2022 年以来，房企融资问题日益凸显，存量债务风险叠加需求端销售长期低迷，市场对银行涉 房业务资产质量的担忧难以消除。
2021 年以来房地产风险贯穿供需两端，自监管提出房企三道红线、银行涉房贷款两道 集中度后，多家房企陆续出险加剧市场对房地产风险的担忧。2021 年开始房企融资收紧， 房地产开发贷款增速逐月放缓、2021 年 6 月开始增速由正转负并延续至今； 2022 年开始 销售面积也逐月同比负增长进一步加剧房企现金流压力，叠加 2021、22 年又是房企境内 境外债到期高峰。销售回款困难、融资受限，叠加存量债务风险积聚，2021 年三季度开始 房企债务违约展期频现。根据克尔瑞统计，截至今年四季度，百强房企中已有近 40 家出险， 基本都是民企或混合所有制企业，投资者对银行涉房贷款的不良担忧持续存在。
显然，银行作为百业之母，地产风险暴露必将直接冲击银行表内涉房贷款资产质量， 更进一步来说，地产链同样受到牵连，也正是如此，2022 年上市银行资产质量总体承压。 1H22 上市银行对公房地产不良率在过去两年上升超 2.3pct 至 3.3%，国有行、股份行受影 响更明显，国有行过去两年房地产不良率上升接近 3pct 至约 4%，股份行中招行、兴业房 地产不良率分别从不到 1%上升至超 2.8%、接近 2.2%。但也能看到，在这背后也是对房地 产贷款审慎管控、主动暴露的结果。一方面，银行前瞻管理、提前下迁并提足拨备，2020 年报中部分银行房地产不良率就已有所上升。另一方面，2020 年以来各类银行主动压降对 公房地产贷款占比，1H22 上市银行对公房地产贷款占总贷款比重较两年前下降 1pct，其 中股份行、城商行、农商行均下降超 2pct。
二季度多地疫情超预期反复强化了经济走弱的市场预期，直观反映为实体有效需求十 分低迷。经济增长放缓、工业企业生产成本居高不下、消费增速持续低位，一系列宏观指 标表明彼时面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力。今年虽然以基建类为抓 手支撑宽信用，但实体信贷增长并不景气。前十月新增贷款近 19 万亿元，同比多增近 1.2 万亿元，但从结构上来看，实体有效需求都有趋弱：一方面，对公短期贷款上量明显。1-10 月对公贷款新增近 15 万亿元，同比多增超 4 万亿元，但其中企业中长贷仅同比多增约 5600 亿元，企业短贷及票据合计同比多增超 3.8 万亿元。另一方面，受消费、按揭意愿弱化影 响，个人贷款逐月同比少增。1-10 月居民短贷、中长贷分别同比少增超 6300 亿元、少增 近 2.8 万亿元。多家银行调研反馈疫情对信贷投放效率、企业投资预期影响较大（详见 5 月 15 日、6 月 12 日、9 月 13 日发布的系列调研报告），这从上市银行季度信贷投放表现 也能看到，无论对公还是零售，贷款增长景气度均受到拖累。
经济下行压力凸显催生宽货币，降息周期下银行资产定价直接承压，2022 年以来银行 息差再度下行。一方面，LPR 在时隔 20 个月后再度下调以有序降低实体融资成本。2021 年 12 月 1 年期 LPR 下降 5bps，今年以来 1 年期 LPR、5 年期 LPR 分别累计下行达 15bps 和 35bps。另一方面，在实体需求转弱的背景下，加剧对优质企业的“非理性价格竞争”， 结构上部分银行票据冲量也导致贷款加权利率下行。2022 年 9 月新发放一般贷款加权平均 利率为 4.65%，较上年 12 月下降达 54bps，创有记录以来新低。贷款定价显著下行是造 成 2022 年以来银行息差再度收窄的主因，3Q22 上市银行平均净息差为 2%，较 2021 年 全年下行约 14bps。但受益于负债成本改善，叠加下半年零售信贷投放有所恢复，3Q22 净息差季度环比仅微降 1bp，其中城农商行表现更优于同业（3Q22 城商行、农商行息差 季度分别环比回升 3bps 和 1bp）。
