整体来看，中国存量资产总量巨大、类型丰富，其 中不乏许多优质项目。
截至2023年6月30日，中国共有28只REITs上 市，累计募集规模达924.67亿元；4只REITs 扩募成功，累计募集规模达50.64亿元，中国 REITs市场规模已接近千亿。底层资产集中在交 通基础设施（7只）、园区基础设施（9只）、 能源基础设施（3只）、仓储物流（3只）、保 障性租赁住房（4只）、生态环保（2只）等领 域，如图4所示。未来预期底层资产将拓展到消 费基础设施、文化旅游、供热、水利、大数据 中心等领域，中国REITs市场有望实现从“千 亿”到“万亿”的跨越。
根据底层资产性质，当前中国REITs可分为产权和经 营权两大类，其中产权类REITs底层资产属于不动 产，其收益包括租金收入等固定收益类的现金分派， 以及底层资产价值波动带来的潜在增值收益，因此 产权类REITs的股性特征更明显。经营权类REITs底 层资产为经营权，其可分配利润主要源自项目的收益 权，难以获得资产增值收益，因此经营权类REITs更 接近债权，价值相对缺乏弹性。
目前已上市的28只基础设施公募REITs中，共16只 产权类REITs及12只经营权类REITs，总体上产权 类REITs市值高于经营权类。其中，已上市产权类 REITs主要涉及园区基础设施、仓储物流和保障性租 赁住房这三类领域。三类REITs底层资产的收入来源 以租金收入为主，辅以停车费收入及物业管理服务收 入等，如表2所示。 已上市的经营权类REITs主要涉及交通基础设施、能 源基础设施和生态环保这三类领域。三类REITs底层 资产的主要收入来源分别为高速公路通行费收入、售 电收入和生物质发电收入、污水处理收入和生活垃圾 处置收入等。
整体来看，中国存量资产总量巨大、类型丰富，其 中不乏许多优质项目。然而，当前中国REITs起步 时间较短，尚处于探索阶段，尤其是为了把控风 险，采取了循序渐进的试点模式，对底层资产行 业、领域、资质均有较为严格的标准和限制，已 上市资产规模与预期可撬动存量资产规模仍有较大 差距，尚未充分发挥REITs在盘活存量资产上的优 势，巨大的市场潜力有待进一步释放。
从行业范围来看，中国REITs首选在基础设施领域 开展试点，经过三年的发展，其底层资产范围逐步 拓展，从最初的产业园区、收费公路、物流仓储和 环保类项目扩展到清洁能源和保障性租赁住房，再 到消费类基础设施领域。但总体上，中国REITs与 国外成熟REITs市场相比，某些重点领域发展不足 或尚未涉及，底层资产范围有待进一步扩容。 从资质要求来看，当前中国REITs要求底层资产必 须权属清晰，具备回报高、现金流稳定等特征。在 严控风险的同时，严格的发行标准也对项目规模产 生了一定限制，当前已发行REITs项目地域主要分 布在东部、中部等经济发达地区，企业类型也集中 于国有企业；西部、东北地区的项目，以及民营企 业融资需求同样旺盛，参与意愿也很强烈，这部分 市场储备有待深度开发。
未来，随着发行经验的不断累积，以及相关配套 制度、机制的不断完善，中国REITs可进一步统一 审批标准、优化发行流程、拓宽底层资产范围， 更多优质项目将持续注入。另外，除中国国内市 场外，在高水平对外开放的背景下，随着“一带 一路”等国际合作的不断延伸、拓展与深化， 大量由中国投资的境外基础设施也可能成为中国 REITs发行的潜在蓝海。底层资产的庞大境内外市 场规模，为REITs盘活存量提供了基础，是中国 REITs未来持续稳健发展的重要保障。
