土地储备量足质优，立足北京，布局核心一二线。
我们将待开发土地规划计容建面加上房地产开发投资项目总建面扣除已竣工部分面积作为 估计基础，截至 2022 年 6 月（下同），公司存量土储建面为 2299.7 万方，其中京内土储面 积约为 910 万方。分城市能级来看，公司重点布局高能级城市，存量土储一线占比达 40.4%， 其中北京单一城市土储占比即达到 39.6%，存量土储二线占比为 43.2%，一二线合计占比 83.7%，三线城市存量土储占比仅为 16.3%；分城市区域来看，除北京以外，公司还重点布 局海峡西岸、长三角和成渝等基本面较好的地区，占比分别为 20.0%、8.6%和 6.8%。具体 来看，北京、苏州、福州、成都、厦门占比较高，分别为 39.6%、7.7%、4.6%、4.5%、4.0%， 此外，非核心城市葫芦岛存量土储占比为 6.1%，主因 2011 年葫芦岛国风海岸项目面积较大， 不过拿地成本较低，且近年来已无新增土储。
公司土储倍数处于样本公司靠前位置。从土储倍数来看，尽管 2021 年以来公司拿地强度较 此前有所下降，但当前公司土储倍数约为 6.1，在样本房企中处于靠前位置，较为充裕且优 质的土地储备能够支持公司暂时放缓拿地节奏，优中选优，提高项目利润率，实现持续稳 健发展。项目周转方面，公司单项目体量较和开发周期均略低于样本房企中位。根据公司 2022H1 在 建项目进行分析，开工到预计首批竣工时间平均约为 3.1 年，略低于样本房企中位数 3.2 年；公司项目体量平均为 22.2 万方，略低于样本房企中位数 23.9 万方。
2021 年以来公司审慎扩张土储，拿地强度有所下降。2021 年下半年以来，随着房地产和土 拍市场热度的下降，公司也逐渐控制拿地节奏，审慎扩充土储，拿地强度有所下降。具体 来看，2021 年公司拿地金额约为 420 亿元，拿强力度降至 37%，2021 年以来公司进一步放 缓拿地节奏，1-10 月累计新增三块土地储备，其中两块通过土拍市场获取，一块通过向融 侨集团收购取得，共计拿地金额约为 84 亿元，1-10 月拿地强度进一步降至 11%。
拿地择优而取，进一步集中于北京等核心城市。从城市能级看，2019 年以来公司始终坚持 以一二线城市为布局重点，并不断提高一线城市的拿地占比。拿地金额方面，2019 年以来 一二线城市的拿地金额占比均维持在 90%以上，2022 年首开股份的三宗新增土储项目也全 部集中在一二线城市，两块在北京，一块在福州；且 2019 年以来一线城市的拿地金额占比 也不断提升，自 2019 年的 41%不断上升至 2022 年 1-10 月的 93%。此外，公司继续坚持深 耕北京的战略布局，2019 年以来加大京内的投资比例，京内拿地金额占比自 2019 年的 41% 上升至 73%，2022 年 1-10 月更是达到 93%，投资进一步聚焦于优质京内土储。除了以上三个地块，今年 6 月,中海以 54.7 亿元竞得北京顺义区 19 街区 19-85 地块、19- 86 地块（已更名“湖光玖里”）,后首开加盟了地块开发。
公司在北京具有明显优势。2015 年-2021 年，公司全口径销售规模连续 7 年位列北京市场 第一名，市占率由 2015 年的 6.3%持续提升，2021 年公司京内销售规模约为 756 亿元，市 占率达到 14.3%的新高。2022 年 1-10 月,公司北京销售规模约为 339 亿元，排名下滑至第 二，仅次于中海地产，且销售金额也只相差不到 10 亿，市占率虽略有下滑，但也依然维持 10%左右的高位。从土储情况来看，公司北京土地储备达到 910 万方，对应土储倍数 6.6， 京内土地资源较为丰富。
受益于北京土拍政策优化，公司项目利润空间提高。根据北京市规划和自然资源管理局， 2021 年二批次集中供地以来，土拍规则呈现出放松的趋势，降低门槛并提高了项目利润空 间。具体来看，政策放松一是集中于降低成本：1）取消“竟自持”并下调溢价率：2021 年 10 月，北京二批次两集中调整出让规则，取消绝大多数地块出让要求中“竞自持”规则， 同时将地块达限溢价率由 25%下调至 15%，释放一部分土地利润空间。2)配建面积减少： 2022 年以来出让地块配建面积减少，首轮土拍 18 宗地块中仅有 3 宗地块含有少量保障房配 建要求，二轮土拍 17 宗地块中仅 2 宗含有配建要求，三轮土拍的 18 宗地块均不含有配件 要求，而配建面积的减少有利于降低房企拿地的隐性成本。
3)地价下调：对于此前流拍/撤 销地块，北京通过下调起拍楼面价的方式重新出让。比如2022 年北京二轮土拍中昌平区马 池口镇地块起拍楼面价大幅下调 12.4%至12968元/方，朝阳区孙河乡地块起拍楼面价大幅 下调 29%至 43801.6 元/方；朝阳区 685、694两宗地合并为一宗，合并后地块起拍楼面价较 此前下调 18%。另一方面则是降低门槛，2022年北京第三轮土拍调整土地获取规则，取消 竞政府产权份额、报高标环节，进一步降低竞拍门槛。
公司深耕北京四十年，近年来拿地也越来越聚焦于京内项目，北京的土拍政策变化对公司利润率的影响较大。从拿地明细来看，今年以来公司所获两个项目均无配建要求，利润空间提升，后续公司或将继续受益于北京土拍政策的优化，在集中供地中获取利润率相对更优的土地。
北京预售条件放宽也有利于加快公司北京项目的周转速度。北京商品房的预售条件为：普 通商品房投资额超过 25%，商办等非住宅及套均建面 140 平以上住宅施工进度二分之一以上 即可预售，且近年来，北京市商品房预售政策开始逐渐放松，20 年 4 月北京已对商品房预 售许可办理事项进行一次优化，从过去的一个施工证对应一张预售证，调整为一个施工许 可证批准范围内的可售住宅部分，可办理两次预售许可。今年 7 月开始，北京对于装配式 建筑项目可暂时不做形象进度要求，8 月市住建委发布《关于进一步优化商品住房销售管理 的通知》，提出商品房项目可按栋申请办理预售许可，对商品房预售许可申请进一步给予适 度“松绑”，公司北京项目的开盘节奏料将也有所加快。
具体来看，公司 2021 年以来主要参与了四轮土拍，其中 2021 年首轮、二轮和三轮土拍所拿项目的平均开盘时间分别为 7.3、7.1、6.3 个月，周转效率有所提升，2022 年以来，随 着北京地区预售政策的进一步优化，新项目开盘速度加快，6 月公司在二轮土拍上拍得的北 京市朝阳区崔各庄乡项目（现已更名“望京樾”）在 9 月即开盘，此外 6 月拿地的湖光玖里 项目也于 8 月底获得预售许可证，两个项目拿地-开盘的平均时间间隔降至 3 个月左右，预 计后续深耕北京的首开公司或将受益于北京预售政策放松的优势，通过加快开盘速度来提 高资金周转率，降低资金成本。
