美誉度及品牌公信力持续为公司代建业 务赋能。就商业代建而言，公司在提供代建服务后允许委托方使用“绿城”品牌进行营 销用途，受益于“绿城”品牌价值，公司所代建的商业项目通常能取得强劲的销售表现 及定价溢价。 政府代建方面，公司亦享有“绿城”品牌所带来的竞争优势。政府单位一般重视最 终交付物业的成本管理及质量，与此同时，还引入了投标人的规模、经验和质量控制等 参数作为投标资格的一部分，该等投标资格要求已在行业中形成一定壁垒。公司依托于 母公司绿城中国强大的主体信用背书和自身优秀的项目资源整合能力，能够协助政府项 目委托方实现有效的成本管理，同时开发优质公共住房物业。
引领行业，代建标准的制定者。绿城管理通过创建代建市场、提供创新解决方案和 建立行业标准及基准确立市场领导地位。公司分别于 2016 年和 2018 年创建代建 4.0 管理体系和制定绿星标准，持续推动代建轻资产业务模式的升级。
代建 4.0 体系是对房地产开发代建模式的一次创造性变革与标准升级，内容主要包 括品质信用协定（QR 协定）与价值分享计划（VS 计划）。绿城管理在最大化整合全产 业链优秀资源的基础上，以平台实现海量需求与海量资源的对接，通过“按需定制、分 级认证、优质优价、品保基金”的方式，打造一个“委托方、供应商、购房者”多方共 赢的平台体系。绿城管理首次提出将房产品和服务进行标淮化，通过对项目的评分、分级、认证体 系，以“菜单化、可视化、平台化”的理念将委托方、供应商、消费者整合到统一的产 业生态环中，从而实现资源高度整合和信息充分共享。同时，“绿星标准”也成为支持 公司代建 4.0 标准管理体系的重要支柱以及所管理项目的质量标准。
综上，我们认为公司凭借在先发规模优势和龙头效应的基础上，不断提升专业能力 和品牌溢价效应，从而形成了竞争对手无法复制的行业见解及独特竞争优势。
公司近年来主动调整区域结构，在全国化业务的布局上，强化京津冀、长三角、珠 三角的战略布局，加大相应三家区域公司的资源。 从合约项目建筑面积所在区域结构看，公司 2022 年上半年位于主要经济区域项目 建筑面积合计 71.6 百万平方米，占合约建筑总面积 94.3 百万平方米的 76.0%；其中， 位于长三角经济圈项目面积 45.2 百万平方米，占合约建筑总面积的 47.9%；位于环渤海 经济圈、京津冀城市群项目面积 19.4 百万平方米，占合约建筑总面积的 20.6%；位于珠 三角经济圈项目面积 5.5 百万平方米，占合约建筑总面积的 5.8%；位于成渝城市群项目 面积 1.5 百万平方米，占合约建筑总面积的 1.6%。
从合约项目可售货值所在区域结构看，公司 2022 年上半年主要经济区域项目可售 货值合计人民币 4400 亿元，占总可售货值人民币 5858 亿元的 75.1%；其中，位于长三 角经济圈项目金额人民币 1865 亿，占总可售货值人民币的 31.9%；位于环渤海经济圈、 京津冀城市群项目金额人民币 1430 亿元，占总可售货值人民币的 24.4%；位于珠三角 经济圈项目金额人民币 981 亿元，占总可售货值人民币的 16.7%；位于成渝城市群项目 金额人民币 124 亿元，占总可售货值人民币的 2.1%。 我们认为公司重仓长三角的布局思路，提高了合约项目的整体区域层级，有助于未 来项目毛利率的提升。
公司代建项目的委托方多元化。近年来逐步从以往主要服务中小开发商，转向服务于国有企业、政府部门以及金融机构等客户。 2022 年上半年，公司新拓业务保持逆势增长，新拓代建项目的合约总建筑面积达 13.2 百万平方米，较 2021 年同期增长约 9.9%，其中政府、国有企业委托方及金融机 构占比约 70%；新拓代建项目代建费约人民币 40.6 亿元，较 2021 年同期增长约 26.1%， 其中政府、国有企业委托方及金融机构占比约 60%。
截至 2022 年 6 月 30 日，按当期在建面积测算，政府及国企委托项目面积为 33.0 百万平方米，占比 73.8%；金融机构委托项目面积为 1.0 百万平方米，占比 2.1%；私 营企业委托项目面积为 10.8 百万平方米，占比 24.1%。 我们认为此类委托方的土地来源多为非招拍挂形式的存量市场，受行业调控政策的 影响较少。此外政府、国有企业和城投公司同样讲究效益和效率，有助于公司未来规模 增长和利率润水平稳定。
三级组织架构，完善区域能力建设。2021 年，公司新设华中和浙闽区域公司，完 善五大区域布局，强化委托方服务能力。与此同时，公司还调整集团总部的管理职能， 突出战略研究与业务指引，将具体经营工作授权各大区域公司，并优化组织考核和激励 政策，向一线项目团队倾斜，以打造敏捷组织，实现提质增效。
从公司的组织架构看，新设区域公司的主要职能在于项目拓展、客户维护及已有项 目的落地等；项目的评判标准和最终投资决策仍在集团。 优化激励政策，聚焦业务发展。 2022 年上半年，公司完成新一轮股份奖励计划， 通过“计提奖金用作奖励股份+三年分期兑现”的方式，将管理层未来三年奖金调整为 发放股票的形式，以实现核心团队的长效稳定。该计划通过严格的归属条件及行权价格 安排，激励管理层充分发挥积极性、竞争性和创造性，将有效提高公司运营质量与经营 业绩。
同时，公司聚焦一线业务发展、提倡以价值创造者为本，将本级经营班子考核与分 管区域的业务发展强关联；并通过拉开项目经营分红的兑现比例，鼓励向优秀管理者倾 斜，向经营兑现度高的团队倾斜。 截至 2022 年 6 月 30 日，公司已采纳两项股份奖励计划，即 2020 年股份奖励计划 及 2022 年股份奖励计划，集团合资格参与者（包括任何董事）将有权参与。
