中国 REITs仍是一个新生事物，面临着新时代的机遇挑 战，未来还有极大的发展空间和潜力。
组织形式上，优化契约型REITs、研究推出公司 型REITs，搭建中国REITs契约型和公司型并存 的发展格局。可充分依托中国现行金融监管制 度和监管资源，减少多层委托代理关系，优先 发展符合国际标准的契约型REITs结构。同时， 在积累实践经验、培育市场主体的基础上，研 究推出公司型REITs，为投资者提供多元化选 择，并借助市场机制实现优胜劣汰，推动REITs 行业和专业管理人的发展。
募资方式上，研究探索发展私募REITs市场， 推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协调 发展。暂时不符合公开上市条件的底层资产可 通过私募REITs或Pre-REITs逐步培育市场和业 态，达到可持续经营状态，畅通从Pre-REITs培 育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机 制，积极探索建立多层次REITs市场。
鼓励投资主体多元化，培育专业REITs投资者 群体，强化价值投资、长期投资理念，研究 推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，支 持优质保险资产管理公司、研究符合条件的 信托等机构开展REITs业务，推动社保基金、 养老金、企业年金等配置型长期机构投资者 参与投资。 优化投资者结构，增加机构投资者和个人投资 者投资比例，保障REITs首次发售上市后流通份 额合理充裕。同时，放宽市场准入，引入境外 投资者投资境内REITs市场，积极推动将REITs 纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，提 高中国REITs市场对外开放水平，推动REITs市 场平稳健康运行。
鼓励发起人主体多元化，国有企业要充分利用 REITs平台盘活存量资产、优化投融资模式，改 善企业资产负债结构；鼓励民营企业用好基础 设施REITs等创新工具，加速资金周转、提高资 金使用效率；鼓励民营企业积极参与盘活国有 企业存量资产，努力形成国有企业和民营企业 的双赢局面。 围绕优质资产项目，稳步扩大REITs底层资产范 围，加快推出数据中心、文化旅游、水利、新 基建等新型大类资产项目，推动百货商场、购 物中心、农贸市场等消费基础设施REITs项目尽 快落地。增加REITs单次发行规模，优化扩募发 售制度安排，着力推进重大标志性项目REITs落 地，为同类型REITs发行提供经验借鉴，更好统 筹REITs质的有效提升和量的合理增长。
优化REITs估值体系，发挥REITs不动产定价之 “锚”的作用。进一步建立完善、合理、科学 的评估体系，推动二级市场定价与一级市场发 行估值相互印证。 完善一级市场发行询价机制。优化REITs发售 定价安排，提高底层资产信息的可得性和可用 性，合理审慎确定认购价格。引导长期价值投 资者参与REITs询价与认购，增强投资者对市场 的信心和参与积极性。探索设置分阶段减持安 排，减少交易行为短期化、趋同化对REITs市场 价格的冲击。 优化二级市场价格波动机制。引入REITs做市 商机制，设置差异化做市策略，加强对做市 商的考核与激励，以降低交易成本、提高市 场流动性。鼓励投资者结合REITs产品特征， 参考权益类产品优化现有风控机制，引导投 资者做好风险管理和资产配置，平稳二级市 场价格波动。
加快推进REITs专项立法，在《公司法》《证券法》 框架下，研究构建符合REITs特点及中国国情的法规 制度安排，明确监管人、原始权益人、管理人、托管 人、投资人间的法律关系、权责边界、治理机制等规 范，从而改善市场的整体环境，确保投资者权益得到 保护，与国际市场逐步接轨。 增强市场透明度和规范性，提升运作规范性和信息披 露质量，进一步完善REITs信息披露体系，强化临时 信息披露要求，提升披露频次、及时性，客观准确 反映底层资产运营情况，凸显不同类型资产的底层 商业逻辑和投资价值。强化信息披露内生约束，明确 REITs各参与人的信息披露权责，研究探索压实运营 管理机构的信息披露责任。突出资产特性披露要求， 根据不同底层资产类型，细化相关信息披露规范，按 照“成熟一类、推出一类”的原则，分步推出仓储物 流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规 则。规范信息披露公告内容，提升REITs信息披露项 目和口径的一致性。
目前，中国REITs的税收优惠政策仅集中在资产转让 环节，仍缺乏针对REITs运行全周期的优惠政策。从 本质上来看，低效或闲置的存量不动产本身不是税 源，REITs将存量不动产盘活进入交易流转，对该过 程的税收优惠并不会减少政府原有的税收收入，反而 可通过盘活存量和优化增量在一定程度上助力化解地 方政府隐性债务。 在现有实践基础上，及时梳理总结试点中遇到的现 实问题，促进完善国资转让、税收政策、权益确认 等综合推动机制。期待更多税收配套政策出台，加 强税务透明度的设计。进一步明确REITs税收征管细 则，切实解决REITs税收负担过重、双重征税等问 题，以提高投资者积极性，促进REITs市场平稳健康 运行。
