中国国内采取的是“公募基金+ABS”的模式，发改委和证监会共同在市场培育、项目推 荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面初步构建起了制度性、机制性的安排。
当前中国REITs采用由发改委和证监会牵头，沪 深交易所等行业自律组织共同参与的监管机构 体系，并在试点过程中逐渐形成相应的监管规 则体系。
中国REITs制度框架主要分为三层，一是在顶层法律依据方面，中国REITs以 《证券法》《证券投资基金法》等法律法规为 指导；二是在行政监管方面，当前采用由发改 委和证监会协同推动监管的模式，二者在职能 上各有分工。发改委负责审核基础设施项目是 否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政 策、固定资产投资管理法规制度，并建立中 国基础设施REITs试点项目库，将符合条件的 项目推荐至证监会。证监会制定公开募集基础 设施证券投资基金相关规则，对基金管理人等 参与主体履职要求、产品注册、份额发售、投 资运作、信息披露等进行规范；三是在行业自 律管理层面，在证监会的牵头之下，由沪深交 易所、中国证券业协会（以下简称“证券业协 会”）、中国证券投资基金业协会（以下简称 “基金业协会”）等行业自律组织负责REITs的 设立、发行、存续期管理等相关工作。各监管 参与机构各司其职，以联动监管模式共同搭建 中国REITs监管规则体系。
国际REITs市场的发展十分注重监管制度建设，突出 在法律框架约束下借助市场机制促进REITs良性稳 定发展。国际范围内，美国和欧盟拥有两大最具代 表性和典型性的监管制度模式。其中美国为税法模 式，采用以特殊税收实体为主体的监管规则，在税 法典中专门纳入有关REITs发行资质、运作管理等问 题的相关条款，税收优惠是该模式下驱动REITs发展 的重要力量。同时《证券法》《证券交易法》等证 券法规也对REITs做出了相应规定。各类法律组织形 式（公司、合伙或信托）的REITs，在税务局注册并 满足其对资产、收入和收入分配的合格测试，便可 获取具备“税收中性”特征的REITs身份，后续按要 求缴纳税收，并定期向税务部门上报相应纳税申请 表。若需发行上市，则需到证券交易委员会注册。 除注册需填报专门表格以及财务信息披露义务有所 不同外，REITs所遵循的上市规则和公司治理要求与 一般公司基本无异。
区别于美国，欧盟和亚洲一些国家主要通过出台专项 法规的方式，明确REITs在交易结构、收入分配、投 资目标等方面的监管要求，并由各国相应的金融监管 部门对REITs进行监管。REITs发行前，发行人（原 始权益人）需在监管部门进行注册，除满足对资产、 收入和收入分配的标准外，也要求REITs管理人、托 管人持有相关金融牌照。不同于美国不对REITs发行 后的日常运作进行监管，在欧盟模式下，REITs注册 完成后，金融监管部门对REITs市场运行以及管理 人、托管人等参与主体行为进行动态跟踪，包括对管 理人准入、独立托管制度、信息披露、治理机制和 REITs估值等问题进行具体规定与持续监管。8 当前，中国所选择的监管规则体系，是国际典型制度 与中国市场具体实践的有机融合，既借鉴国外成熟市 场制度经验，又根植于中国国情。未来，仍需进一步 根据中国REITs的演进安排，不断探寻和优化符合中 国REITs发展特征的高效监管模式。
中国REITs在试点实践中不断积累经验，做出了适合 中国国情的路径探索。但相对境外成熟市场，制度建 设方面仍存在进一步完善的空间。适配的法律规则体 系是保障REITs持续性、规范化发展的重要指引。境 外大多将REITs视为单独券种，并进行专项立法，详 细规定REITs的基础资产、交易结构、收益来源与分 配等，以明确相关主体的权利义务。中国REITs未对 REITs投资地位予以明确，各参与主体间权责界定和 协调存在一定难度。为建立匹配REITs健康平稳运行 的长效机制，未来仍需通过顶层立法制定明确标准， 对市场行为予以规范。
事实上，REITs专项立法已在路上。当前，监管部 门已将抓紧研究出台《不动产投资信托基金办法》 列入立法计划，后续也将在公司法、证券法的框架 下，积极配合全国人大常委会法工委、司法部等有 关方面加快推进REITs专项立法，按照优化契约型 REITs、研究推出公司型REITs的思路，推动两类 产品协同发展，为中国REITs市场高质量发展夯实 制度基础。
中国REITs的常态化、规范化运行，需要顶层设计与 底层实践良性互动，既要吸收国外成熟资本市场经 验、借鉴其优势制度模式，又要根植于中国本土化国 情。探寻中国REITs的最适演进路径是一个长期性、 系统性、渐进性的过程。在中国REITs由试点阶段向 全面常态化阶段过渡的过程中，产品结构将更加优 化，多层次REITs市场将逐步完善，监管的侧重点将 与时俱进，监管体系和规则也将随之持续迭代。尤其 是，在资本市场开放持续稳步推进的背景下，中国监 管部门需动态优化与REITs有关的金融市场生态，以 便同时满足境内境外投资者的投融资需求，融合境内 境外两个市场、共享境内境外双向资源。在严控风险 的基础上，中国REITs监管将进一步打通境外投资者 投资中国REITs的渠道，并完善相应制度设计，为人 民币国际化等重大国家发展战略保驾护航。在可预见 的未来，监管机构的引导作用仍将是中国REITs行稳 致远的根本保障。
