放眼海外，聚焦国内。
美国 REITs 市场规模全球居首，中国 REITs 占股市比例仅 0.1%。EPRA 数据显示，截 至 2022 年末，全球已上市 925 只 REITs，REITs 市场总规模近 2 万亿美元。从 REITs 市值 来看，全球 REITs 市场排名前五的国家分别为美国、日本、澳大利亚、新加坡和英国，其中 美国和日本全球占比近七成。从 REITs 市值占股市比例来看，新加坡 REITs 占股市比例最 高，约 16.7%，其次是澳大利亚（5.6%）。
美国和日本 REITs 占股市比例分别为 3%、2.2%， 我国 REITs 占股市比例仅为 0.11%。 商业不动产是境外成熟 REITs 市场的主流底层资产，环保基础设施涉及较少。从全球 范围来看，EPRA 数据显示，在 REITs 所有类型的底层资产中，商业不动产（零售、写字楼、 酒店和度假村）占比近 30%，其次是住宅（17%）和工业不动产（15%），仓储、医疗、数据中心等占比较少，生态环保基础设施几乎没有。从细分行业来看，在北美和欧洲已上市的 所有 REITs 中，住宅、工业、零售、写字楼、医疗类 REITs 占比较大，合计占比超 70%。
美国 REITs 收益表现亮眼。从总收益来看，1972 年至今美国 REITs 在大多数时间实现 正收益。近二十年，美国 REITs 指数从 1586 点升至 8785 点，区间涨幅约 454%，同期道 琼斯工业平均指数、标普 500 指数、纳斯达克综合指数涨幅分别为 307%、369%、763%。 美国 REITs 收益虽弱于以科技股为主的纳斯达克指数，但相较道琼斯工业平均指数和标普 500 指数具有明显优势。此外，每年 5%左右的派息率也使 REITs 具有较强的投资吸引力。
2002 年之前，市政工程基础设施由于具有公共事业属性，且投资规模体量大、建设和 回报周期长，主要依赖于政府财政投资和央国企建设运营，市场化程度整体较低。2002 年 12 月，住建部（当年为建设部）印发《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》，正式开 放市政公用行业市场，鼓励社会资金、外资采取独资、合资、合作等多种形式，参与市政公 用设施的建设，形成多元化投资结构。允许跨地区、跨行业参与市政公用企业经营；采取公 开向社会招标的形式选择供水/气/热、公共交通、污水处理、垃圾处理等市政公用企业的经 营单位，由政府授权特许经营。
目前已上市的生态环保类 REITs 共有两只。污水处理的代表是富国首创水务 REIT，垃 圾处理的代表是中航首钢绿能 REIT。富国首创水务 REIT 的底层资产为深圳水质净化项目 与合肥污水处理项目，项目收入主要来源于当地政府向首创股份支付的污水处理服务费；中 航首钢绿能 REIT 的底层资产为生物质能源、残渣暂存场和餐厨项目，其中生物质能源项目 用于垃圾焚烧及沼气发电、残渣暂存场项目用于残渣填埋、餐厨项目用于餐厨垃圾收运和处 理，项目收入主要来源于当地政府向首钢支付的垃圾处理服务费、餐厨垃圾收运和处置费， 以及发电收入。
二级市场表现亮眼，总收益丰厚。截至 6 月 12 日，2021 年 6 月上市至今富国首创水 务 REIT 累计涨幅 9.87%，中航首钢绿能 REIT 累计涨幅 10.22%，二者分别加上 16.9%和 25.8%的分红收益后，累计总收益则分别为 26.8%、36%，年化收益率分别为 12.6%、16.6%。 发行阶段，两只 REITs 均获多倍超额认购，共募集资金 31.88 亿元。具体来看，富国首创水 务 REIT 发行价格 3.7 元，发行规模 18.5 亿元，战略配售占比 76%，上市首日涨幅 4.95%； 中航首钢绿能 REIT 发行价格 13.38 元，发行规模 13.38 亿元，战略配售占比 60%，上市首 日涨幅 9.95%。
