机场+免税业务壁垒深厚，地产开发业务有序退出。
公司机场业务包括航空性业务和非航空性业务。航空性业务指与飞机、旅客及货物服务直接关联的基础性业务，包括为国内外航空运输企业、过港和转港旅客提供过港及地面运输服务 等；其余类似延伸的免税商业、有税商业、广告、货运、办公室租赁、值机柜台出租等都属于非航空性业务。
参控股和管理输出 11 家机场，三亚凤凰机场为核心资产。公司控股 7 家机场，包括：三亚凤凰机场、琼海博鳌机场、安庆天柱山机场、唐山三女河机场、潍坊南苑机场、营口兰旗机场、满洲里西郊机场，其中琼海博鳌机场委托关联方博鳌管理进行管理。
公司通过子公司参股2 家机场，包括：宜昌三峡机场、东营胜利机场。公司管理输出 2 家机场，包括：松原查干湖机场、三沙永兴机场。
除新冠疫情因素，机场业务收入保持稳定。2017-2019 年，公司机场业务营收维持在 17 亿元左右，2020 年之后营收波动性增大，2022 年上半年受疫情影响最为严重，机场板块营收同比下跌 36%，仅为 6 亿元。毛利润方面，2018-2019 年受航班量增加和航线补贴影响，成本有所增加，2021 年机场业务实现毛利润 5.6 亿元。同时毛利率在 2020 年之后出现了显著改善，由 8%提升至 40%，盈利能力显著增强。
三亚凤凰机场为公司核心机场，是海南岛两大干线机场之一。机场现有航站楼面积 10.63 万平方米，其中 T1 航站楼 6.1 万、T2 航站楼 1.8 万、国际航站楼 1.53 万、贵宾航站楼 1.2 万，T3 航站楼及配套项目正在前期规划阶段，预计 2023 年开工。
受疫情扰动影响，2020 年之后三亚凤凰机场航班起降架次和旅客吞吐量分别出现 13%和 24%的下滑，但根据民航局统计报告，2021 年三亚凤凰机场以 1663 万旅客吞吐量在全国机场旅客吞吐量排名中位列第 19 位。
凤凰机场营收受疫情影响出现下滑，但仍占公司机场业务营收 80%以上。2017-2019 年，三亚凤凰机场营收保持在 14 亿元，占机场板块总营收 80%。受疫情冲击，2022 年上半年，三亚凤凰机场营收达 6.1 亿元，同比下跌 26%，但占同期公司机场业务总营收超 94%。
目前外部环境已出现好转，旅客量快速回升，预计行业供给能力将迅速释放，航空运输有望在未来几个季度强劲恢复，机场盈利能力将有所改善。
公司主要通过参股投资和物业出租形式参与海南核心免税渠道经营。公司借助海口日月广场、海口美兰机场和三亚凤凰机场三大码头，通过参股和收租两种形式开展免税业务，其中：
（1）参股投资：海口美兰机场免税店 49%股权、三亚凤凰机场免税店 49%股权和海南海航 中免 50%股权；（2）自持物业租赁：中免海口日月广场免税店、海控全球精品（海口）免税城和三亚凤凰机场免税店；（3）提供提货点服务：三亚凤凰机场提货点、海口日月广场返岛提货点和博鳌机场提货 点。
免税码头之一：海口美兰机场免税店盈利能力强，未来成长可期。
海口美兰机场免税店投入运营逾十年，是中国首家机场离岛免税店，目前总经营面积约 1.8 万平方米。2021 年海南机场从海口美兰机场免税店获得投资收益约 2.9 亿元，占公司利润总额 35%。
受疫情影响，2022 年上半年，公司从海口美兰机场免税店获得投资收益 0.5 亿元/同比下跌 74%。但中长期看，伴随美兰机场 T2 航站楼于 2022 年初投运，美兰机场至 2025 年旅客吞吐量同比 2022 年增长超 200%，叠加 T2 免税商业面积扩大+品牌引进增加，未来美兰机场免税店潜力有望持续释放。
免税码头之二：三亚凤凰机场扩建在即，免税贡献有望提升。
中免凤凰机场免税店是三亚凤凰机场航站楼免税店经营主体，一期于 2020 年 12 月开业，经营面积约 800 平方米，三期于 2022 年 12 月开业，经营面积约 1000 平方米。海南机场不仅持有中免凤凰机场免税店 49%股权，还为其提供经营场地。
2021 年，公司从中免凤凰机场免税店获得投资收益约 1779 万、租金收入约 1.2 亿元。
目前凤凰机场免税店扩建已经开启，未来法式花园等增量面积进入后，整体经营面积从 1800 ㎡增长至 6000 ㎡。
免税码头之三：海口日月广场，区位优势显著，租金形式保障稳定收入。
海口日月广场地处海南国际旅游岛 CBD 中心地带，为中免海口日月广场免税店和海控全球精品（海口）免税城提供场地租赁。其中，中免海口日月广场免税店经营面积 1.95 万平方米，海控全球精品（海口）免税城经营面积 3.75 万平方米。自海控全球精品免税城开业以来，累计为公司贡献租金收入 7975 万元。
2022 年 12 月公司调整海控全球精品免税城租金标准，采取保底年租金 4800 万和营业额抽成 3%两者取其高的形式计租；公司目前正在按照市场化原则积极与中国中免洽谈中免海口日月广场免税店合同续签事宜。保底+扣点形式抽取租金既保障公司最低收入，又能分享免税业增长红利。
地产业务：逐步推进“去地产化”工作，转型临空产业园的开发建设。公司目前主要针对存量的传统房地产业务，保持稳定的建设及销售进度，同时积极参与各地临空产业园开发项目。截止 2022 年上半年，公司尚有在建项目 12 个，面积约 1027 亩；土地储备项目 11 个，面 积约 5264 亩。未来将有序推进临空产业平台项目落地，深入打造和挖掘临空商业、临空产业招商及租赁等核心产品，将地产资源逐步向临空产业聚拢。
地产业务盈利能力下降，三年内毛利占比下降超 7 成。近年来，受国内宏观经济增速放缓、国内房地产调控政策升级以及新冠疫情流行等大环境影响，公司地产业务下滑明显。2020 年，地产业务营收下跌 55%，仅 40 亿元，2022 年上半年营收仅为 2019 年同期三成。
2018-2019 年，地产业务毛利占公司总毛利 90%以上，是公司利润贡献主体。截止 2021 年，地产业务毛利率仅 24%，占公司总毛利比重从 93%下跌至 17%。
物业管理业务：营业收入增长稳健，两条主线拓展业务。公司旗下海南物管是海南本土规模最大的物业服务企业，目前在管项目 162 个，管理面积近 1700 万平方米。2021 年营收已恢复至疫情前水平，2022 年上半年实现 4%的增长。业务毛利润占公司总毛利润提升到 2021 年的 7%。
未来公司将通过两条主线同步拓展物业业务：岛外以服务经验为竞争力，大力拓展临空临港类项目；岛内以深耕海南，共建自贸港为方针，全力推进多业态发展。
其他业务还包括酒店和飞训业务。截止 2022 年 6 月，公司拥有 5 家酒店，其中自有自管酒店 2 家，委托管理酒店 2 家，在建拟筹开酒店 1 家，运营及筹开客房近 2000 间。
主要业务包括客房服务、餐饮服务、会议服务、场地租赁、健身娱乐等。天羽飞训现有海口、三亚、昆明、北京等训练基地，主要从事飞行、乘务及其他航空特业人员的模拟机训练、模拟机维护及维修业务。目前合作客户 30 余家，模拟机训练总计约 7.2 万小时。
酒店和飞训业务营收逐年增长。截止 2022 年 6 月，相关业务实现营业收入 3.35 亿元，占公司总营收 15%。其中，2021-2022 上半年酒店和飞训业务营收增速维持在 38%，毛利率 2021 年由 19%增长到 35%，盈利能力显著增强。整体上讲，酒店和飞训业务在疫情期间“逆势上扬”，随着海南旅游业和国内民航业复苏发展，公司酒店和飞训业务仍有较强的增长潜力。
