公司主要从事高档甲级写字楼、商城、公寓等设施的出租 及管理，高档酒店经营，大型展览及配套服务，停车设施服务等。
2023 年北京 CBD 供应相对稀缺。根据仲量联行发布的 2023Q1 北京写字楼零售市场 报告，疫情管理全面优化后，北京写字楼市场活跃度明显提升，季度净吸纳量由 2022Q4 的-2.8 万平方米升至 2023Q1 的 1.9 万平方米。尽管 2022 年因疫情影响北京市推迟入市的 写字楼项目将陆续入市（2023Q2-4 还有约 42.6 万平新增供应投放市场），但其中全部位 于新兴商圈，CBD 区域在 2025 年之前没有新增供应。从租户的行业分布来看，金融业贡 献了甲级市场成交总量的 40%，尤其是内资金融企业。
CBD 区域市场率先引领复苏势头， 贡献超过三分之一的租赁成交总量。 租金下滑幅度收窄，料 2023H2 企稳修复。2023Q1 北京市甲级写字楼平均租金为 321 元/平方米/月，环比下降 0.9%，同比下降 2.5%。2023Q1 租金降幅相比上季度有所收 窄，主要因为部分项目已于 2022 年末进行大幅租金下调，再降租的空间有限。根据仲量 联行数据，从问询、带看与合约谈判等不同方面来看，预计 2023 年北京租赁市场复苏趋 势将延续，全市空置面积预计将在接下来两个季度逐渐回填，届时租金将开启小幅提升步 伐。
公司写字楼租金 2022 年逆势上涨，平均出租率保持稳定。公司写字楼建面共 39.3 万 平方米，主要由 330 米高的国贸大厦 A 座、296 米高的国贸大厦 B 座以及国贸写字楼 1 座和国贸写字楼 2 座等组成。2019 及 2020 年公司写字楼租金保持高位，租金达 637 元/ 平方米/月，2021 年受到疫情影响，公司写字楼租金下降 2.8%，2022 年公司租金同比上 涨 1.3%至 627 元/平方米/月。疫情期间公司写字楼整体出租率维持稳定，2020-2022 年公 司写字楼出租率稳中有升，分别为 92.1%、94.5%、96.3%。从公司租金波动来看，公司 资产在北京 CBD 甲级写字楼中表现出的抗逆性更强，是甲级写字楼中更优质的核心资产。
公司商场租金及出租率均保持高位稳定。根据职业零售网《2022 全国商场销售额排行 榜 70 强》，国贸商城 2022 年商场销售额达到 202 亿元，同比增长 1%，位列全国 TOP3。 2020-2022 年北京国贸商城销售额分别为 160、200 和 202 亿元，持续霸榜全国商场销售 额第三名。2019-2022 年国贸商城平均租金及出租率均逐渐向好，租金分别为 982、986、 1175、1159 元/平方米/月，出租率从 2018 年 89%逐步提升到 2022 年 98.8%。2023Q1 公司商场租金水平企稳回升，租金达 1281 元/平方米/月，较 2022 年底上涨 10.5%。 2023 年社会消费品零售总额累计同比出现由负转正。
奢侈品消费市场在经历了 2021 年高速增长后增速略显疲态，2022 年全年社会消费品零售总额有所下降。在低迷的市场环 境中，商业品牌拓店速度变缓，租赁需求有所减弱，甚至出现不同程度的退租现象。2023 年 4 月全国和北京社会消费品零售总额累计同比出现由负转正，消费零售环境正逐步改善。 商场租金有望稳步上涨。我们认为，公司运营的国贸商城是全国知名的商场，且坐落 于核心 CBD 区域，客单价高，周边人群购买力强。在零售消费环境面临挑战的情况下， 租金和出租率仍然能够保持较强的稳定性，足显其抗周期能力十分优异；2023 年疫情管控 优化后，一季度公司商场租金已有所上涨，展望全年，随着消费活动逐渐回归正常，2023 年公司商场租金有望稳步上涨。
人口流动性提升带动租房需求释放，市场租金有所回升。随着 2023 年核心城市新市 民、青年人春节后返城，新增、换租租赁需求旺盛，推动租赁市场热度提升。根据中指研 究院发布的《2023 中国住房租赁行业发展报告》，2023Q1 全国 50 城住宅平均租金止跌转 涨，涨幅为 0.13%。截至 2023 年 3 月，北京、深圳、上海三个一线城市住宅平均租金均 在 80 元/平方米/月以上，明显高于全国其他城市，其中北京平均租金为 90.9 元/平方米/月， 居全国各城市之首。 居住品质得到全方位提升，改造升级带动租金水平大幅上涨。
公司公寓由南、北两座 30 层高的公寓楼组成，建筑面积约为 8 万平方米，公司于 2018 年 4 月开始对国贸公寓进 行整体装修改造，2020 年 8 月完工。改造完成后，随着居住品质的提高，公司公寓的租金 水平较改造前大幅跃升，租金价格中枢由 2018 年 246 元/平方米/月提升至 2020 年 419 元/ 平方米/月，改造前后租金价格提升幅度超过 70%。2021 及 2022 年受到疫情影响，公司 公寓的租金水平有所下降，2023 年随着人员流动性增加及宏观经济预期向好，2023Q1 租 金为 373 元/平方米/月，租金水平企稳。此外，2023 年公寓出租率继续攀升，截至 2023Q1 出租率达 77.6%，较 2022 年底再度提升 4.3%，出租率水平已经基本恢复至改造 前 2017 年水准。
出租率及租金上涨带动公寓营收贡献增加。2022 年公司公寓收入 1.59 亿元，同比增 长 80.7%，主要系公寓出租率大幅提升，2022 年公寓出租率 73.3%，同比提升 33.9pct。 2018-2020 年公司公寓收入明显下滑，主要系国贸公寓在 2018 年 4 月-2020 年 8 月停业进行装修改造，2020 年 9 月重新投入运营。我们认为，公司运营的公寓位居核心 CBD 区域， 具备区域稀缺性，居住品质优异，且周边金融及 IT 行业客户占比高，公寓出租提价能力强， 随着出租率的逐渐提升，公司公寓板块营业收入有望继续保持增长。
出行恢复带动旅游景气度回升，酒店行业有望迎来新发展。2020 年受疫情管控措施的 影响，国内旅游和交通运输量呈断崖式下跌，酒店业发展受阻。2023 年随着疫情管控政策 政策调整，全国及北京铁路客运量及民航客运量均回升明显。根据文化和旅游部公布数据， 2023Q1 国内旅游总人次达 12.16 亿，同比增长 46.5%；国内旅游收入达 1.3 万亿元，同 比增长 69.5%。2023 年“五一”假期，全国国内旅游出游合计 2.74 亿人次，同比增长 71%， 按可比口径恢复至 2019 年同期的 119%；实现国内旅游收入 1481 亿元，同比增长 129%， 按可比口径恢复至 2019 年同期的 101%。全国旅游人次、铁路及民航客运量复苏明显，表 明商旅活动正在快速恢复，酒店业有望迎来新机遇。
商旅社交活动恢复，2023 年酒店业务有望成为新的业绩增长点。2022 年公司酒店收 入 2.74 亿元，同比下降 41.6%，公司毛利率-59%，同比下滑 52.7pct。主要系疫情影响下， 酒店举办会议和社交聚会等活动受到限制，商务差旅及旅游需求大幅下滑。展望未来，随 着商旅社交等活动恢复，公司酒店业务有望逐渐回至疫情前水平。若公司酒店业务恢复至 2019 年水平，对应营业收入增长约 4 亿元，对应公司整体营业收入较 2022 年增长约 11%， 公司酒店业务有望成为 2023 年业绩新的增长点。
