市场大有可为，在扩容过程中挖掘机会。
2020 年至今公募 REITs 推动迅速，监管从试点指引、原始权益人保障、投资者参与、收益 分配等方面不断完善国内公募 REITs 发展框架。
由优先支持基础设施补短板行业，逐步拓展至能源、水利、新基建领域。2020 年 4 月，强调基础设施 REITs 试点优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、交通设施， 市政工程，垃圾处理、污染治理项目。2021 年 6 月，发改委发布《关于进一步做好基础设 施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958 号文），明确试点项目聚焦重 点区域、聚焦优质项目，并聚焦重点行业，如能源、市政、生态环保、仓储物流、保租房 等。11 月 11 日，证监会明确从五方面入手推动公募 REITs 常态化发行，包括进一步扩大 REITs 试点范围至新能源、水利、新型基础设施等领域。根据上市公司公告统计，共有 16 家上市公司已公告申报 REITs 发行，其中 8 家上市公司公告的底层资产行业为能源供应， 相关行业项目储备充足。
保租房 REITs 仍是政策支持重点，屡迎政策利好。958 号文明确将保障性租赁住房纳入基 础设施 REITs 项目。2022 年 4 月，深圳市人才安居集团向国家发展改革委报送全国首个保 障性租赁住房 REITs 项目。2022 年 5 月 25 日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量 资产扩大有效投资的意见》，重申要积极盘活保障性租赁住房等重点领域基础设施项目资产， 推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。为贯彻落实以上文件的工作要 求，2022 年 5 月 27 日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好 保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》， 推动保障性租赁住房 REITs 业务规范有序开展。目前已有红土深圳安居、中金厦门安居、 华夏北京、华润有巢 4 只保租房 REITs 上市，保租房 REITs 扩容势在必行。
首次提及市场化的长租房及商业不动产领域。此次发言首次提出研究推动试点范围拓展到市场化 的长租房及商业不动产等领域。发改投资〔2021〕958 号文曾明确指出酒店、商场、写字 楼等商业地产项目不属于试点范围。从国际经验来看，海外成熟 REITs 市场主要以商业地 产为主流底层资产，此次发言首次提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不 动产等领域，对推动 REITs 市场发展壮大有重大深远意义，同时此举也有助于拓宽房企融 资渠道，盘活存量资产，我国公募 REITs 市场大有可为。
提高原始权益人积极性，支持民营资本发行。REITs 税收新政推出，原始权益人税负压力大大减轻。1 月 29 日，财政部和税务总局联合 发布 REITs 试点税收政策《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策 的公告》。该新规明确：1）原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股 权时，适用特殊性税务处理，不征收企业所得税；2）对于转让形成的资产评估增值，企业 所得税递延至 REITs 募资完成后再缴纳；3）原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施 REITs 份额对应的资产转让评估增值，企业所得税递延至实际转让 REITs 份额时再缴纳， 原始权益人通过二级市场增持 REITs 份额时按先进先出原则处理。此次 3 号文大大减轻了 原始权益人在设立环节的税负压力，有利于提升其参与公募 REITs 的积极性。
对央企和民营企业发行 REITs 同时释放积极信号，有望进一步拓宽基础设施领域不动产投 资资金来源，提高资本运营效率。2022 年 11 月 7 日，发改委推出《关于进一步完善政策 环境加大力度支持民间投资发展的意见》，支持民间投资项目参与 REITs 试点，要求在发行 基础设施 REITs 时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范 效应；降低企业资产负债率，实现轻资产运营，增强再投资能力。
11 月 11 日，证监会和国 资委联合发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》强调发挥央企创新领导 作用，支持央企开展基础设施 REITs 试点。12 月 26 日，嘉实京东仓储基础设施 REIT 获批， 从 12 月 7 日项目受理至 12 月 26 日项目获批仅用时 19 天。作为中国首支民企仓储物流 REIT，其快速成功落地体现了国家对民间投资 REITs 的大力支持，有助于增强民间资本参 与信心，激发其投资活力。
政策大力支持 REITs 扩募。2021 年 1 月 29 日，上交所发布《上交所公开募集基础设施证 券投资基金（REITs）业务办法（试行）》，指出公募 REITs 若存在兼并或收购计划时，可按 照监管规定通过基金份额持有人大会进行扩募“再融资”；958 号文也要求“发起人（原始 权益人）具有较强扩募能力”；2022 年 4 月 15 日，沪深交易所分别就起草的事关公募 REITs 扩募机制的指引向社会公开征求意见，5 月 31 日上交所和深交所发布了《上海/深圳证券交 易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入基础设施项 目（试行）》的通知；
2022 年 7 月 13 日，发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，明确在 REITs 新购入项目时， 要合理简化申报要求。9 月底 5 只 REITs 公告扩募，扩募 为原始权益人提供了持续为 REITs 注入优质资产的平台，有利于扩大发起人（原始权益人） 融资规模，通过发行 REITs 可实现资产合理估值和二级市场增值，有助于盘活存量资产， 降低负债水平；同时原始权益人的身份向运营服务机构转移，有助于其提升资产运营软实 力，提高企业整体价值。
不断扩大投资者参与，推动“长钱”入市。政策暖风频吹，积极扩大投资者群体，推动长期机构投资者参与投资，提升“机构定价”。 2021 年 11 月保险资金投资 REITs 的热情被进一步激发。2022 年 11 月 11 日，证监会明确从五方 面入手推动公募 REITs 常态化发行，其中包括优化配套支持政策，推动全国社保基金、基 本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与 REITs 投资，为盘活存量资 产提供中长期资金支持。
从中长期角度看，REITs 具备稳健且收益相对 可观的特点，未来更多长期机构投资者参与 REITs 市场仍是大势所趋。推动“长钱”入市， 一方面有助于丰富投资人结构；另一方面，有利于推动市场朝着专业机构投资者定价的方 向演变，促进我国 REITs 市场良性发展。
规范收益分配，保护投资者权益。政策督促 REITs 收益分配，有望拉动投资者信心，推动市场良性发展。22 年 11 月 18 日， 沪深交易所发布《关于规范公开募集基础设施证券投资基金（REITs）收益分配相关事项的 通知》，强调基金管理人应当充分认识合理收益分配安排在投资者权益保护方面的重要作用， 要求基础设施 REITs 连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金 终止上市。在政策督促下，REITs 有望继续发挥其稳定分红的投资价值，及时兑现收益。
尚未出台正式 REITs 立法，可借鉴国外公募 REITs 配套法律及监管制度。我国已出台大量 政策鼓励并规范 REITs 的发展，但尚未出台正式的 REITs 立法，对其发行、上市、交易、 信息披露等具体操作环节进行细化规范。从成熟 REITs 市场发展来看，完善的法律基础体 系对 REITs 发展起到重要推动作用。长远来看，仍需适时研究推动 REITs 专项立法，系统 构建符合 REITs 特点的制度安排，健全完善 REITs 规则体系。国外公募 REITs 起步较早， 发展较为成熟，配套监管制度和运行机制相对完善。目前，美国、英国、澳大利亚、日本、 新加坡、中国香港等 12 个国家或地区已建立了较为完善的 REITs 制度，可为我国公募 REITs 提供借鉴。
税收细则仍待完善。上文提到的 3 号公告虽然大幅减轻税负压力，不过其更多是“提纲挈 领”的政策，部分细则有待实践中完善，包括如何定义“划转基础设施资产”以及若 REITs 发行失败的税务处理等有待后续政策进一步明确。同时，境外 REITs 主要在收入缴纳所得 税以及分红环节还实施不同程度的优惠政策，未来国内的税收优惠政策可围绕相关方面进 行设计。
公募 REITs 产品符合多方利益，在我国经济转型的过程中有广阔发展空间。一个好的产品 想有生命力一定要让参与各方都能从中受益。从长期来看，中国房地产市场存量规模大， 基建投资支出多，为发展公募 REITs 市场奠定了较好的基础。公募 REITs 产品代表着金融 供给侧改革的深化，推动旧基建摆脱粗放式发展、新基建扩展融资渠道、房地产向轻资产 转型。推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。此外， 从企业的角度看，公募 REITs 产品的发展可以多元化融资渠道、降低负债率、提升资金周 转效率。从投资者的角度看，REITs 号称是股、债、现金之外的“第四类资产”，具有较高 收益、较低风险、低相关性、高流动性等诸多优势。
23 年存续公募 REITs 有望超过 60 只，累计发行规模超 2000 亿元。国家发展改革委投资 司副司长韩志峰 12 月 25 日在第七届“中国 PPP 论坛”上表示，到 2023 年年底，基础设 施 REITs 有望超过 60 只，总发行规模超过 2000 亿元。目前共有 25 只 REITs 结束募集， 累计募集 809 亿元，按预期 23 年应新增约 35 只公募 REITs，累计募集约 1200 亿元。从 目前储备项目来看，目前交易所有 9 个项目在审，其中 5 个为首批扩募项目，已有 16 家上 市公司已公告申请发行 REITs，储备项目相对充足，明年有望达到预期，公募 REITs 在我 国发展未来可期。
23 年有 12 只公募 REITs 迎来解禁，解禁规模相对较大。12只REITs 将于 2023 年迎来解禁，主要集中在下半年，部分产品解禁份额超过解禁前流 通份额，关注解禁带来的供给和价格冲击。公募 REITs 投资人主要包括战略投资者、专业 投资者（网下）及公众投资者，其中战略投资者份额有一定锁定期，其中专业机构投资者 限售期是12月，原始权益人及其关联方持有的 20%以内的部分，锁定期 60 个月，20%以 上的部分锁定期 36 个月。2022 年上市的 13 只 REITs 中，除了华泰江苏交控 REIT 专业机 构投资者限售期为 3 年之外，其他 12 只 REITs 锁定期集中在 1 年、3 年、5 年不等，战投 锁定份额平均为 68%。2023 年，锁定期一年的投资者将迎来解禁，解售时间主要集中在下 半年，12 只 REITs 解禁份额占总份额的平均比例 28.4%，接近目前流通份额占总份额的平 均比例 32.0%。
具体来看，国金铁建高速、鹏华深圳能源、国君临港、和达高科以及 4 只保租房 REITs 的 解禁份额小于目前流通份额，占比在 15%~80%之间；华夏中国交建、合肥高新产园、中金 安徽交控和国君东久的解禁份额超过目前流通份额，占比在 110%~220%之间。限售份额的 解禁意味着市场上会新增 REITs 流通份额供给，若累积较多涨幅，投资者可以出售兑现收 益等，需要警惕解禁带来出售压力和价格冲击。
23 年解禁份额以保险为主，交易性机构份额占比提升。 2023 年解禁份额以保险为主，券商自营和基金专户其次。按投资者类型来看，2023 年公 募 REITs 解禁的机构投资者中保险资金占比最高，为 30.00%，券商自营、基金及子公司专 户、券商资管也有较高比例，分别为 19.58%、16.96%及 13.99%，还有信托、产业资本、 私募基金和银行理财子等多类型机构。由于负债端久期、投资偏好不同，其中产业资本/保 险等以长期投资为主，属于配置型机构；理财子、券商资管、基金专户等为法人产品为主， 兑现收益动机较强，券商自营等也属于交易性机构。
23 年解禁份额中交易性机构占比提升，警惕高涨幅 REITs 抛售压力。相较于首批解禁的公 募 REITs，保险资金占比均在 30%左右，但 2023 年解禁份额中产业资本的占比下降较多（由 27.72%下降 7.37%），券商自营、基金专户和券商资管占比有所提升，交易性机构参与 REITs 战略配售的热情逐渐高涨。2023 年解禁份额中交易性机构占比较高，短期抛售压力可能较 大，可以关注不同 REITs 的解禁份额来进一步分析其潜在抛售压力。分项目来看，除国君 东久和华润有巢配置型机构占比超 50%，其余项目券商、基金、银行及理财子等交易性机 构占比均在 50%-85%之间，抛售压力相对较大。但需要注意，解禁实际的抛售压力也与 REITs 前期累积的收益相关，需考虑解禁份额、累计涨幅等多方因素，累积涨幅越高、投资 者兑现收益的动力越强。
