全业态布局、高质量发展的行业龙头。
行业领军者，32 载砥砺前行，步入全新发展阶段。公司起源于万科的物业服务部门，前期以提供 万科住宅项目的物业服务为主，在外拓、增值服务等方面开启行业先河。2015 年开启全面市场化， 业务规模迅速扩大；2018 年成为国内首家营收破百亿的物业公司，并开启业务转型；2020 年更 名为“万物云”，正式确立跨社区、商企、城市空间全业态协同发展的策略，在此之前曾连续十 年蝉联中指研究院评选的中国物业服务百强榜第一。公司于 2022 年 9 月 29 日在港交所主板挂牌 上市，步入全新发展阶段。
公司由万科集团控股，股东结构多元。本次 IPO 发行新股 1.17 亿股，占行使超额配售权前发行后 股本总额的 10.0%，募集资金净额为 55.9 亿港元。部分行使超额配股权后，控股股东万科持股比 例 56.06%，2017 年引入的战投方博裕资本、58 同城分别持股 15.27%、2.55%，中国诚通、瑞 银资管、高瓴资本等基石投资人持股比例合计 4.68%，员工持股约 7.64%。
管理团队经验丰富，员工股权激励到位。公司 6 位核心高管中的 4 位为万科系出身、深耕物管行 业的老兵，在万科/公司任职 20 年以上，管理和运营经验丰富。其中现任董事长兼总经理朱保全 先生长期执掌万科物业（万物云前身），对行业发展有深刻见解，主要负责公司整体运营及战略 规划，同时兼任万科联席总裁。公司管理层构架合理，兼顾了战略层面的连贯执行和业务方面的 高效推进。员工激励方面，万科自 2015 年 6 月起为公司员工引入内部事业合伙人机制，后续进 一步修订合并为“员工持股计划”，设立睿达第一至第五有限公司作为员工持股平台，合计持股 9000 万股（其中员工持股计划 7000 万股，睿达第三有限公司 2021 年 11 月增持 2000 万股）， 持股比例 7.64%。截至 2022 年 9 月已授予 394 名参与者，激励力度可观。
社区、商企、城市空间“三驾马车”并驾齐驱，构建全系品牌矩阵。公司 2018 年发布“住宅商 企·两翼齐飞”业务战略，同年与珠海横琴合作推出“物业城市”。随着2020年对戴德梁行大中 华区业务整合的完成，公司正式确立了社区、商企、城市空间“三驾马车”协同发展的业务策略， 以原“万科物业”及新推出的“万物梁行”、“万物云城”品牌为核心，构建全系品牌矩阵，助 推业务发展。
营收利润稳健增长。公司 2021 年实现营收 237.0 亿元，实现归母净利润 16.7 亿元，2019-2021 年营收 CAGR 达 30.5%，归母净利润 CAGR 达 27.9%。2022H1 公司实现营收 142.4 亿元，同比 增长 38.2%，实现归母净利润 8.7 亿元，同比增长 16.6%。 具体来看，截至 2022H1，社区空间居住消费服务、商企和城市空间服务、AIoT 及 BPaaS 解决方 案服务营收占比 56.1%/35.8%/8.1%，分别贡献了公司 47.8%/33.7%/18.6%的毛利润。2019 年以 来，AIoT 及 BPaaS 解决方案服务营收和毛利占比持续提升，或成为未来新的业绩增长点。
管理规模位居行业龙头。截至 2022H1，公司为中国 3035 个住宅物业提供物业管理服务，在管面 积为 7.0 亿平方米；同时为 1706 个写字楼、商业综合体及公共物业提供物业及设施管理服务，在 管面积约 1.4 亿平方米；合约规模方面，截至 2022H1，住宅/非住业态合约面积分别为 9.3/1.6 亿 平方米。整体管理规模位居行业 Top 2。应收账款控制较好， 现金流表现优异。公司 2019-2022H1 应收账款周转天数处于 48-69 天区间 内，基本与头部央企物业公司相当；2021年末公司净现比高达 1.65，在头部物企中仅次于央企保 利物业。我们可以理解为业主的付费意愿和对服务的认可度更强，良好的现金流将保障公司各项 业务的有序开展。
三项费用率低于行业平均。我们统计了 32 家 A+H 股物管上市公司（不包含万物云）2019 年至 2022H1的三项费率均值分别为 12.1%、10.8%、9.9%、9.4%，其中 10家大型物企分别为10.3%、 10.2%、9.6%、9.3%。万物云 2019-2022H1 三项费率分别为 8.6%、8.5%、8.7%、8.2%，较行 业平均水平优势明显，较大型物企仍低约 1 个百分点，体现出公司效率方面的优势。
