剥离地产聚焦大健康，轻装上阵加速前行。
公司拟转让旗下房地产业务，聚焦生物医药、化妆品、原料等大健康业务。鲁商发展 是一家主营业务覆盖生态健康和生物医药的公司，2022 年 11 月 15 日，公司发布公告称： 公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有 限公司（商业集团）或其所属公司，交易资产范围、交易价格需进一步协商确定，交易方 案仍需进一步论证沟通。 房地产业务的（拟）转让不仅体现了山东省国企改革的魄力与决心，也体现了实控人 山东省国资委对公司大健康产业发展的信心，是公司的重大变革，后续将带动公司主业方 向、经营管理方式、核心团队人员等产生较大变化；我们认为此时应以全新的眼光来审视 这一山东老牌国企的新征程，主业经营聚焦、团队人员优化将带来公司经营效率的持续提 升。
公司原业务结构主要分两大板块：1）生态健康板块：主要包括五大细分业务，分别 为地产开发、物业服务、代建业务、商业运营、康养业务；2）生物医药板块：主要包括 三大细分业务，分别为美妆、药品、原料。分拆地产业务后，公司主营业务或将聚焦于美 妆、医药、原料三大业务板块，主要运营主体为福瑞达医药集团有限公司。
美妆板块：构建“4+N”品牌矩阵，瑷尔博士、颐莲表现突出。美妆业务主要由福瑞 达生物股份主体运营（持股 82.42%），公司创立于 1998 年，2003 年“中国玻尿酸之父” 凌沛学教授依托福瑞达玻尿酸研发实力，创立“颐莲”品牌，开启玻尿酸护肤时代。福瑞 达生物依托福瑞达医药和山东省药科院的技术研发优势，秉持妆药同源的理念，以药企标 准做生产和品控，目前形成了以颐莲、瑷尔博士、伊帕尔汗、善颜为主，UMT、诠润、贝 润、最媄为辅的“4+N”品牌矩阵。四大主品牌定位清晰：颐莲专研玻尿酸护肤，瑷尔博士专研微生态护肤，伊帕尔汗以花入油、以油养肤，善颜专注高端量肤定制。
医药板块：中药生产研发技术先进，玻璃酸钠注射液制剂先驱。医药板块资产主要包 括控股子公司明仁福瑞达（持股 61%），参股公司博士伦福瑞达（持股 30%）。明仁福瑞 达始建于 1998 年，拥有 73 个产品批号，独家产品 16 个，涵盖骨科、妇科、内科、眼科、 儿科、呼吸科等多个领域。博士伦福瑞达前身为山东正大福瑞达制药有限公司，现由加拿 大博士伦眼科（BLCO.US）控股 70%，福瑞达医药参股 30%。公司致力于生物技术产品 和生化药品的开发、生产和销售，已形成眼科药品、外科药品、皮肤科药品及内科药品系 列的研制和生产能力，眼科产品“润舒”“润洁”及骨关节用药“施沛特”成为国内知名 品牌。
原料板块：玻尿酸全球第二，进军大发酵领域。原料业务主要由焦点福瑞达（持股 60%） 以及福瑞达生物科技（持股57%）两个主体运营，此外拥有福中福生物科技（持股 35%）。焦点福瑞达系全球第二大透明质酸供应商，集研发、生产、销售为一体，食品级、化妆品级透明质酸年产能达420吨，产品出口至美国、英国、俄罗斯、日本等 72 个国家及地区。福瑞达生物科技成立于2008年，以生物发酵原料为产业化方向，致力于食品添加剂和化妆品原料的研发、生产和销售，在农业原料、医药中间体等其他方向亦有布局。
1）方向探索及多方合作（1991-2006 年）：山东福瑞达医药集团和山东省药学科学院 形成。山东福瑞达医药集团起源于“山东省商业科学技术研究所”，分为两条时间线。① 山东福瑞达医药集团：1991 年，山东省商业科学技术研究所与美国福瑞达国际有限公司 签订协议书，合资成立“山东福瑞达制药有限公司”；1994 年，泰国正大集团入股“山东 福瑞达制药有限公司”；2005 年，泰国正大集团将其持有的山东正大福瑞达制药有限公司 的股权转让给博士伦公司，并签订转让协议，“山东正大福瑞达制药有限公司”正式更名 为“山东博士伦福瑞达制药有限公司”，经山东省工商局批准“山东福瑞达医药集团公司” 成立，隶属于山东省商业集团有限公司。
②山东省药学科学院：1996 年，山东省商业科 学技术研究所更名为“山东省生物药物研究所”；2000 年，经政府批准 “山东省生物药 物研究院” 成立，前身为“山东省生物药物研究所”；2006 年整合了山东省医药工业研 究所、山东省医疗器械研究所和山东省医药工业设计院，“山东省药学科学院”成立，隶 属于山东省商业集团有限公司。自此山东省商业集团有限公司旗下形成了山东福瑞达医药 集团和山东省药学科学院两个主体。
此外，1999 年，山东福瑞达医药集团合资设立了山东福瑞达生物化工有限公司。经 过一系列股权转让，2017 年山东福瑞达医药集团将其持有股份全部转让给开曼华熙旗下 香港勤信，香港勤信全资持有华熙福瑞达。2018 年，华熙福瑞达更名为华熙生物，2019 年华熙生物 A 股科创板上市。
2）确认方向、持续深耕期（2007 年-2017 年）：根据天眼查中山东省商业集团有限公 司 2013 年报，山东福瑞达医药集团和山东省药学科学院都属于山东省商业集团有限公司 对外投资公司，因此二者协作紧密。2013 年，山东福瑞达医药集团董事长凌沛学和党委 书记张兰英分别任山东省药学科学院长和党委书记。山东福瑞达医药集团成为产学研一体 化的医药企业。成立以来，公司合资成立了明仁福瑞达、博士伦福瑞达，收购新疆伊帕尔 汗香料股份有限公司，以透明质酸为核心，布局了中药、眼科、香氛等行业。
公司营收长期稳健增长，2021 年后受地产拖累严重。2016-2021 年，公司营业收入 从 76 亿元增长至 124 亿元，期间 CAGR 为 10.87%；归母净利润从 1.95 亿元增长至 3.62 亿元，期间 CAGR 为 28.00%。受地产业务拖累，2021 年营收同比下滑 9%，归母净利润 同比增速为-43%。2022Q1-Q3，公司实现营业收入 85.29 亿元/+34.33%，归属净利润 1.54 亿元/-69.44%，毛利率 26%/-6 ppts。
地产业务收入下滑，拖累公司表现。2021 年，地产业务实现营收 96.95 亿元/-21%， 毛利率 17%/+2.25 ppts，销售主要受地产行业整体下行影响，交易规模萎缩。1H22 地产 业务实现营收32.78亿元/+13%，毛利率20%/-1.28 ppts，公司抓住政策释放的窗口机遇， 加速销售回款，尽力克服疫情停工、物流停滞等不利影响。化妆品业务自 2020 年爆发，3Q22 延续高增。2021 年，公司化妆品业务实现营业收 入 14.95 亿元/+117%，毛利率 63.68%/+4.54 ppts；3Q22，公司实现营收 14.29 亿元 /+43.91%，毛利率 58.56%/-4.65 ppts。
受疫情及原料成本上升影响，公司医药业务毛利下滑。2021 年，公司医药业务实现 营收 5.41 亿元/+9%，毛利率 57.86%/-3.79 ppts；3Q22，医药业务营收 3.37 亿元/-15%， 毛利率 52.32%/-6 ppts。受疫情及原料成本上升的影响，3Q22 医药业务营收、毛利出现 小幅下滑。原料业务营收高速增长，但因竞争激烈毛利承压。2021 年，公司原料业务实现营收 2.41 亿元/+22%，毛利率 37.14%/-9.54 ppts；3Q22，原料业务营收 2.32 亿元/+32%，毛 利率 32.47%/-7.53 ppts。公司原料业务主营玻尿酸，营收延续了高速增长态势，但因玻尿 酸市场竞争激烈，公司为扩大市占率对产品价格进行了调整。
国资背景股权集中，资源协同效应强劲。公司实控人是山东省人民政府国有资产监督 管理委员会下属的山东省商业集团有限公司，也是公司第一大股东，截至 2022Q3 持股 比例达 51.62%。山东省商业集团是 1992 年底由山东省商业厅整建制转体组建而成的国 有企业，集团拥有 3 家上市公司（“银座股份（600858.SH）”“鲁商发展（600223.SH）” “鲁商服务（02376.HK）”）和 4 所高校、8 个国家级研发平台、6 个院士工作站、4 个中 国驰名商标，下属企业 349 家，从业人员 20 万人，在校师生 6.5 万人，资产总额 1340 亿元，年纳税 35 亿元，被省委、省政府授予“山东省人才工作先进单位”“山东省人才工 作表现突出单位”。公司作为旗下大健康领域主要上市公司，业务发展有望获得较强的资 源支持，具有很好的业务拓展潜力。
集团履新管理层拥有丰富管理经验，也体现出集团层面的年轻化。2022 年 8 月，山 东省商业集团经省委决定调整集团董事长、副总经理。新任董事长王绪超先生，1967 年 生，历任山东省轻工集体企业联社副处长，省委企业工委副处长，省国资委处长、副巡视 员，任国资委党委委员、副主任时分管规划发展处、产权处理处、对外合作与综合协调处； 履新党委副书记、副总经理朱华建先生，1975 年生，拥有研究生学历、管理学博士学位、 正高级会计师职称，一直供职于国资系统及省管企业财务部门，原任泰山保险董事长，拥 有丰富的管理经验。对比前任集团领导，“65 后”搭档“75 后”的管理层亦体现出集团干 部年轻化的趋势，进一步激发集团活力。
引入战略投资者，外部资源赋能主业。2021 年 12 月，公司下属公司山东福瑞达生物 股份有限公司引入战略投资者包括广西腾讯创业投资有限公司、南通招华贰号新兴产业投 资基金合伙企业（有限合伙）、杭州众达源企业管理合伙企业（有限合伙）、济南动能嘉福 投资合伙企业（有限合伙）、上海众源二号私募投资基金合伙企业（有限合伙）五家企业， 联合体合计认购新增股份 1538 万股，增资额 7.38 亿元，合计持股比例为 16.9%。其中， 腾讯创业的持股比例达到 8.04%，正式成为福瑞达生物的第二大股东。
从背景来看，这五 家企业分别归属于腾讯、招商资本、壹网壹创、山东省财政厅、上海市国资委。此前，公 司已与壹网壹创进行战略合作打造伊帕尔汗，在数字化转型、高端品牌培育、渠道拓展、 高端营销等方面展开深入合作，香氛业务已形成一定的规模。腾讯及壹网壹创作为互联网 头部企业和电商代运营的头部企业，未来有望在线上运营和流量导入方面为公司化妆品业 务提供更多产业资源支持，增强化妆品业务竞争力，促进福瑞达生物快速发展。此外，本 次福瑞达生物的核心骨干员工也认购 62 万股，增资额为 2976 万元，增资完成后的持股 比例为 0.68%，强化员工与公司绑定，激励水平有所提升。
新任董事长生物医药背景契合公司主业，董事长交替凸显转型决心。贾庆文先生为公司新任董事长，曾就读于山东中医药大学中药制药专业，是山东大学制药工程硕士以及主任药师，具有深厚的生物医药背景。目前，山东福瑞达医药集团的高管团队基本均为山东福瑞达医药集团下属公司担任董事长等高管职位的专业人士，是公司聚焦大健康领域的中坚力量。
