TOD 全国化深化优势，“地产+房托”双平台模式增效益。
1.1. 发挥股东资源优势，持续获取大湾区项目
越秀地产开辟了“轨道＋地产”的拿地和融资模式，充分利用广州地铁的公司股东 优势，深化与广州地铁的项目合作，不断在广州拓展 TOD 项目的布局。TOD（Transitoriented-development）模式是指以公共交通为导向的城市发展模式，以公共交通站点为 中心，向外拓展集商业、住宅、医疗、教育等于一体的交通便利的城市综合体，从而解 决用地紧张和交通拥堵等城市问题。2022 年广州新增 TOD 琶洲南项目，新增 TOD 土 地储备 43 万平方米，同比增长 104%。2022 年，公司共计有 TOD 项目 8 个，其中大湾 区 7 个，占公司总土储面积的 13.6%，占比实现连续 4 年维持在高位，并在 2022 年全 年实现 TOD 销售 220.9 亿元，同比增长 23.6%。另外根据广州地铁的规划，广州地铁将 于 2023 年建成五号线东延线及七号线二期，实现主城区南北基本覆盖，公司将有机会 进一步与广州地铁开展合作，持续推进公司 TOD 战略。
1.2. 区域、利润优势和较高的行业壁垒夯实广州 TOD 龙头地位
TOD 模式由公司在广州首创，现已在广州打造共计 7 个 TOD 项目，成为广州最大 的 TOD 项目开发商。2022 年新增广州琶洲南 TOD 地块，位于广州地铁 8 号线和 11 号 线交汇处，实现了上半年收购上半年销售的高周转，全年销售 101.4 亿元。与此同时， 公司依靠开发精品 TOD 项目，如广州星航 TOD，以及成熟的 TOD 开发经验，高效开 发 TOD 项目并通过与关联企业广州地铁合作降低开发成本，保持了高于同行业的利润 水平，充分依靠利润优势增强其市场竞争力。另外，TOD 模式存在较高的行业壁垒，需 要大量的资金，先进的设计，成熟配套的管理。公司作为优质国企，现金流充裕，资本 实力雄厚，并且公司早在 2015 年便提出城市建筑群的概念，探索城市交通枢纽以及商 住多种功能结合，相对于 TOP20 其他房企，积累了更丰富的技术以及管理经验，正式推 出了越秀地产 TOD 项目技术以及管理标准化体系为公司构建实力护城河。
1.3. 收购杭州勾庄 TOD 项目，开启全国化布局
竞得杭州勾庄 TOD 项目，TOD 模式全国化拓展实现新突破。2022 年 5 月，公司首次与杭州地铁开展合作，摘得杭州地铁4号线二期勾庄车辆段上盖物业综合开发项目。 杭州勾庄 TOD 项目建成后将成为一个大型综合商住项目，包含商场、超市、住宅、学 校、办公等。同时项目也实现了当年收购当年销售，全年销售金额 7.6 亿元。杭州勾庄 TOD 项目实现了 TOD 模式第一次走出广州，开启全国布局模式，将进一步发挥 TOD 项 目高周转、高去化，高毛利率优势，增强公司行业竞争力，并同时为杭州带来更加方便 的交通，实现融合发展。
2.1. 与越秀房托形成“双平台”模式，持续提升运营能力
“地产+房托”双平台模式增效提速，提升企业管理水平。公司拥有越秀地产、越 秀房托双平台（持有越秀房托 41.39%股权），越秀地产是房地产开发企业，而越秀房托 则是 REITs 运营平台，两者的合作形成了“分拆+合作”的双平台模式，可以更好地分 离投资和开发职能，降低公司的风险和成本。越秀房托是中国首批上市的 REITs,主要从 事房地产投资和管理等业务，相对于地产业务，REITs 业务有更加稳定的现金流和较低 的风险，能够增强公司的抗周期性和抗风险性。同时，越秀房托的成立意味着越秀地产 可以将部分项目出售给越秀房托，从而获取更多的资金支持，提高资金的使用效率，加 速项目的推进。并且，越秀房托可以通过吸收越秀地产的优质项目资产，形成更加优化 的资产配置和运营，实现资产价值的最大化，提高企业的经济效益和竞争力。
2.2. 多元业务布局，增强抗周期性和抗风险性
多元业务发展齐头并进，增强抗风险能力。2022 年公司通过线上和线下融合营销，并加强与政府合作，拓展招商渠道，优化客户结构，多元化发展公司业务布局。租赁业 务方面，2022 年，公司直接持有的商业物业实现租赁收入 3.3 亿元，公司持股 41.39%的 越秀地产房地产基金实现收入约 18.7 亿元，同比增长 4.2%，越秀房地产基金所属写字 楼实现租赁收入 12.8 亿元，同比增长 31.0%；教育业务方面，2019 年越秀教育成立，立 足“1+1+N”的业务发展战略，围绕学前教育、基础教育、高等教育、国际教育等全产 业链教育生态圈，积极拓展优质基础教育资源并引入社区配套，先后引入 7 个社区开设 配套基础教育公办学校；向社区提供近 1.1 万个优质学位；康养业务方面，2017 年越秀 康养成立，先后引入日本、法国、中国台湾等先进健康养老经验与资源,专注于医养结合, 已形成“3+8”产业发展格局,现有养老机构“海”系列、“颐园”系列、“朗高”系列 三条产品线，布局粤港澳大湾区、长三角两大核心经济区。
