首开股份主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地 产金融业务
首开股份 2001 年 3 月在上海证交所挂牌上市，是拥有 30 多年开发经验的大型国有房地产 上市企业。公司长期从事房产销售、土地开发、酒店物业经营等业务，从早期的深耕北京， 到近年放眼全国，首开股份目前已布局全国十七个省市区的三十余城市。截至 2021 年，公 司年度销售规模已连续四年超千亿，2022 年 1-10 月全口径销售排名进一步升至行业前 25 名。公司发展历程可分为三个阶段：
（1）1977-2001 年，初始创立阶段：首开股份承接其母公司北京首都开发控股（集团）有 限公司（以下简称“首开集团”），主营房地产开发经营业务。首开集团前身主要由北京城 市开发集团有限责任公司和北京天鸿集团公司两部分组成。北京城市开发集团有限责任公 司最早可以追溯至 1977 年成立的北京市建委统建办公室，而北京天鸿集团公司则可以追溯 至 1980 年成立的北京市房地产管理局住宅建设办公室。2001 年，天鸿集团子公司“天鸿宝 业”于上交所挂牌上市，证券代码 600376.SH。
（2）2002-2015 年，深耕北京阶段：2005 年，天鸿集团与北京城市开发集团有限公司合并 重组为首开发集团。2007 年，天鸿宝业发布公告称向控股股东首开集团定向增发 5.5 亿股， 募资 59 亿元购买其房地产业务资产，2008 年 1 月定增完成后上市公司主体成为首开集团旗 下房地产业务的主要发展平台。同年公司正式更名为北京首都开发股份有限公司，证券简 称变更为“首开股份”。这一时期，公司实行深耕北京战略，2003 年开发建设北京奥运村， 2005 年开发建设国家体育馆；2015 年，公司提出“城市复兴官”的发展战略，关注存量资 产及其改造升级。
（3）2016 年至今，立足北京、布局全国阶段：2016 年，公司开启了“根植北京，扩张全国” 的布局，向长三角、珠三角、成渝地区等京外地区发展。2019 年，首开集团与北京房地集 团有限公司重组合并，重组完成后，房地集团的国有资产无偿划转给首开集团，公司市场 竞争力进一步提升。近年来，公司全国扩张发力显著，截至目前已进入全国 17 个省的 30 余城市，形成了北京区域、北方片区和南方片区三大区域，基本实现全国化布局。截至 2021 年，公司年度销售规模已连续四年超千亿，2022 年前 10 月全口径销售排名进一步升 至行业前 25 名。
公司的实际实控人为北京国资委，截止 2022 年三季度末，北京首都开发控股集团有限公司直接持股 47.12%，通过北京首开天鸿集团间接持股 5.53%，合计持股比例为 52.65%。公司 第二、三、四大股东是君康人寿、横琴人寿和百年人寿三家险资，截止 22 年三季度末持股 比例分别为 4.77%、2.69%和 2.43%。
公司第一大股东首开集团，前身为天鸿集团与北京城开集团合并重组而成，由北京市国资 委全资控股。集团业务范围主要包括房地产开发经营、物业管理、土地一级开发、投资与 资产管理（房地产金融股权投资）。业务区域以北京为中心，向全国十几个省市辐射延伸。 首开集团依据房地产开发、物业经营、物业管理、土地一级开发、投资与资产管理等主要 业务，采用母子公司型组织结构，其中房地产开发业务主要由首开股份承接，首开集团长 期保持大股东地位，股权结构稳定。2022 年 9 月，集团以 2021 年 772 亿营业收入位列 2022 中国企业 500 强第 307 位。
公司价值获险资认可。其中，君康人寿于 2016 年成为公司前十名股东，持股比例 3.28%与 目前持平；横琴人寿与百年人寿于 2020 年成为公司前十名股东，截至 2022Q3，横琴人寿持 股比例由 2.95%小幅降至 2.69%，百年人寿持股比例保持 2.43%不变。三家险资的入股偏向 于长期投资，有利于保持公司股权结构稳定。
首开股份主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地 产金融业务等，其中公司主营房地产开发经营业务。公司 2015-2021 年营业收入复合增速 高达 19.2%，其中 2021 年实现营业收入 678 亿元，同比增长 53.3%，为近年来的最高增速。 今年以来，受房地产行业低迷的影响，2022 年前三季度公司实现营收 194 亿元，同比下降56%，净利润也下降至 0.88 亿元。营收和利润结构上房地产业务占主导地位。2012-2022H1 公司房地产销售业务占营收平均比 例为 97.4%，同期占毛利润平均比例为 95.9%；酒店物业经营等业务占营收平均比例为 2.0%, 同期占毛利润平均比例为 3.1%。
3.1.房地产业务
房地产业务为公司主要业务板块，也是最主要的利润来源。从区域布局看，已经形成了北 京区域、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域目前主要项目 79 个，总规模近 1800 万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为 重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目 76 个，总建筑面积超 2160 万平方米。 2022 年上半年公司房地产业务实现收入 68 亿元，成本 55 亿元，毛利为 12 亿元。
3.2.酒店物业业务
公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。公司在长租公寓、写字楼等业 态积极探索新的运营和推广模式。近年推进了“首开乐尚”品牌落地，公司第一个集体土 地租赁住房项目——首开乐尚优晟店开业，一期推出 184 套房源；杭州首开乐尚公寓签约 88 套。保利首开乐尚 N+公寓一期、门头沟欢乐大都汇 N+公寓、成都首开龙湖冠寓项目出租 率均达 98%。2022 年上半年，公司酒店物业经营等实现收入 2.96 亿元、成本 2.20 亿元， 毛利为 0.77 亿元。
3.3.旧改业务
除了住宅和商业之外，旧改业务也是公司的特色业务，十四五以来，公司在北京的多个棚 改和集体租赁住房项目稳步推进，数个棚改项目的征收工作已经收尾，诸多回迁房及配套 正在开工建设中，部分已实现交用，对北京市城市功能提升和群众居住条件改善起到了重 要意义。2016 年公司披露的各项棚户区改造及土地一级开发项目共 3 个，而截至 2022Q3， 已披露项目数增加至 13 个，其中实施中项目 8 个，合计总用地面积达 978.91 万平方米， 预计项目总规划投资超 460 亿元；后续项目 5 个，用地面积 614.7 万平方米。
公司棚改项目主要集中于北京，区域优势明显，未来盈利空间较大。2022 年公司实施的 8 个棚改项目中 7 个项目位于北京，分别位于丰台区、顺义区、怀柔区、顺义区、密云区、延 庆区和朝阳区，面积总计 481.2 万平米，其余一个项目位于河北省廊坊市。其中，北京丰台 区的万泉寺村棚户区改造项目总用地面积为 101.7 万平方米，总投资额 131.5 亿元，顺义区 的幸福西街棚户区改造项目面积为 6.31 万平方米，总投资额 22.77 亿元，两项目于 2017 年 动工，2020 年左右已完成全部剩余户签约及地上建筑物拆除工作，目前公司正在积极推动 地块入市，项目进展顺利；公司 2022 年 5 月 40 亿拍得朝阳区崔各庄奶西村棚户区改造土地 开发项目，随后金茂集团又以 21.6 亿加盟操盘，目前项目已更名“望京樾”，于 9 月正式开 盘热销，10 月单月成交金额达 14 亿左右。
除此之外，公司后续 5 个待开发棚改项目均位于北京，其中还有两个项目分别位于东城、西城，区域位置优势突出，未来盈利空间较大。 此外，根据公司 2022 年半年报披露，公司上半年继续利用相关政策，通过政府债、棚改专 项债等置换方式，实现丰台万泉寺（31.662 亿）、顺义西丰乐（9.33 亿）、幸福西街（4.5 亿）、牛栏山维尼纶厂（4.6 亿）等项目共计约 50 亿元已投棚改资金的返还，置换了公司原 有资金或金融借款，棚改相关业务资金通道对接顺畅。
3.4.房地产金融业务
公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期 间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业 务发展。首开盈信自 2015 年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目， 几年来，公司累计投资超 30 亿元，城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、 项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。 截至目前，首开盈信在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
首开股份董事会成员及高管多具有其母公司国开集团或北京市政府部门工作经历，且任职 年份较久。董事长李岩曾任北京市西城区副区长，于 2016 年加入集团，总经理赵龙节自毕 业即加入集团工作，历任首开集团人力资源部经历、首开股份副总经理、总经理、党委副 书记。公司现任高管包括总工程师、总会计师、总经济师、总法律顾问也多从 2008 年天鸿 集团与北京城开集团合并初期便在公司任职，三家险资在公司也有各自提名的董事。
