领先外拓、蝶城深耕，科技加成、物管龙头。
万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）前身为从 1990 年开始运营的 万科旗下物业服务板块，三十多年发展历程主要分为以下四大阶段： 第一阶段：内生附属发展：万科 1988 年进入房地产行业，1990 年建成个项目——深圳 天景花园，受日本 SONY 公司售后服务的启示，将物业管理作为房地产开发的售后服务保障 措施。 第二阶段：相对独立 BU：2008 年万科物业完成与地产业务的建管分离，后成立为独立 事业单元。2013 年万科物业统一股权架构，成为万科内部唯一独立的非住宅板块 BU、并且 平行于四大区域住宅 BU，进一步理顺内部关系。
第三阶段：外拓与收购：2015 年万科住宅物业开启市场化拓展；2018 年公布了住宅商 企、两翼齐飞的战略，并买入戴德梁行 4.9%股权，并在 2019 年与其成立合资公司共万物梁 行，主要布局商企服务；2018 年城市服务获取首个项目珠海横琴城服业务。 第四阶段：三大业务+蝶城战略：2022 年 9 月 29 日，万物云（2602.HK）于港交所上市， 定位为社区、商企和城市空间三大业务体系协同驱动的空间科技服务商，并已形成包括万科物 业、万物梁行、万物云城、万睿科技等在内的自主品牌集群。同时，公司深耕价值街道，投资 构建区域基础设施和协同服务网络，实现蝶城模式的战略性布局。
截至 2022 年末，据公司公告，公司住宅物管和商企物管在管饱和收入分别为 228 亿元和 111 亿元，在管项目分别为 3,446 个和 1,829 个；合约饱和收入分别为 287 亿元和 134 亿元， 合约项目分别为 4,358 个和 2,133 个。据招股书，AIoT 及 BPaaS 方面，截至 2022Q1 末付 费客户数量分别为 415 个和 155 个，2021 年每名客户平均收入分别为 118 万元和 520 万元。
公司由万科体内分拆上市。上市后（2022/9/29），据公告，万科通过万科企业及附属公 司分别持股 51.4%和 5.2%，合计持股 56.6%；万科员工持股平台睿达一-五公司合计持股 7.7%，因此万科实际控股比例达到 64.3%。2017 年引入的战投博裕资本和 58 同城分别持股 15.4%和 2.6%；2021 年与阳光智博股东换股，目前阳光智博持股 1.6%；上市前 3 家 preIPO 投资人琳珠集团、华能贵诚信托和海南云胜持股 6.1%；上市前战投均禁售期 12 个月。 上市时 7 家基石（中国诚通、UBS、淡马锡、CEPHEI（润晖投资）等）合计持股 3.8%，禁售 期 6 个月（即 2023 年 3 月 29 日解禁）。
2022 年 10 月 23 日，据公告，公司行使超额配售权，即上市后发售 H 股股份 1.17 亿股、 占比 10%；超额配发股份后，公司发售 H 股股份数约为 1.28 亿股，占公司总股本的 10.9%， 总股本增至 11.78 亿股。 2023 年 3 月 31 日，公司公告证监会核准境内未上市股份全流通，即万物云 21 名股东将 所持合计 10.5 亿股未上市股份转为境外上市股份并全流通，实际流通日仍需等待进一步公告。公司的高管基本来自万科系，在万科体系内任职年限基本超过 15 年，并拥有丰富的住宅 物管和商企物管经验。
董事长兼总经理朱保全于万科集团任职超过 22 年，在万科物业╱万物 云任职超过 12 年，历任括北京万科人力资源部门经理、客户服务中心经理、成都万科总经理 助理、集团办公室主任、集团行政总监及高级副总裁等职位。何曙华是政府及企业客户服务中 心首席合伙人，分管万物云城业务；李庆平是首席投资官，担任万物梁行董事长；丁险峰曾任 阿里云首席智联网科学家，目前任职公司首席科学家；副总经理杨光辉和邹明分别分管客户和 人力资源。
公司业务主要分成三大板块，分别是：以万科物业和品牌的住宅空间管理、以万物梁行为 品牌的商企和城市综合服务、以万睿科技为品牌的科技业务（AIoT 及 BPaaS 解决方案服 务）。其中，蝶城战略主要聚焦增加住宅空间管理浓度。 1）住宅空间管理：住宅物管方面，主要以“万科物业”为品牌发展；以“万物为家”作 为增值服务品牌，旗下包括朴邻（二手房租售）、万物研选（房屋美居）等。2022 年，住宅 物管收入 166 亿元，同比+26.0%；占比营收 55%、占比毛利 50%；毛利率 12.7%，同比3.2pct。 2）商企城市服务：万科物业早年已开启商企外拓，万物梁行由万科物业和戴德梁行共同 成立于 2020 年初，主要业务包括物业及设施管理、开发商增值服务和城市空间服务。2022年商企城服收入 111 亿元，同比+28.2%；占比营收 37%、占比毛利 33%；毛利率 12.4%， 同比-3.5pct。
3）科技业务（AIoT 及 BPaaS 解决方案服务）：以万睿科技为平台输出，AloT 主要针 对开发商等客户，提供覆盖智能物业生命周期从初始工程设计、施工到交付后运营的各个阶段 的服务。BPaaS 主要提供远程企业运营服务，以支持客户的非核心业务流程；以及远程空间 运营服务，如智慧城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务等。2022 年 AIoT 及 BPaaS 收入 23.8 亿元，同比+28.5%；占比营收 8%、占比毛利 18%；毛利率 31.6%，同比 +1.7pct。
