公募REITs本质上是一种资金集合运用的组织 形式，体现着信托原理，尤其是契约型的公募 REITs，不具备独立的法律主体，由受托人或者共 同受托人负责REITs资产的管理运营，托管机制作 为一种重要的风险隔离机制，发挥了不可或缺的 作用。
当前，中国REITs采取了“公募基金+ABS”的 产品结构，这将会导致信息不对称、资产挪用等 “委托-代理”问题。托管人作为投资人、管理 人之外的独立第三方，能够有效防止管理人挪用 投资人的委托资产，解决投资人和管理人之间的 信息不对称问题，确保委托资产安全，形成资产 所有权、管理权和保管权的“三权分立”。 为了充分发挥托管人的风险隔离作用，中国REITs 中托管人主要通过安全保管资产、监督资金流向和 产品运作来实现风险隔离，具体包括：
一是资产方面，安全保管基础设施基金财产、权 属证书及相关文件；监督基金管理人为基础设施 项目购买足够的保险； 二是资金方面，监督基础设施基金资金账户、基 础设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金 流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定， 保证基金资产在监督账户内封闭运行；监督基础 设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规 规定及约定用途； 三是产品运作方面，监督、复核基金管理人按照 法律法规和基金合同约定进行投资运作、收益分 配、信息披露等。
同时，作为中国REITs的监督核心，托管人具有 以下特点： 一是托管人实现有效监督。为了避免产品结构复 杂性、参与主体多样性带来的监督缺位和重复监 督，基础设施基金托管人与基础设施资产支持证 券托管人为同一人。基础设施项目的运营收支账 户应在托管人或托管人指定银行开立。 二是托管人能够充分独立。基金管理人作为中 国REITs中的权责核心，托管人需充分体现其独 立性，而中国的《基金法》中要求，基金托管 人与基金管理人不得为同一机构，不得相互出 资或者持有股份，因此托管人能够起到较好的 制衡作用。 三是托管人具有丰富经验。监管要求中国公募 REITs托管人需要具有基础设施领域资产管理产 品托管经验，并为开展基础设施基金托管业务配 备充足的专业人员。
目前中国公募REITs托管人由具备托管资格的商 业银行担任，如建设银行、工商银行等中国国有 商业银行和招商银行、兴业银行等全国性的股份 制银行，在基础设施领域具有丰富的信贷和资产 管理经验，能够在积极应对原始权益人广泛性、 底层资产非标性的同时，运用专业能力加强对 REITs账户和资金的监督管理，保护投资人的合 法权益。
契约型公募REITs中，中国的基础设施公募 REITs采用“公募基金+ABS”的产品结构， 基金管理人和基金托管人对投资人（基金份额 持有人）履行受托职责，其中公募基金和ABS 都必须由具有托管牌照的托管人托管，且由同 一托管人进行托管。亚洲其他国家或地区的 REITs中，新加坡、泰国、中国香港等REITs 为契约型，以新加坡凯德商务产业信托基金 （CCT）为例，其托管人为汇丰银行。欧盟发 布的《可转让证券集合投资计划指令》中，确 立了REITs的托管制度和基本治理架构，其中 法国REITs的托管人通常是法国金融市场管理 局监管的银行或银行的子公司，德国REITs必须 指定一个独立的并受德国联邦金融监管局监管 的托管人。
尽管公司型REITs不做托管机制安排，但仍有类 似托管人角色的保管人角色，公司型REITs中公 司将资产托管至保管机构处，由保管机构名义 上持有这些资产并监督公司的运营，如日本的 Nippon Building Fund（NBF，日本建筑基金） 将资产保管业务委托给三井住友信托银行。
REITs兼具金融产品与不动产的双重特性，充分 考虑中国REITs各方、各环节的风险点，进一步 完善风险隔离机制，实现更为有效的监督，是 中国REITs行稳致远、高质量发展的坚定磐石。 一是缩减管理环节，降低监督成本。具体来 说，简化产品结构，减少中间环节管理人角 色；管理人和原始权益人共同设立REITs，从而 兼具管理和运营的职责。通过缩减REITs管理环 节，能够有效降低沟通成本，减少监督遗漏， 提高监督效率。 二是明确监督的职责边界。运营管理方面，明 确基金管理人、ABS管理人、运营管理机构 的职责权限范围，托管人对各方管理人职责权 限内的相关资产资金等项目进行监督；监督方 面，引入第三方服务机构，明确托管人、监管 银行、第三方中介机构如会计、审计、律所等 在资产价值评估、财务报表复核等方面的职责 边界，避免监督审核的边界不清、监督缺失。
三是确定监督的具体标准和细节。针对REITs 不同环节，确定托管人对具体监督内容的标准 和细项，如明确购买足额保险的金额、资产净 值复核的具体流程和程度、实物资产保管的范 围和移交时间，提升监督的可操作性。 四是提升托管人的穿透监督能力。一是管理人 和托管人配合监管，逐步搭建规范的、行业可 获取的底层基础设施资产的数据库，实现数据 的互联互通；二是托管人依托于自身在基础设 施领域积累的信贷和投融资经验，针对不同项 目类型的REITs，组建专业化托管团队，在职 责范围内提高穿透监督审核的能力。
