湾区国企龙头，双股东护航稳健发展。
越秀地产是一家立足湾区、面向全国发展的广州市国有房地产企业，前身是广 州市城市建设开发总公司，成立于1983年，至今已近四十年。期间公司调整业务条 线并聚焦房地产，实行“商住并举”的发展策略，在着重发展住宅开发业务的同时布 局商业、康养、长租公寓、城市更新等多领域，形成“开发+运营+金融”的商业模 式，逐步由专注广州市场的多业务地方国企转型为面向全国的综合地产开发龙头。 纵观公司过去四十年，可以将其发展历程划分为四个阶段。
第一阶段（1983年-2007年）：多业务并进，专注广州。公司成立之初的定位更 多是广州本地城市建设公司，旗下除地产开发外同时还有收费公路、造纸（新闻纸）、 超市等其他业务。在此阶段公司开发业务集中于广州，先后承建广州二沙岛社区、 天河商圈、从化太平工业区等多个广州市内开发项目。此外，公司建设并运营白马 商厦、城建大厦等商业物业，开启商住同步发展的经营路径。 期间公司完成多次资本市场运作，推动三平台上市。
第二阶段（2008年-2012年）：业务聚焦，布局拓展。2008年公司明确以房地产 为战略性经营方针的核心，对旗下业务进行调整，2008年向控股股东越秀集团出售 造纸业务，2009年分拆收费公路子公司越秀交通基建（01052.HK），2010年向华润 创业出售旗下广州宏城超市98%的股权，至此非房业务全部剥离，所获资金均用于 房地产业务的发展，公司名称也由“越秀投资有限公司”变更为“越秀地产股份有限 公司”。 公司这一阶段的地产业务发展的基调是“立足广州，拓展全国”和“住宅为主、 商业比例适度”。2009年公司开始走出广州进入江门，2010年一举进入杭州、武汉、 佛山、烟台、中山等5个城市，2011年进入沈阳，2012年进一步布局海口、苏州、青 岛等，拓展积极性显著提升，并迅速反应在规模增长上，2012年公司销售规模突破 百亿，期间年化复合增速达到41%。
第三阶段（2013年-2017年）：拓展节奏暂缓，奠定安全财务基础。2013年公 司董事长陆志峰退休离任，副董事长张招兴接任，地产发展基调调整为“区域深耕”， 按“量入为出”的原则适当补充土储，对外扩张节奏有所放缓，这一阶段未再新进入 其他城市。在此阶段，公司加大“地产+房托”双平台运营力度，先后向越秀房托基 金注入越秀新都会、广州国际金融中心、武汉越秀财富中心等物业，商住双平台运 营模式进一步成熟。 由于此阶段公司拓展力度相对平稳，资产负债始终维持在安全范围内，净负债 率最低降至53%，公司资产质量及资本市场评级持续提升，2014年获三大国际评级 机构投资级评级，融资成本持续降低，也为后续发展奠定坚实的财务基础。
第四阶段（2018年至今）：多元拿地，进军全国。2018年8月公司董事长张招 兴升任母公司越秀集团董事长，副董事长林昭远接任，公司重回发展快车道，继续 全国布局步伐。此前稳健的财务基础也在这一阶段发挥优势， 18年至今新进入城市 数量达到17个，完成北上深及南京、宁波、重庆等8个二线城市的布局。 2019年公司引入广州地铁成为战略股东，巩固多元拿地的公司架构基础，进一 步强化“轨交+物业”的TOD发展模式，城市运营、旧改等业务也有突破，“6+1” 多元拿地模式持续推进。积极拓展带动公司规模快速增长， 2021年合同销售金额规 模首次突破千亿，2022年成为首个销售规模稳定正增长的头部房企，此前的土储和 金融资源积淀充分体现。
资本市场运作方面，期间公司物管子公司越秀服务上市，杭州越秀维多利中心、 广州越秀金融大厦先后注入越秀房托，“地产+房托”双平台互动模式实现常态化。 截至2022年中期，越秀地产总资产3209.5亿元，同比增长8.0%，归母净资产 466.9亿元，同比增长1.3%。其中18年至21年总资产及归母净资产规模的年化复合 增速分别达到23.0%、11.0%，较上一阶段（2013年-2017年）复合增速分别高出8.7pct，3.4pct，规模增长提速。
转型专业房地产公司以来，越秀地产先后发生4次规模较大的股本变动。其中最 重要的一次是2019年2月，广州地铁集团有限公司以2港元/股的价格认购越秀地产 30.8亿股，占扩大后股份的19.90%，成为公司第二大股东，继2018年项目合作后更 进一步深度绑定，为后续“轨交+地产”合作奠定公司架构层面的基础。 除此之外，2010年10月，公司每10股公开发售3股新股份，价格为1.61港元/股， 最终发行21.42亿股，筹集资金约34亿港元。2014年9月，公司每100股配售33股， 价格为1.25港元/股，最终获得4.19倍超额认购，完成发行30.77亿股，筹集资金约38 亿港元。2021年6月，公司进行股份合并，每5股合并为1股，实际流通普通股数由 154.82亿股变更为30.96亿股。数次配售一方面为公司补充流动资金，另一方面也为 公司经营战略顺利推进搭建股权结构基础。
除公司主体外，越秀地产旗下还有2个上市平台，分别是2005年分拆上市的越秀 房托基金及2021年上市的物业管理子公司越秀服务， 而1997年上市的子公司越秀交通因业务分拆而剥离，当前与公司同为 越秀集团子公司。除交通基建外，母公司越秀集团旗下业务还包括金融、造纸、食 品、置业担保等，背靠广州国资，越秀地产及母公司其他各子公司之间形成良性协 同关系。
公司管理层来看，公司现任董事长为林昭远先生，现年53岁，2015年加入公司 并担任副董事长、总经理，2018年起担任公司董事长，同时亦为广州越秀集团、越 秀企业副董事长兼任子公司广州城建开发董事长，此前曾担任越秀集团及越秀企业 总经理助理、副总经理，越秀房托基金董事会主席，在广州造纸集团（越秀集团全资 子公司）董事长期间带领公司扭亏为盈，管理能力突出、经验丰富。 现任副董事长林峰、执行董事李峰、陈静、刘艳均在越秀集团及其关联公司内 长期任职，对于集团架构较为熟悉，并且在企业运营方面经验丰富。非执行董事张 贻兵则第二大股东广州地铁提名，担任公司职务的同时兼任广州地铁集团有限公司 副总经理，此前曾历任广州市发改委社会发展处、人事处、城市发展处、轨道交通处 处长。
公司治理效率方面，作为地方国企，公司具有国企资源优势的同时也同时兼具 市场化效率，员工薪酬及晋升与绩效紧密挂钩。在项目层面，公司实行项目跟投制 度，将项目盈利情况与项目决策者、执行人深度利益绑定，提高项目投资效率及积 极性。公司管理层面，2017年3月公司公告称已面向公司高级管理层、中级管理层及 其他等雇员推出为期10年的股份激励计划（最终一期为2025年），授出总股份数不 超过计划日总股数的3%（3.72亿股，相当于股份合并后7441万股），并且董事会可 不定期更新计划限额，最高不超过计划日总股数的5%（6.20亿股，相当于股份合并 后1.24亿股），考核指标包括上年盈利水平、盈利能力等多个维度。在中观、微观多 维度市场化考核及激励下，公司经营效率持续提升，规模成长及盈利能力表现突出。
