政策是主导市场表现的主要因素。
2021 年 6 月 21 日，我国首批 9 只基础设施公募 REITs 在沪深交易所上市，开启 REITs 试点，上市至今， REITs 二级市场表现大体可划分为以下四个阶段： REITs 上市初期，市场呈现横盘及缓慢上行态势（2021 年 6 月 21 日-2021 年 11 月 30 日）：上市初期投资 者对 REITs 产品认识不深，央地政策也处于逐步完善中，2021 年 7 月 2 日，国家发改委发布《关于进一步做好 基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（以下简称“958 号”），将基础设施 REITs 试点范围 扩展到清洁能源、保障性租赁住房、旅游、水利等领域，并鼓励地方出台基础设施 REITs 支持措施。上海、苏 州及广州等多地陆续出台地方性 REITs 支持政策，推进基础设施 REITs 试点工作提档加速和全面推进。政策体 系的逐步完善以及市场对REITs产品认识的提升推动REITs市场缓慢上行，这一阶段REITs市值指数上涨约9.2%。
“资产荒”下资金涌入，推动 REITs 市场快速上行（2021 年 12 月 1 日-2022 年 2 月 14 日）：这一阶段，股 债下行推动资金寻找新的资产进行配置，“资产荒”下具备适中风险、高派息率的基础设施公募进入投资人视野， 叠加 1 月央行降息提升市场流动性以及 REITs 市值规模小（大约 500 亿元左右）等因素，资金涌入 REITs 市场 使得市值指数大幅上扬，甚至有产品市值翻倍上涨，如富国首创水务 REIT 和红土盐田 REIT 市值最高时较发行 价分别涨超 102%和 80%。这一阶段 REITs 市值指数上涨 22%。 溢价风险提示及解禁承压推动 REITs 市场调整（2022 年 2 月 14 日-6 月 21 日）：REITs 在扩募前底层资产 经营提升空间有限，二级市场大幅溢价使 REITs 可供分派收益率显著下降，在 2 月中，多只涨幅较高的基础设 施公募 REITs 纷纷发布溢价风险提示并通过临时停牌等措施引导市场回归理性。这一时期，在 REITs 新产品审 批上市的放缓、中债收益率的上扬、5-6 月疫情后股市的上涨、首批公募 REITs 解禁将至等因素共同作用下， REITs 市值指数逐步从峰值逐步回调，REITs 市值跌超 19%。
政策持续呵护但业绩整体承压使市场呈现波动态势（2022 年 6 月 21 日至今）： REITs 长期投资价值获得投 资者认可，实现平稳解禁。上海疫情逐步得到有效管控后，央地出台多项措施积极推进资产盘活及扩大投资， 以推进经济恢复，REITs 作为盘活资产的创新工具备受央地政策支持鼓励。证监会及沪深交易所陆续出台 REITs 扩募、保租房 REITs 发展相关政策，积极推进 REITs 常态化发行，这一时期 REITs 审批发行速度有明显提升， 批量化发行初见端倪，政策推动及产品持续上新共同驱动REITs市场向上。但受疫情影响，基础设施公募REITsQ2、 Q3 经营业绩总体低于预期，期间股市的上扬也产生了一定的替代效应。这一时期 REITs 市场呈现波动态势，政 策推动及新产品快速上市使市值指数上扬，业绩不及预期及股市上扬的替代效应使 REITs 市值指数波动回调。
快速上升期“小盘效应”明显。分基础设施资产类别来看，总体表现上，除高速公路 REIT 指数外，其他 REITs 指数总体表现均好于全市场 REITs 指数。在 REITs 指数总体上行期（2021 年 6 月 21 日-2022 年 2 月 14 日）， 市值规模小及具有一定基本面支撑的生态环保 REIT 表现最好，以发行价为准，至峰值时累计涨幅高达 80%。 这一阶段，生态环保 REIT 指数(65.7%)>产业园 REIT 指数(47.2%)>仓储物流 REIT 指数(44.8%)>全市场 REIT 指 数(34.5%)>高速公路 REIT 指数(14.1%)。 承压调整期仓储物流 REIT 相对稳定。在 REITs 承压调整阶段（2022 年 2 月 14 日-2022 年 6 月 21 日）， 仓储物流 REIT 由于受疫情影响较小，基本面较稳定，高速公路 REIT 由于前期涨幅较低，均体现出一定的防守 性，保持相对稳定。生态环保 REIT 及产业园 REIT 由于前期涨幅过高，收益率持续下降，在这一时期有较为明 显的回调。以调整幅度为标准，生态环保 REIT(-24.8%)> 全市场 REIT 指数(-18.9%)>产业园 REIT(-18.3%)>高速 公路 REIT(-14%)>仓储物流 REIT(-13.2%)。
波动阶段主要由业绩及分红预期驱动。在波动阶段（2022 年 6 月 21 日后），受经营业绩催化，能源类 REIT 表现最为突出，较发行价一度涨超 41%，仓储物流 REIT 和产业园类 REIT 累计涨幅也较高，高速公路 REIT 波 动较小，而生态环保 REIT 和保租房类 REIT 下行趋势较为明显。2022 年 11 月 18 日，沪深交易所发布《关于 规范公开募集基础设施证券投资基金（REITs）收益分配相关事项的通知》，交易所督促分红下，市场对低估值 高分红的产品有所青睐，前期跌幅较深且有分红预期的高速公路 REITs 市场表现有所修复。
政策持续呵护 REITs 市场，税收、保租房及扩募政策陆续推出。2022 年 REITs 政策持续完善，1 月发布的 REITs 试点税收政策，通过减轻资产重组和设立阶段的税收鼓励 REITs 发行。全年政策重点集中于盘活资产、 保租房 REIT 及扩募等方面，5 月下发的盘活资产的文件明确了 REITs 作为盘活资产重要工具的地位，同月下发 的保租房 REIT 的规范文件为保租房 REIT 顺利落地保驾护航，使三只保租房 REITs 快速获批通过并在 8 月 31 日实现批量上市。7 月扩募细则在征求意见后下发试行稿，9 月 27 日，首批 5 只 REITs 发布扩募公告，扩募发 行进入实质化阶段。 常态化发行是全年政策推进主线。5 月以来，作为盘活资产的重要工具，常态化发行成为 REITs 政策的主 线，监管多次表态推进 REITs 常态化发行工作，8 月末，证监会会同国家发展改革委等相关方，制定了加快推 进基础设施 REITs 常态化发行的十条措施，REITs 发审速度得到明显提升。11 月，证监会再提出将重点从五方 面入手继续推动 REITs 常态化发行，包括扩容尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域、鼓励符合条件 的民间投资项目发行 REITs、尽快推动首批扩募项目落地、推动 REITs 专项立法及推动全国社保基金、基本养 老金、企业年金、职业年金等配置型长线机构投资者参与 REITs 投资五方面，为下一阶段 REITs 市场发展指明 了方向。
多地发布政策促进利用 REITs 盘活存量资产。在 2022 年 5 月 25 日中央发文鼓励利用 REITs 盘活存量资产 后，多省/市/自治区出台的稳经济/盘活资产措施中均可见推进 REITs 试点的踪影。REITs 俨然已成为我国未来盘 活存量资产、扩大有效投资的重要工具之一。据不完全统计，截至目前，共有 13 个省/市/自治区出台的稳经济/ 盘活资产措施中明确提及支持 REITs 发展。
多地保障房发展政策中支持发展保租房 REIT 试点。在中央政策推进的同时，多省/市/自治区出台的保租房 指导意见或相关政策中，也纷纷提出支持保障性租赁住房项目申报 REITs 试点。据不完全统计，截至目前，已 有 31 个省/市/自治区出台政策支持推进保租房 REIT 试点，公募 REITs 已成为各地在保租房金融支持政策体系 中的重要组成部分，预计在“十四五”期间将持续为保租房的建设提供资金支持，助力我国新型住房保障体系的构建。
